房地产进入平稳增长新常态

金梦媛

莫天全，中国房地产TOP10研究组联席组长、中国指数研究院院长

“互联网+”引领房地产行业变革

经过12年的发展，百强企业发生了很大变迁。过去12年中，百强企业的市场占有率一路上升，从2003年的13.5%到2014年的30.7%，第一次超过了30%，房地产企业的集中度是越来越高的。另外一个具有代表性的指标是百强企业的资产规模，从2003年的27亿元到2014年的786亿元，这是一个飞速的提升。

百强均价方面，2014年百强价格指数下跌2.69%，新房整体成交量发生回落，50个代表城市同比下降10.5%，二手房成交量更是骤降。此外，房地产开发投资额增速创近5年新低，房地产开发资金来源首次同比下降。总体来看，房地产业已经进入了平稳增长的新常态。

在新常态下，行业发展存在太多可能。最近关于“互联网+”的讨论很热，“互联网+”本质是针对传统产业。在这个过程中，房地产最早的做法是网络营销。从房地产业的变化到销售模式的变化，再到制造行业，甚至在开发方面也有着互联网的影子。因此，互联网对房地产业不仅仅是信息、广告、销售方面的影响，实际上更是全流程的改变。

在新形势下，房地产企业利用互联网不断进行深化，深入各个房企。从过去以企业为中心转为以消费者为中心，更多地站在消费者的角度去考虑，为他们提供更多优质的服务，或者降低成本、提高性价比。更具体地说，就是有效提升用户体验。以二手房的销售为例，在这个过程中最重要的问题就是买卖双方没有建立起良好的信任，因此导致效率低下。所以，在互联网思维下，未来的实际做法就是降低成本、提高效率，通过模式的转变来提升用户体验，从而赢得市场。

马骏，中国房地产TOP10研究组联席组长、国务院发展研究中心企业研究所所长

把握历史机遇，推动房地产企业创新发展

过去一年时间里，中国企业的发展环境发生了重大改变，中央把这种变化总结为3次新常态。当环境发生变化后，企业也必须做出相应改变，这种改变被称为企业的新常态。

经济新常态主要有3个方面：增长速度、经济结构、增长动力。这种新常态并非周期性变化，而是所处的发展阶段发生了根本性变化，这种变化体现在5个方面：一是发展阶段的转换期，过去是从低收入阶段向中等收入阶段迈进，如今要求从中等收入向高等收入迈进，这是世界发展规律下所面临的挑战与压力；二是发展方式的转变期，这个阶段要关注环境的压力及社会问题；三是体制机制转轨期，包括定价市场化和形成法治，这将为企业带来很多挑战和机遇；四是刺激政策消化期，金融危机之后，国家采取大规模的政策刺激，这些刺激带来了一些中长期的问题；五是技术革命加速期，技术革命同样给企业带来了机遇和挑战。

在这种变化的背景下，企业也在发生一些改变，体现在3方面。

首先是企业新陈代谢显著加快。主要有3个影响因素，一是供求变化、竞争加剧；二是创新带来的变化，特别是创新为整个产业带来的颠覆性变化；三是成本上升速度加快，加上环境变化速度较快，因此企业所面临的不确定性提高。如今在房地产行业内已经能够看到这种变化的趋势，比如全国商品房销售额及销售面积同比分别下降6.3%和7.6%，百强企业同比分别增长12.4%和10.3%，2014年房地产行业完成并购超过230起，同比增长57.3%，可以看出，这种变化在房地产行业已经非常显著。

其次是商业模式创新。包括互联网的发展及中国人创新热情的激发，使得各行各业商业模式不断创新，这种创新包括企业经济、平台经济、跨界经济、复合业态等。房地产企业是一个创新速度很快的行业，在各个环节都积累了一定创新经验。

最后是企业发展更多依赖无形资产的投入。未来企业的发展方向将更多地依赖无形资产，当企业发生并购时，更看重的将是这个企业拥有无形资产的量级。对于无形资产投入特别要重视用户体验，在十几年前，一个企业如果有一些不能让客户满意的地方，对其发展的影响可能并不大，但是在互联网时代，影响将是很深远的。

刘洪玉，中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长

新常态下房地产企业如何打造永续增长能力

随着宏观经济的发展及新常态的到来，房地产企业应努力顺应环境变化，探索新的发展途径并开创一种新的工作局面。

从供求关系方面来说，过去一个阶段房价上涨除了受到基本面的影响外，还包括市场处于一种短缺状态的因素。但2010年以来，市场越来越接近于跨越短缺的阶段，目前的市场是均衡的，存在一定机会，但遍地是黄金的景象已经不复存在。如今投资者需要拥有更专业的能力，以专业眼光去寻找和发现新的市场机会。

此外，随着对住房质量要求的不断提高，在这种市场环境下，房地产行业的生产方式应该从过去简单的开发及建筑业的特征向带有金融性的方向转变。过去在产品的形态上增量是主流，如今将慢慢转为存量。在融资模式上，也会从依靠银行贷款和预售向资金等直接融资方式转变。房地产行业的项目特点同样会发生变化，拓展空间将会受到制约，要更多考虑如何优化存量土地的再利用，所以这种特色的中小型的项目将会增多，包括调控方式、产业组织方式，都将发生改变。如今的房地产市场越来越尊重市场规律，也特别强调要建立长效机制，尽量减少行政干预。因此，2015年，房地产市场应该是一个恢复的市场。过去一直处于价格快速增长的阶段，而对于市场的本来面目，我们已经看不清楚，如今市场探索的方向将是如何恢复市场的本来面目，防止过度干预的发生，这将促进房地产市场未来的良性发展。

在新常态下，房地产企业需要营造新的运营环境。首先是优化业务结构，长时间的发展过程中，房地产企业的业务模式较为单一，目前在探索和转变经营方式上，很多企业已经开始尝试新的资产运营方式；其次是采用快速周转模式，过去房地产企业常见的模式就是“拿地”，但如今很多企业更希望实现快速周转，在快速发展阶段，房地产企业之间存在激烈的竞争，但如今转变成为联合共享的关系；最后是管理机制的创新，主要目的是明确资产管理者的角色，为了实现轻资产运营目标，很多企业开始进行投资，关于投资方式及金融安排等均做出了一定创新，例如强化与信托、基金这类机构的深入合作，这样不但能有效提升企业的抗风险能力，而且也提高了企业在房地产领域中的投资能力，长期来看，也是对企业可持续发展能力的提升。