深度合作无“上限”

龚小锋

如果说过去的房企结盟，只是“随便搞搞”，联合拿地做个项目，今天的局面已远非如此了。这些力量惊人的企业们所进行的深度结盟，早已由过去单一环节合作转为全产业链合作，从项目公司扩充为千亿规模合作平台，从传统重资产走向轻资产及互联网金融领域的充分合作，其互动的深度和广度，均非昔日可以想象。

全產业链合作

过去，房企合作的更多是拿地开发，而最喜欢与其他房企合作的，非万科莫属。作为较早采取合作开发模式的房企，万科一度甚至将“合作开发”与“不拿地王、不囤地、不捂盘”和“快周转”一起列为重要的企业策略。

在万科销售额过千亿元的过程中，合作开发发挥了重要作用。万科总裁郁亮也曾多次强调合作开发的重要性，“只要合规，对方出钱、出地都可以，双方持股比例也都可以灵活处理。”

如今，房企的合作内容远远超出了拿地开发的环节，而更倾向于全产业链上的合作。以碧桂园和中铁结盟为例，碧桂园方面告诉记者，“未来两家企业将各自发挥优势，积极开展全产业链的合作。”

在碧桂园看来，碧桂园在地产开发运作方式、产品设计定位、酒店运营管理、物业管理、项目营销、后期服务等各环节有相应运作优势，而中国中铁集团拥有强大的工程、技术、人力、新产业地产等优势，双方会在多个环节进行互补。

而在两万的战略合作发布会上，当现场有媒体做出“住万科好房，逛万达广场”的标题时，王健林认为这种理解还是“比较粗浅”的。在整个发布会现场，王健林多次强调，要“深度”理解此次合作，不要只从表面的合作“简单”、“粗浅”地去理解。

据王健林透露，双方要谋求更深远的合作和优势互补，目前还在继续谈判，“如果成功，合作将达到千亿级”。

目前，万达集团已经构建了万达商业、文化旅游、电子商务、金融等多个产业，万科是住宅的龙头，也在社区商业和互联网上取得了卓著的成效，这样的全面整合，将使两家公司产生巨大的爆发力。

“从此次两家房企合作来看，也是将合作聚焦在轻资产上。”同策咨询机构总监张宏伟说，两万可以共享客户和品牌资源，面对政府的土地议价能力会增强，融资成本也会降低。以后无论万达与万科，在项目操作层面不再“重资产”，而是通过“轻资产”模式强化投资的杠杆效应，提升利润率。

一直以来，万达模式的“快”是建立在庞大的资金需求之上，大量的商业沉淀占用大量的资金。随着土地快速增值时代成为过去，推行“轻资产”战略成了万达的核心。万达要在五年之内去地产化，走“轻资产”成为一家商业投资服务公司，力争在2025年开业1000座万达广场。

RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦认为，在轻资产转型过程中，万达会收缩住宅板块，聚焦商业发展战略，而与万科合作加速了这种变化。

此外，陈曦认为，在社区商业上，万科同样能够给予万达新的变化，万科会利用强大的客户资源和丰富的社区服务经验，帮助万达补上“最后一公里”的短板。

在金融层面，万科的目的也展露无遗。郁亮表示，万科融资渠道多，资产管理渠道多，但没有金融板块，万达却有金融板块，未来不排除合作可能。

目前，万科物业所服务的居民业主达200万之多，如果万达O2O能够打通万科业主的渠道，为其提供文化旅游、餐饮住宿、金融理财等相关服务，那么王健林所说的“更深层次”的合作将爆发更大能量。

不过，亦有业内人士认为，目前两万合作在房地产市场上形成的影响力，更多还是会首先表现在土地、资本市场上。

中原地产首席分析师张大伟表示，虽然双方均提及合作的广度与深度，但对于房地产市场来说，不论是住宅开发领域还是商业地产领域，面临的主要问题依然是土地价格、资金价格上涨迅速。所以两大巨头的合作根本是为了拿地，尽可能降低拿地成本、规避投资开发风险。

近期有迹象显示，万科和万达在部分城市开始了“牛刀小试”的联动。5月28日，成都万科官方消息显示，自即日起，在成都锦华万达广场、金牛万达广场消费可抵万科、万达在售项目的房款。其中，消费者可以凭消费小票抵6.1倍房款，最高可抵1万元。

“平台化”合作深度推进

如果说将合作双方各自规模进行叠加，显现出房企结盟时代的规模军团的意味，那么双方合作平台的规模，则是真金白银的投入。

成立一个合作平台，在过去并不罕见，但以往更多是一个拿地的项目公司，大规模的合作平台肇始于近年，典型的代表是融创和绿城合作的千亿平台——上海融绿。

张宏伟认为，近年来融绿发展极为迅速，2012年以来，在短短的2年左右的时间里就冲上了2013年商品住宅销售金额第三名，截至2013年底，融创绿城以网签155亿元的销售业绩挺进中国房企50强，融绿平台迅速扩容至1300亿元货值。

