标杆房企“去库存化”绝招

刘芳

如果说，“保7”是2015年的全国目标，那么，“去库存化”无疑是2015年整个房地产行业的目标。尤其是近来频频曝光的上市房企2014年年报，也再次证实了开发商在去库存上的普遍压力。

在库存高企的背景下，房地产企业将如何应对去库存难题？笔者以标杆房企为例，探究其“去库存化”的绝招。

万科：降低新开工面积，保持产品销售畅顺

对于去库存问题，万科早在去年就指出部分区域市场供大于求的风险，对此，万科集团持续对低效资产进行去库存，定期计提减值并直接扣减当年利润，考核中利息成本不再进行资本化，直接作为期间费用当期扣除。

根据万科2014年年报显示：截至2014年年底，万科在北京、上海、深圳、广州、成都等14个城市的新房库存约1.52亿平方米，较2013年的1.22亿平方米有所上升。同时，2014年年底，库存去化周期已回落至11.3个月（2013年底：9.8个月）。

对此，在2014年业绩发布会上郁亮表示，公司将加大对回款率的要求，坚持“现金为王”的策略，继续保持产品销售顺畅，加大库存去化力度，力争实现销售平稳增长和更高的回款率。与此同时，为加快库存去化速度，万科降低了2015年的新开工面积，现有项目预计新开工面积1681万平方米，略低于2014年实际开工面积。

保利：调城市布局、调产品结构、调组织架构

同为千亿房企的保利地产，在2015年将如何布局以实现快速去化？

首先，保利调整了城市布局。在保利地产2014年年报上，保利表示：今年将全面回归一二线城市发展，辅以少量的三四线项目。因为以省会城市为主的一、二线中心城市，由于其经济发展动力和人口吸聚能力强劲，未来更具活力。

其次，保利将调整产品结构。为了促进销售业绩提升，保利在2015年将调整产品结构为着眼点，更贴近市场需求，做适销类产品。

最后，调整和优化组织架构。在去库存大战打响后，为了更好地贴近各区域市场，提升对区域市场的管理效率，保利在2015年还将调整和优化组织架构。

恒大：薄利多销，将重心转向一二线城市

和保利一样，为加速去化，恒大也在逐渐调整城市布局，将重心逐渐转向一二线城市。年报显示，到2014年底，恒大在一二线城市占比达到46.88%，三四线城市占比则为53.11%，已实现平稳布局。

与此同时，恒大在产品定位上，仍坚持定位于刚性需求；遵循薄利多销原则，做好成本控制，标准化运营。

碧桂园：分解去化指标，放缓拿地节奏

碧桂园在去库存方面主要有以下几个标准动作：

首先，放缓拿地节奏。朱荣斌在碧桂园2014年业绩发布会上表示：进入到2015年的二季度后，我们的投资步伐有所放缓，会审慎的根据市场整体形势、公司销售回款、财务资金的情况，来决定每一宗、每一块土地的投资。

其次，调整一二线城市和三四线城市的投资比例。与2014年相比，碧桂园在一二线城市的销售贡献比例从2012年的37%到2013年的46%，再到2014年的55%，呈现逐年递增的趋势。对此，虽然碧桂园联席总裁朱荣斌表示“还是看市场机会，只要有机会，不管一二线还是三四线我们都会做”，但可以预见，2015年碧桂园会进一步加大对一二线城市的投资。

最后，碧桂园内部有一个去化指标的分解，把去化的内容分了几个部分，哪些部分是增值的，哪些部分是正常卖的，哪些部分是需要长期去化的，碧桂园会根据市场的需求做好去化的安排，对具体的指标和项目做好分解。

龙湖：砍开工面积，升级IT系统管理存货

在龙湖2014年的业绩发布会上，集团主席吴亚军曾对媒体直言：龙湖把存货当“癌症”看待。为了去库存，龙湖在战略层面主要做了如下几个动作：

第一，降低土地储备，同时砍开工面积。2015年，龙湖将在运营端减少或平稳开工，以销定产。同时，在入口端降低土地储备，并让龙湖土地储备结构更安全合理。

第二，对整个集团上下灌输一个共识：不能用堆货实现销售，而要用去化率来实现销售。并要求集团上下达成共识，将此理念从上至下强制执行。

第三，升级IT信息化系统，进行存货管理。2014年，龙湖将自己的IT信息系统升级了，对存货进行货龄管理，每一套存货都按天来计算时间。同时，还将准现房在内的所有存货分成很多种类进行管理，并且每一套房子都有人问责。

第四，在系统升级的同时，龙湖还制定了一套完善的考核体系，对上述情况进行考核，并定期更新考核要求。

世茂：2015要去一半库存，对未达标区域进行人员裁减

在2014年的业绩发布会上，世茂的董事局副主席许世坛对媒体表示，2015年世茂要去一半库存。但如何实现这一目标？

第一，降开工面积。在2014年最后一个季度，世茂就果断暂停了270-280万平方米的施工面积，大概少了150亿元的货值。最终，世茂去年的去化率维持在60%，减少了库存压力。今年，世茂将继续维持这一策略。

第二，调整可售货值结构。最大的调整是大幅减少三四线城市的供货，大概会减少接近20%。同时着重增加在一二线供货，所以今年世茂在一二线的销售占比会是一个较大的比重。

第三，世茂2015年会对未达标区域进行人员裁减。世茂每个月都会监控，每个月都有考核，会按比例对未达标的整个区域进行裁减。

绿城：调产品结构，积极定价策略

去年因高库存危机，宋卫平曾一度交出绿城的权杖。2015年，面对仍然存在的库存难题，绿城又将怎么做呢？

第一，加大一线城市、重点城市的投资权重，加强区域集中度。

第二，调整产品结构，进一步将高端产品向中高端产品拓展，持续提高产品性价比的同时，丰富产品线，实现产品多元化，拓宽客户面，加大开发适合城市白领阶层的产品。

第三，加大销售力度、拓宽销售渠道，用积极灵活的价格策略来实现库存快速去化。绿地在2015年将实施积极灵活的销售和价格策略。并且，针对不同地区、城市和项目特点，采取具体有效的应对措施，加快新推楼盘和现有项目的销售。

第四，做好产品的增值服务，提升产品价值的呈现力，以促进产品的快速销售。

综上所述，房企为完成2015年的去库存难题，主要使用了以下几大招式应对：

第一招，砍开工面积、缓拿地策略。一方面减少新开工面积或平稳开工，以销定产；另一方面，审慎拿地，使土地储备结构更合理化。

第二招，调整城市布局，聚焦一二线城市。目前三四线城市的库存情况已明显恶化、供需失衡明显，而一二线城市得益于经济强劲发展和人口集聚能力，市场消化速度和能力更胜一筹。

第三招，调整产品结构，加大适销产品比例。典型如绿城，在其年报中提出，2015年将高端产品向中高端产品拓展，丰富产品线，加大开发主流适销产品。

第四招，积极合理定价，加快销售去化。为实习快速去化，积极合理的定价策略也获得房企们一致肯定。恒大在今年初就祭出“商铺、车位5.5折促销”的全国性活动，而绿城也表示，2015年将会积极灵活的价格策略来实现库存快速去化。

第五招，升级IT信息系统，加强存货管理。如龙湖对存货进行货龄管理，每一套存货都按天来计算时间。而碧桂园也将存货进行分类管理，哪些部分是增值的，是哪些部分是正常卖的，是哪些部分是需要长期去化的，碧桂园会根据市场的需求做好去化的安排，对具体的指标和项目做好分解。

作者就职于明源地产研究院