房以稀为贵

曾慧娟

地价抬升带动房价上涨，似乎是地产界的定律。4月27日，首创置业以56.4亿元摘得海淀永丰产业基地的一宗地块。因为其“面粉”贵过“面包”的价格，在拿地半个月后，首创方面还未有动静时，触觉敏锐的周边多个项目伺机而动，率先开始涨价或计划涨价。虽然各项目涨价不仅仅是因为高地价的拉动，还有产品差异、项目推盘节奏、周边配套升级等原因，但该区域房价将要普遍上涨已成为事实。

“久旱逢甘露”

4月27日下午，北京土地市场共推出两块地，其中中关村永丰地块经过130轮竞拍，最终首创以总价56.4亿元竞得，溢价近32%，同时，该地块将配建7500平方米公租房和6.05万平方米自住房。

据北京市国土局公告显示，该地块位于北京市海淀北部地区西北旺镇，建设用地面积6.52万平方米，建筑控制规模20.87万平方米，地块挂牌起始价为37.87亿元。出让年限分别是住宅70年，商业40年，综合50年。截至拍卖当日中午12时，最高报价为39.67亿元。

永丰产业基地地块在开拍前，该地块由于遭到多次网上报价而引起舆论大热。截至现场竞拍前，地块共获得10次网上有效报价。

现场则受到首钢、天恒、保利、首创、龙湖+首开、中化方兴+华侨城、永同昌+旭辉+北辰、金地+平安+电建、中铁建、远洋+招商等10家房企以及房企联合体的参与争夺。

亚豪机构市场总监郭毅认为，当前，海淀区商品住宅面临着“卖一套少一套”的境地，而与此对应的是海淀区优质的教育资源以及上地、中关村产业集群的吸引，对住宅需求量的推动很大，因此海淀区纯商品住宅价格连年上涨。

正是因为如此，海淀区中关村永丰产业基地HD-0402-0030地块本身的稀缺性、未来需求的稳定性、价格上扬的明确性，使得该宗地块受到热烈追捧。

据亚豪机构统计数据显示，不含保障房及自住房，2011年至今海淀区累计供应了15540套纯商品住宅，同期成交量则高达19200套。受到海淀区纯商品住宅长期供不应求的影响，目前海淀区仅有3664套纯商品住宅库存。另一组数据更能反映库存萎缩趋势。

2010年，海淀商品住宅成交量接近5000套，然后是2013年的2725套，2014年1565套，再到2015年迄今的513套。

周边在售住宅并不多

该地块的拍出，对住宅供应稀缺的海淀来说，如久旱逢甘露。据业内测算，地块纯商品住宅楼面价每平米高达4.3万元，已大大超过区域内周边普通项目4万元/平方米左右的销售均价，业内预计未来售价直冲10万元/平方米大关。但周边配套远逊于五环周边的诸项目，如何在确保产品品质的前提下，提高附加值成为关键。

中原地产数据显示，在过去5年中，海淀区仅供应了9宗住宅用地，建筑面积为121万平米。而首创永丰地块附近，同属海淀区的在售项目寥寥无几。

地块紧邻中关村壹号项目，根据公开资料项目，中关村壹号项目规划为产业园，拟规划建筑面积约70万平方米。项目分A、B、C三个地块，其中A地块将建成核心总部聚集区，拟建科研中心、展示中心。B地块为快速成长企业加速区，拟建设5000至20000平方米的加速器项目。C地块为产业服务配套区，拟设独栋研发楼宇和商务配套设施，作为科技企业办公配套服务设施，项目去年下半年已结构封顶。

从中关村壹号一直往西，到达绿地中央广场，项目工地用宣传围挡围着，虽然楼未盖起来，但销售也已接近尾声，项目规划为商业办公，由90-1500平米的甲级写字楼、50-20平米的临街商铺、层高4.2米的LOFT组成。目前在售仅1、3號楼的少量胜余房源，而且1号楼定向手游公司销售。

在绿地中央广场的西南边，隔着北清路，则是销售接近尾声的北辰·香麓和正源·尚峰尚水，再往东是五矿万科如园和西山壹号院。其中五矿万科如园在2010年取得地块时楼面价近2万元/平米，当时周边的房价是18000元/平方米，上演了当时“面粉贵过面包”的现象。西山壹号院项目地块由首钢融创在2008年12月以总价20.1亿元竞得，楼面价为7000元/平方米，成为北京当年下半年的总价“地王”。

从市场影响看，郭毅认为，首创永丰地块的成交，使得北京城八区豪宅化的趋势更加明朗，随着近两年出让的高价地项目逐渐入市，预计未来整体市场价格将出现结构化的跳跃式提升。而这一预期叠加3·30楼市新政的实际利好，将推动近期内北京商品住宅成交稳步回升，此前顺销的项目在销量提升、库存不足之后，也将逐渐进入提价周期。