2014年势头更是凶猛，同策咨询研究部数据显示，2014年1-12月，融绿以174.80亿元荣登上海商品住宅销售金额榜首，排名第二第三的万科、绿地销售金额分别为148.74亿元、135.93亿元，已经暂时落后融绿。

虽然，如今上海融绿已经归属于融创，但今后，大规模合作平台或许会越来越多，近期，万科与万达将达成的合作平台，以及绿城中交系推进的整合平台，规模都将达到千亿元。

对于两万的合作，王健林表示，“双方肯定要成立合作公司，两个大集团之间合作，无论从风险、财务、融资、控制，没有一个合作公司，是不行的。”而且，一个项目合作就要成立一个合作公司，“其中一定是万达的股份会小一点，因为现在万达在力推轻资产。”

对于这一平台的进度，目前万科与万达双方都没有进一步的消息。5月29日，瑞信集团发表研究报告称，万达与万科的合作，相信会在年底成立首间合营公司。

如果说，两万的平台合作还在进行，那么中交和绿城共同组建的新房地产集团平台已经初步形成，近期宋卫平和中交负责人都相继确认了这一消息。

中交集团总经济师兼中交国际（香港）董事长刘文生最近接受媒体采访时就称，中交已启动成立了中国交建集团房地产集团，将整合旗下房地产板块业务，包括中房集团、中交地产、联合置业和绿城，已经启动成立中交集团房地产集团。”

“中交建和绿城的谈判已进入实质阶段，但最终整合方案尚未敲定，我们也不清楚具体到了哪一个阶段。”绿城集团一名内部人士告诉记者，由于该方案涉及到多家上市公司，还需得到各自股东的支持。如果谈判顺利的话，双方可能很快宣布具体方案。

由于中交建集团庞大的土地规模储备，加上绿城强势的品牌运作与业界口碑，一旦双方的整合平台确立，这势必诞生中国最大的房地产公司之一。

垂直细分金融、互联网

早期房地产利用互联网多是以丰富营销手段为主要目的。如万科联手淘宝推出促销活动，碧桂园推出“凤凰通”手机客户端销售平台，利用平台展示项目产品主打全民营销。

随着房企和互联网的深度接触，互联网更多细分嵌入房地产各个环节中，尤其在智能家居和智慧社区方面。

目前房企与互联网合作的智能家居，主要是开发商选购互联网企业的硬件设备作为家居布置。华远和奇虎360的结合，首先是双方在华远置业开发的各个项目中选用奇虎360开发的相应产品和服务开展合作，共同打造智能化社区。据了解，在产品端，360的智能路由器、智能摄像头等多件套已经应用于华远地产在北京 、长沙等地的项目中，目前处在试验阶段。

据华远地产董事长孙誉晏透露，华远与360的合作不仅在线下，也将在线上展开多重合作。“线下推出智能化和实体硬件设备及智能家居等硬件设施。而线上将涉及云计算、大数据的应用，包括线上APP、O2O的拉动，华远与360将全方位地打造生活、生态的场景。”

此外，绿地、万科、远洋、银泰等房企纷纷与互联网金融结合，推出相应的互联网房产金融产品，房企与互联网金融的结合正在不断深化。

相比华远和360的结合，方兴地产和腾讯似乎“尺度”更大一些，二者推出系列房产互联网金融产品，通过与腾讯、汇联金融的合作，利用Q易贷、Q房团等九大金融产品，将互联网金融贷款与理财、众筹等模式结合，应用到房产交易的各个环节，共同探索智慧住区建设。

远洋地产宣布与京东金融二度合作，推出“人生X计划”。 届时远洋地产将推出全国13个城市24个项目近万套房源，以及一系列奖品。其中包括京东专属筹房优惠折扣、“白居易”——首付分期0利息、10万装修打白条等。

近期银泰置地也联手搜易贷推出“银泰租金宝”，针对杭州银泰城优选租户的租金进行的创新型保理业务。

银泰置地副总裁王岗告诉记者，“银泰租金宝”的推出，为银泰旗下的项目运营提供了新思路，在他看来，这次合作只是起点，随着房地产与互联网金融的合作愈加精密，双方将在更多的城市及项目层面继续创新性的合作。

声势最为浩大的，莫过于5月29日下午成立的中国房地产众筹联盟。在会议上，碧桂园宣布中国房产行业首个开发众筹产品诞生，该产品由碧桂园联合中国平安共同推出，并选定碧桂园上海的嘉定项目进行实施。

据悉，作为首个众筹开发项目，碧桂园提供产品，中国平安由平安好房提供平台。据平安好房首席执行官庄诺介绍：“碧桂园上海嘉定项目将以‘一平方米作为众筹单位，投资者可以购买，在楼盘完成后，就擁有了某一套楼房整体或者部分的权益。之后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。”

碧桂园联席总裁兼执行董事朱荣斌会上介绍：碧桂园会通过客户参与设计，实现“你所想即你所得”。认购项目众筹金融产品者，不但可以参与到项目开发的全过程，还可以获得份额转让、优惠购房和项目分红等多重收益。