角色尴尬的业委会

目前，我国业委会的成立率不到50%，运行较好的仅有15%。随着新一轮物业管理改革相继展开，业委会随之逐渐走出尷尬境地。然而，专项法律的缺失等因素，依然成为业委会发展的桎梏。

业委会履职阻力重重

江苏省在其2014年最新实施的《江苏省物业管理条例》中，第一次将“业委会代表制度”明文写进地方法规。“这是全国范围内第一次在法律意义上明确了业委会的发展模式和法律地位。”北京市海淀区和谐社区发展中心的教授陈幽泓感叹。

继江苏之后，陕西省西安市住房保障和房屋管理局也开始全面推动业委会的建设。几乎同一时间，北京、上海、湖北武汉、辽宁沈阳也陆续出台相关政策规定，着力完善业委会制度。然而，即使告别了孤军奋战，业委会履职依然阻力重重。

对此，陈幽泓表示，在占据城市面积一半左右的居住小区内，业主组织仍处在体制的边缘，共有区域的法律确权也相对模糊。在很多小区，物业公司已经架空了业主的所有权。

“公有的东西很多，包括一草一木、一砖一瓦。”陈幽泓提到，但由于中国目前在所有权的登记上还有缺失，法律不登记共有财产，而居委会、物业公司与业委会的权利也不对等。

“这导致业委会很难在法律上主张这部分共有权利。”

纠纷多涉公共维修资金

当前，随着业主维权意识和组织化程度明显提高，不少小区进入物业矛盾高发期。物业公司与业委会之间的重重矛盾，在小区物业管理领域开始集中暴发。据悉，2015年年初至今，全国范围内，公共维修基金纠纷所占比例已比2013年多出近1倍。

2015年5月14日，福建省福州市一小区业委会便将房管局告上法院，认为其在催缴维修资金过程中不作为。然而，一审过后，法院认定，根据物业管理条例相关规定，专项维修资金的筹集应由全体业主共同决定，且业委会在未经业主大会授权时，并不具有诉讼资格。

无独有偶，除去江滨路的上述小区外，福州市豪廷小区业主也曾因公共维修基金问题，向法院提起诉讼。后经法院审理，小区业主最终如愿胜诉。

相似的案情，不同的审理结果。业委会诉讼资质问题，再次被公众所关注。

“主要是法律上的空白，使得业委会的法律地位不明确。”北京市律师协会物业管理委员会副主任毕文强表示。

据他介绍，业委会如要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他社会组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。“但目前没有明确的法律条文规定业委会可以通过登记取得法人资格。”

法人资格的不确定，使业委会的民事法律诉讼主体资格也存在争议，直接导致具备法人资格的物业公司在物业关系中处于强势地位。“一旦物业公司产生侵权行为，业委会在很多情况下无能为力。”毕文强感叹。

据了解，在物业管理条例中，业委会被定性为一个执行代表机构，应当执行业主大会的决议。

“因此业委会只有经业主大会授权，才能提起诉讼。”毕文强解释道。

然而，物权法第83条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定，业委会可以作为原告向法院起诉业主、物业公司。

在最高院2003年8月20日公开的《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中就曾明确表示，金湖新村业委会符合其他组织条件，可以自己名义提起诉讼。

对此，佛山市房协会长骆仪克强调，必须尽快通过法律手段统一、明晰业委会法律地位。“业委会的一项重要职权，即管理人代表管理团体或区分所有权人在诉讼上或诉讼外主张请求权。如果能明确其法律地位，就能使其诉讼权利能力得以明确确定，更好地维护业主的权益。”

法律地位待更明确

据了解，业委会委员任职空档期内由谁来履行职责的问题，各地的规定便不尽相同。

以江苏苏州为例，当地政府规定，新一届业委会自原业委会任期届满后履行职责，新一届业委会产生之前，原业委会继续履行职责。

然而，中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》规定：“新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”

而物业管理条例以及《上海市住宅物业管理规定》等地方实施细则里则对此并无规定。

《北京市物业管理条例》撰稿人之一，北京市律师协会物业管理法律专业委员会主任包华建议，应参照公司法立法理念，重新构架业主组织治理结构。“明确业委会的法律地位，规定做得更细，更有操作性，明确业委会有哪些权利，有哪些义务。”

除此之外，包华还补充道，在对外的物业管理活动中，“比如聘用物业服务企业或者其他管理人，聘用专项管理人，与第三方等机构缔结契约等活动，均应以业主大会名义进行，具体可以由业主委员会执行”。

而在对内的物业管理活动中，“比如要求业主履行共同义务、遵守业主规约等活动，可以业委会名义做出。”包华说。

（《法治周末》）