故意隐瞒重要信息引发的房屋纠纷

陈文

因担心“凶宅”卖不出去或低于市场平均价格，一些卖家隐瞒了这一重要信息，后被买房者发现被起诉。那么，未如实告知房屋内发生的非正常死亡案件是否构成欺诈？是否影响房屋买卖合同的效力，中介是否构成连带责任？

臧先生去年3月花了几百万元通过我爱我家房地产经纪有限公司买了周先生位于海淀区的一套房屋，购买后才得知周先生的儿子在这个屋里病故，周先生的妻子也在此上吊自杀身亡。知道真相后臧先生又气又急——商场卖快到保质期的蛋糕还打折说明原因；涂改生产日期，消费者还可以要求10倍赔偿，为什么出了事的“凶宅”房主却故意隐瞒重大信息？这不是诈骗吗？于是他把原房主和中介公司一起起诉到海淀法院，请求判令原房主赔偿房屋损失60万元、房产经纪公司返还居间费用6万元。

10月19日庭审开始，谁知刚开庭却发生了戏剧性的一幕。

“凶宅”买家担心内情曝光当庭撤诉

臧先生认为这套房子里发生过非正常死亡事件，是典型的“凶宅”，而且买房时他还专门询问过是否有过类似的事情，但周先生故意隐瞒真实情况导致自己购买并因此造成房屋价值贬损，属于欺诈行为；房产经纪公司没有如实提供房屋全部信息，应当负连带责任。

然而庭审开始后，臧先生却要求撤诉，原因是自己买的是“凶宅”，不想让媒体报道，法院允许了撤诉。然而休庭后记者了解到，其实在诉讼前，臧先生早巳把这套房子卖出，目前房子又换主人了。

这下，臧先生的66万元就无法回来了，他为什么做出这样的决定呢？房产物业纠纷专业律师李洪云分析认为，臧先生是不得不撤诉：“因为从法理上讲，房子过户给别人，臧先生就失去了物权，买卖合同履行完毕，意味着中介的居间费也不能退了，税费自然也不能退。那还诉什么？所以，即使臧先生没撤诉，他的诉讼请求也不会得到支持了。”另外，李律师认为，臧先生也有利益的考量：“毕竟房子卖出去了，他由‘受害的买方变成了‘加害的卖方，这也意味臧先生有义务告知买方房屋的这一重要信息。这里的告知信息不仅包括房子里有人去世、非正常死亡，还应包括房子处于诉讼纠纷之中，否则的话也是故意隐瞒，有欺诈的嫌疑。”

隐瞒“凶房”信息构成欺诈，以往法院支持退房

生老病死人之常情，买到类似房屋的情况也不鲜见。

2014年，张女士为了给儿子买婚房，委托北京链家房地产从崔女士手中买了朝阳区—套房屋冲介人员当面询问房主该房是否发生过非正常死亡事件，崔女士说没有。但过户后张女士从邻居处得知，原房主的丈夫在床上吸烟引发火灾被烧死在房里。这时崔女士才承认屋里有非正常死亡事件。法院判决撤销合同返还房屋和钱款，原房主赔偿装修等费用。

2013年3月，张女士在某中介公司处买了海淀的一套房屋，房主说房子一直空着没人住更没出过事。张女士全家人住后从邻居口中得知，原房东的丈夫在屋里上吊身亡。法院判决退房并赔偿装修损失。

各地法院在这个问题的处理上已逐渐形成共识：房屋内发生的非正常死亡现象属于影响合同订立和履行的重大事项，卖房人应当主动披露。法院经审理后一般认为，民俗文化经过历史的长期积淀并延续，形成了普通大众对自然和社会的认识评判，进而影响公民的行为判断。虽然房屋内发生非正常死亡事件客观上未影响到房屋的实际使用价值，但是该情形因影响到购房者的心理感受包括忌讳、恐惧、焦虑等，从而造成房屋交易价值降低，与当事人在缔约时的真实意思表示不符，违背了买受人对于房屋实际价值的期待，构成房屋的重大瑕疵，是影响买卖合同订立及履行的重大事项。原房主未披露房屋内发生非正常死亡事件，违反诚实信用原则，构成欺诈。

