北京市的人口迁移与住房需求关系探究

顾博文

摘要：近十几年北京等特大城市的房价一涨再涨，其背后原因错综复杂，其中大量的人口迁移成为关注焦点，但人口迁移不单单引起人口数量变大，更有人口年龄结构年轻化，和迁移人口家庭户规模等变化。这些因素综合起来影响住房需求，从而影响房价波动。

关键词：北京市；人口迁移；住房需求

一、引言及相关文献回顾

近年十几来国房地产市场飞速发展，一些特大城市例如北京、上海、广州、深圳等的房价更是急速增长令人望房兴叹。一时间房价是否过高，房地产市场是否存在泡沫成为学术讨论热点，国际上经常用来判断房价是否过高的指标是房价收入比，判断房地产是否存在泡沫的一个指标是住房空置率。有学者计算北京市的房价收入比高达23.8，其他研究机构在剔除经济适用房等可售型保障性住房后，就商品住宅计算，北京的房价收入比达19.1。远超通常的合理区间（一般房价收入比在3-6倍为合理），而与此形成鲜明对比的是北京住房空置率达19.5%，虽低于全国平均水平，但仍高于国际上的平均水平（国际上3%-10%为合理），这不得不让人怀疑北京市房价之高，是因为住房需求之高，还是存在其他非理性的因素，造成房地产泡沫。本文主要探讨人口迁移如何从各个方面影响住房需求。

国内外学者主要从住房的供需理论出发，因为住房供给相对需求而言其影响因素相对简单固定，所以学术讨论多从住房需求函数入手，其中几个比较关键的影响因素包括宏观上的货币供给量，微观上的住房收入弹性，到1989年Mankiw和Weil首次将人口因素加入住房需求函数，建立M-W模型，认为人口年龄结构会影响房价，并对美国房价进行了预测。Stuart A.Gabriel（2000）运用经济学理论解释了洛杉矶与旧金山两个城市近些年来住宅价格的变化，其中主要的影响因素是近几十年來的巨大人口迁移。张斌等（2009）在运用回归分析方法宏观层面证明了家庭规模和房价成负相关关系。付博、王绩明、吴金剑（2010）研究得出人口年龄结构对房地产需求有很大影响，老龄化会对房产的需求产生负向压力。城镇人口中20～49岁这个年龄段的购房者是住房需求的主力，这部分人口数量的变化是显著影响住房需求。本文在以上文献基础上探讨北京市的人口迁移是否是推高北京房价的一个因素，其中讨论人口迁移主要包含四个方面，一是迁移人口数量必然引起住房需求正向变动，二是迁移人口年龄结构的年轻化也必然引起住房需求变动，三是迁移人口家庭户规模变动这一不明朗的因素，四是迁移人口受教育程度及其住房购买力。

二、北京市迁移人口现状：总量、年龄结构、家庭户规模、受教育程度及收入

2.1迁移人口总量

2013年北京市的常住人口2114.8万，其中外来人口802.7万，占总常住人口的38.0%。外来人口主要集中在城市功能拓展区和城市发展新区主要是朝阳区、海淀区、昌平区、大兴区，其中昌平区外来人口占比超过50%出现外来人口倒挂现象。其中城市涵养发展区人口少，外来人口也相对少，这里不做讨论。

2.2迁移人口年龄及家庭户情况

2013年20-39岁常住人口占比43.6%，而20-39岁户籍人口占比30.4%，经计算外来人口中20-39岁占比可高达64.9%。也就是说相比于户籍人口400万买房主力军，外来人口有521万买房主力军，但是只讨论总量显然不能说明问题。因为住房需求往往都是家庭户需求，而外来人口到底是举家迁移还是单独前来北京，到底造成多少买房需求，仍值得探讨。下面看看户籍人口和外来人口的家庭户情况，这里我们看2010年的人口普查情况。2010年全市常住人口共668万户，城市537.6万户，其中户籍户数496.1万，外来人口户数近200万户。纯外来人口户数不到户籍户数的一半，有外来人口的家庭户总数308万户。纯外来家庭户与有外来家庭户的北京住房需求和买房能力自然不同，我认为既有外来人口也有北京户籍人口的家庭户住房需求可以等同于北京户籍的家庭户，但纯外来人口的家庭户则因为制度原因其买房能力受限。2010年北京户籍家庭户户均人口2.54人，而纯外来人口家庭户户均人口1.93人。这说明外来人口多是独自前来工作或是夫妻二人但很少有子女加入，这样的家庭结构其住房需求显然没有北京户籍家庭户高。

2.3迁移人口受教育程度及行业收入

人口的受教育程度与收入成正相关，而收入与住房需求成正相关，下面考察外来人口与北京户籍人口的受教育程度。根据2010年人口普查资料计算得来，买房主力军20-39岁外来人口共442.3万人，其中受到大学本科及研究生以上教育者78.4万人，占比17.7%。现考察6岁以上本科和研究生以上学历外来人口占总6岁以上外来人口比，为13.3%。而北京常住人口（包括外来人口）6岁以上本科和研究生以上学历人口占总6岁以上人口比，为20.2%。这说明北京户籍人口的受教育程度大大高于外来人口。外来人口买房主力军年龄层20-39岁年龄段受教育程度比外来人口总体受教育程度高，也一定高于总体受教育程度，当然更是高于买房主力军年龄层的外来人口。从受教育程度影响收入这一点推论，总体来讲外来人口在住房购买力上应该是不敌北京户籍人口的。