涨声一片

拍出地王当天，便有周边项目打出了“感谢首创海淀好邻居，豪夺永丰新地王”的广告。在5月6日的“海淀高端物业发展趋势论坛”上，该区域内项目就表示有涨价的意向。

保利·海德公园项目负责人袁野在活动上称，当时保利也参与了永丰地块的拍卖，“拍卖过程中，我们总经理就表示可以考虑涨涨价。但是由于海德公园是卡在预售证的价格上限在卖，所以没办法涨价了。‘3·30政策的利好以及地王效应的释放，海德公园项目在最近15天内基本上以一天一套的速度售出，预计5月中旬就卖完了。”

华润·万橡府抢先一步，目前新推产品的均价已调至6.5万元/平米，置业顾问表示，“项目一共八栋楼，目前已售罄3栋，预计销售到2018年，最后入市的楼王将卖到10万元/平米以上，以后肯定还会涨价。”

从八达岭高速北安河出口出来后，沿北清路往西到达首创地王的路上，两边的灯柱上，均能看到冠城大通百旺府项目的宣传牌，地块拍出后，它也是受影响很大的项目之一。项目在售产品均价为3.7万元/平米，置业顾问表示价格暂时不会变动，但下期六月中旬入市的产品可能要涨价，预计单价将会达到4万元/平米。

五矿万科如园项目也计划对下批入市的产品进行调价，置业顾问对记者表示，今年5月1日曾推出35套平层大宅，当天售罄，均价在61000-62000元/平米左右，现在如园在售的只剩3套。两套230平方米，总价1400多万元；一套260平方米，总价1500多万元。6月份将推出观山楼王产品，预计均价在 65000左右。首创摘得区域新地王，如果如园后期再开，价格肯定会上调。

紧邻如园的西山壹号院，价格已冲向10万大关。据销售人员介绍，目前项目销售已接近尾声，只剩下3套房，所以也不会存在调价问题。其中，270平方米的小栋楼王，均价为9万元/平方米；500平方米的大栋楼王，均价为10万元/平方米。

绿地中央广场销售员介绍，3号楼可以办公也可以居住，他对区域未来的发展也信心满满，“以后随着永丰产业基地高价地的入市及周边地铁的开通，价格肯定会持续往上走。现在公司已经有调价方案了。”

二手学区房火热

遍地产业园，绿化多是这一区域很明显的特征，很多产业园都自建房屋，供员工内部购买，属集资购房，并没有产权证，所以这里能上市交易的二手房小区并不多，但因为属于海淀区，教育资源是很多买家看重的重要因素，北大附小实验幼儿园、中关村二小、首都师范大学附属中学等都在区域内。

在温泉镇，仅有的两个在售项目北辰·香麓和一街之隔的正源·尚峰尚水，都基本清盘，“我们计划在今年年底清盘，目前仅剩部分300多平方米的大户型在售，单套总价约900万元。”据北辰·香麓销售人员介绍，该项目在2008年前后就已开始销售，目前在售产品均价为2.8万元/平方米。与其仅一街之隔的正源·尚峰尚水，销售也已进入尾声。记者实地走访调查发现，该项目目前在售的50平方米左右LOFT商住产品，也仅剩20余套在售。

上述两个项目现在都以二手房为主，附近的麦田房产经纪人向记者表示，两个项目价格在32000元——38000元/平米左右。101中學温泉分校位于正源·尚峰尚水项目的东北侧，目前已经建成封顶，今年9月开始招生。

冠城百旺府是地块所在的北清路上唯一一个商品房项目，现在二手房均价为3.5万-3.7万元/平方米。“项目引入清华附中、中科院幼儿园优质教育资源，周围又有航天城、中关村生命科学园、永丰基地等高新产业区高科技人才聚居社区。因此在去年市场不太好的时候，百旺府不仅没降，还上涨了5000元/平米左右。”该中介人员说，“如果首创永丰地块的楼面价达4.3万元/平方米，那么得卖到9万元/平方米才能保本，想盈利则至少要卖到10万元/平方米。以后这边的升值潜力非常大。”

五矿万科如园的附近麦田房产门店经纪人表示，项目周边的二手房均价在4万-4.6万元/平方米之间，花园洋房的价格则更高。二手房小区主要有中海枫涟山庄、百旺茉莉园、春晖园、秋露园等小区，小学划片至中关村二小百旺校区。

郭毅认为：“区域周边交通、配套、自然景观都很好，只要开发商把项目做好，周边的综合配套是可以支撑高端定位的，再加上海淀项目少，由稀而贵很正常。”