互联网冲击下的商业地产

张云计

一、变与不变

1.变

德鲁克讲过，“当今世界唯一不变的就是变化”。过去地产都是围绕市场来做的，市场需要什么我们建什么，结果建完了发现市场变了，于是再规划新的，两年之后推出仍然难以判断是否能迎合市场的需求。

什么变了呢？我认为，产品的品类和档次都有了很大的变化。自从有了互联网，我们家里的咖啡机、榨汁机成倍的增加，为什么？因为价格便宜了，小家电标准化了。渠道也有变化，还有就是服务速度、成本等的变化，网上购物多数人对服务的要求不高，只要如期送来，即使有点儿残破也可以理解，特别是我们在网上买东西，至少我是可以接受的，但是在线下我就不能接受了。

2.不变

无论产品还是市场，我觉得互联网思维与传统营销相比并没有什么突破，只不过是角度、维度有所不同而已。服务也超越了我们的要求。当然还有人说，无论多便宜、多好的服务，还要加一条——能不能免费。“免费”给传统营销带来的冲击非常大，前十名的电商仍然有不少在赔钱，或者说赚钱不多。有变的，也有不变的，商业地产的困境是显然的，目的还是人流的问题，因为政府要求配30%-50%的商业，甚至有的地块直接要求100%的商业。过去，是因市而城、因城而市，有一座购物中心在新城里，就能够带动一片城市。而如今，只能顺应市场需求，要看市场需要什么，如果光凭“人定胜天”的概念，做起来难度非常大。

二、商业地产的困境

我们的困境是什么？曾经没有不开张的油盐店，现在就有了。综合体的成本非常之高，能做到6%-7%的回报已经非常棒了，但是融资成本一般都占10%-12%。如此沉重的负担下，再怎么做难度都是显然的。在我国香港1%的利润，做到2%就有1个点的收益，但是对我们来讲做到5%了还仍赔钱。

过去讲商业地产，万达王健林董事长一直讲两条，一个是土地溢价，一个是租金收入。百荣世贸当年22亿元建了60万平方米，现在的估值估到300亿元并不过分，这是怎么来的呢？其实不光是土地溢价，更多的应该叫通货膨胀的结果。这一轮通货膨胀过去，接下来会不会有？不排除，但是从我心里来讲，还是希望能够稍微稳定一些。否则像俄罗斯、委内瑞拉这样，大家就崩溃了。

接下来，只剩下租金这一条了。免费的午餐，网络上有，现实中是没有的，无论怎么包装上市都得有成本，这个成本几乎都是租金难以承担的。无论是综合体、商铺、写字楼还是公寓，都一样。建SOHO不是哪儿都适合，很多地方SOHO是难卖的，写字楼未来也可能出现这样的灾难。说到商铺，各地的空置率非常惊人，像当年卖3万-5万元，后来值20万元，以后这种光景不会有了，租不出去还要交物业费，这个负担是非常重的。

三、专业、认真和用心

我们是做传统线下的，虽然线上可以解决一部分问题，但是我认为线下的空间是非常大的。有些体验永远不可能完全通过网络解决，比如理发、烧烤。

我也不完全赞同颠覆式。什么叫颠覆？从根本上的改变叫颠覆，一个形式上的改变不叫颠覆。过去15年经济快速增长之下，惯坏了一批人，不读书、不看报、还很任性，还让人听他的，这个颠覆用另外一个词更合适，叫做“回归”。

互联网的很多工具和方法，确实可以减少中间环节，对如何寻找客户等方面有很多好处，但最终目的是要找到客户、找到需求，而且是相对定量的找到，不只是一个定性、定态。

我们有很多工具，包括人数识别、客户性别分析、现场调研等，所有这一切都是为了识别客户的需求。很多客户不知道自己真正的需求是什么，需要我们帮着来识别因此，精准的服务非常重要，我希望未来我们可以引领市场的需，引领客户。

四、去互联网化

有不少商品不适合在网上销售，特别适合线下。这时候怎么办？就要积极的去挖掘，我们就挖掘了一个扫地机器人，而且价格不错，有比较好的利润，线上线下的交接需要创新实践。

有一些跨年晚会是互联网取代不了的，重庆有一个活动每年圣诞夜都会创记录。除了理发、吃饭，还有很多互联网干不了的事儿。当然，将来卖场要做好需要的条件非常多，政府应该减免一些税费使卖场可以跟互联网进行公平的竞争，还要发展社区商业。不能肆无忌惮的开大卖场，因为一个大卖场能消灭3公里以内的店，就业也就没了，所以效率高不全是好事儿。

最后回到认真、专业、用心这三个词。说到回归，商业服务是一个非常费心思的活儿，需要极大的而且是长期的投入，这个时候就得认真、专注、用心下去。目前来说，住宅我是绝对看空，商业也被严重看空。我认为，既不严重依赖于土地，还跟实体经济贴边的产业是未来的发展方向。没有实体经济的支撑，网上做的再火，也抗拒不了需求的饱和，这是我的观点。

作者系全经联副主席、全经联商业地产委员会原副主任