为了进一步考察迁移人口所在行业及其收入是否会影响住房需求，根据2010年的人口普查数据对比外来人口和京籍人口主要所从事的职业和所在行业。外来人口就业行业主要集中在批发零售业、制造业、住宿餐饮业以及零售业，占总就业人口的65.8%。而北京户籍人口的就业行业主要集中在批发零售业、制造业、建筑业和交通运输仓储邮政业占总就业人口的48.6%。再通过比较各行业的工资水平，来考察外来人口的住房购买力。

平均工资最高的五个行业是金融业、信息传输、计算机服务和软件业、科学研究、技术服务和地质勘查业、电力煤气水供应业、文化、体育与娱乐业。外来人口在这几个行业的就业人数占比仅为10.07%，总人口在这五个行业的就也比例为13.7%，这说明北京户籍人口比外来人口更多地在高收入行业就业，从侧面证明了北京户籍人口要比外来人口有更大的住房购买力。

通过综合以上对人口社会学特征的考量，得出北京外来人口在个别地区数量多，家庭户规模小，没有小孩的情况多，受教育程度低，所从事行业收入偏低的结果。从而得出外来人口的住房需求和住房购买力都不如北京户籍人口。因此数据分析质疑了北京外来人口会大幅度推高北京房价这一说法。

三、北京各地区住房情况及房价比较：加入迁移人口因素

本文利用多元线性回归模型考察北京各个地区的房价水平和人口迁移水平之间是否有正相关的关系。以各地区商品房的每平米均价houseprice①（实际回归过程中取对数以近似正态分布）、为因变量，自变量为各地区迁移人口占总人口比例migrate、均户房间数（10间以上算10间）roomperhouse、人均住房面积②sqperperson、租房费用③rent、家庭户规模householdsize。考虑到我们主要研究城市住房情况，所以数据都用城市数据。

回归模型如下

Houseprice=B+a*migrate+b*roomperhouse+c*sqperperson+d*rent+f*householdsize+e

其中B是常数项，e是模型外其他解释变量误差项，a、b、c、d、f是各个变量的偏回归系数。

回归结果如下

Houseprice=B+a*migrate+b*roomperhouse+c*sqperperson+d*rent+f*householdsize+e

（lnprice）（-0.668）（-1.334*）（-0.044）（0.001）（0.525）

adjusted R square 0.687

模型只能解释因变量变化的68.7%，但各自变量包括迁移率在内均不显著，但是当模型从不加入迁移率到加入迁移率，因变量解释能力加强，从64.3%上升到68.7%。这说明迁移率与房价确实有关。其相关系数为负，但这并不能说明迁移率对房价的负向因果关系，更有可能的是外来人口更多的地区，其房价更低，只能说明外来人口集中在城市不甚繁华的地区，其房价较低。若以租金费用为因变量，迁移率为自变量，虽然结果并不显著，但其解释系数就为正，也就是说外来人口集中的地区租金普遍比较高。这是否从另一个侧面反映了外来人口对于住房的有效需求比较弱。总体而言人口因素都应该并不是主要影响房价的因素。

四、结论

通过考察北京外来人口的人口社会学特征，得出北京的外来人口规模逐渐加大，但受教育程度和收入仍比较低，集中住在北京不甚繁荣的地区，其住房购买力偏弱。至于迁移人口是否推高北京的住房需求，进而影响房价，本文并不能给出明确结论，仍然需要进一步统计更多数据，同时加入时间因素，并且建立更复杂的住房需求模型。（作者单位：首都经济贸易大学）

注解：

① 因为数据来源受限，本次房价按照搜房网对各地区二手房平均估价来计算并进行一定的四舍五入，數据均是2015年8月最新。

② 数据来自2010年人口普查，不足9平算5平，超过70平算70平，其他区间取平均数，四舍五入至5的倍数。

③ 不足100算100，高于3000算3000，其他区间取平均数

参考文献：

[1]北京：人口剧增背景下的房价综合治理 张远索 2013年

[2]上海易居房地产研究院 “全国 35个大中城市房价收入比排行榜”报告 2013年

[3]中国家庭金融调查与研究中心发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告 2013年

[4]The Baby Boom，the Baby Bust，and the Housing Market 1989

[5]House Price Differentials and Dynamics：evidence from the Los Angeles and San Francisco Metropolitan Area SA Gabriel，WL Wascher，JP Mattey 《Economic Review》，1999：3-22

[6]平均家庭规模对中国房地产价格影响实证研究 2009

[7]影响房地产需求的因素分析 2010

[8]北京统计年鉴 2013

[9]2010年人口普查数据

[10]搜房网