李洪云律师表示：“如买方明确问及房子里是否有非正常死亡的情况，而卖家故意隐瞒，这就构成了合同欺诈。根据过错原则，卖方要承担由于合同撤销而造成的实际损失，赔偿买家的装修费用。此外，中介要不要承担赔偿责任，关键看中介有没有过错，是否存在过错取决于是否对房屋信息进行了审查并将实情告知了买方。如果中介已经尽到了审查与告知义务，则不须承担责任，中介费不需要退还；如果未经审查或故意隐瞒而对买方做出‘非凶宅的承诺，则须退还中介费。”

如何使房屋信息公开透明

人们购买房屋时会考虑多种因素，除了房屋质量、朝向、环境、交通外，还有追求平安、吉祥的美好愿望。躲避恐惧，是每个人的本能和权利，而“凶宅”显然会影响买房人的居住心理，因为这一点，“凶宅”的价格会出现贬值，甚至大大低于市场平均价格，这也导致了部分卖家隐瞒这一重要信息。如何才能使房屋信息公开透明？

秦兵房产律师团律师徐斌表示，我国大量房源的历史信息掌握在消防、公安等政府部门，这些信息又很难统一起来管理，这也为卖方隐瞒“凶宅”信息提供了可能。以美国为例，对于房屋信息的公开，美国有一浅一深两套信息管理模式：一是任何人都可以上专门的网站查询各个房屋的详细信息，包括产权交易情况、交易价格等，即便你不买，也可以查得到这些房屋信息；二是房产经纪人和律师会对房屋信息进行完整的调查核实。

在信息公开透明的香港，土地注册处是全港的物业资料库，任何人登录其网站注册成为咨询系统的会员后，即可通过街道名称、物业地址、地道号码等信息查询到该物业的楼龄、业权情况、交易历史等物业状况。香港的房地产代理都必须持牌上岗，从业的房产经纪人不仅要了解房屋交易的常识、熟知银行按揭的规定，更重要的是必须如实向买家透露所售楼宇的详细信息，如果刻意隐瞒，轻则罚款，重则或有牢狱之灾。在上述背景下，买房人可以在查阅物业信息并依赖房产经纪人的尽职披露后再做出自己的判断。

因此，“凶宅”信息的公开透明依赖于将“凶宅”这一信息纳入房屋登记系统，在交易时即可查到。随着《不动产登记条例》的出台，政府在逐步把不动产信息统一到一个平台上，以后不动产信息会越来越完善，公民从网上就能非常方便地查到这套房子的产权信息。当然，这一信息纳入房屋登记系统的实现需要各部门共同协作，不可能短期内实现。

中介须规范合同文本，尽审查与告知义务

既然“凶宅”信息纳入房屋登记系统尚需时日，目前最可行的方案则是中介严格履行审查与告知义务，进一步规范合同文本，在双方签订的买卖合同中，约定“凶宅”相关条款，以此保障买方的利益。

李洪云律师认为：“根据《合同法》第425条的规定，房产中介作为居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，如故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。中介公司的告知义务体现在两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应对委托人提供的各种资料做出必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。所谓的审查房源，除了要审查房源的真实性、权属状态，还包括它的历史信息，需要对房源的所有信息建立档案管理，如实告知买方，并在合同中明确房源的这些信息。‘凶宅虽然不属于中介人员法定告知义务的内容，但是在当事人双方同意将该内容作为合同中的条件之一时，中介人员有义务对该内容调查核实并如实告知对方，不得在未调查清楚的情况下，向消费者提供虚假信息或做出虚假承诺。”

徐斌律师表示，与西方相比起来，我国的房产中介发展还处于初级阶段，其所能提供的中介服务也没有达到理想水平。目前整个中介行业的从业人员专业水平普遍偏低，既缺乏审查房源信息的专业意识与渠道，又缺乏统一规范的合同范本，确实难以真正避免“凶宅”所引发的纠纷。政府部门亟需加强对二手房交易市场的监管，如果提供统一的房屋信息查询平台确实存在困难，那至少要尽快出台统一规范的居间合同范本，以此规范引导房屋中介的经营服务行为。