万科“慢跑”

张佳竹

万科2015年第一季度报告显示，营收、净利润、销售额均出现下跌，与此同时，于去年第三季度才入公司的十大股东安邦保险，在今年一季度开始大幅减持，并退出十大股东行列。

业内认为，尽管一季度数据受到房地产行业总体情况、结转项目规律等影响较大，但作为房企龙头的万科罕见地发布了盈利预警，数据显现颓势似乎已经难以规避。短期看，万科本身对于规模已经不再有要求，也无模式上的重大转型动作，业内预计其业绩增速还将放缓。

季度净利润下滑超五成

数据显示，1-3月万科实现销售面积395.7万平米，销售金额463.4亿元。同比分别下降4.7%和14.6%。

“房地产业务的竣工、结算具有较强的季节性规律，大多集中在下半年，一季度的占比通常较低，”万科董事会秘书谭华杰表示，“今年一季度，公司竣工量占全年预计竣工的比例仅有5.5%，比去年同期的6.6%进一步下降，导致业绩未能充分体现。”

数据显示，今年一季度万科的结算均价约为11200元，明显低于去年同期的12460元。万科方面解释称，去年一季度的结算中，上海、深圳等一线城市占比较高。故2015年一季度单季净利润率大幅上升至16.1%，远高于2014年全年10.8%的平均水平。

“总体来看，今年一季度公司结算规模有限，净利润的下降也有特殊因素，对预测全年利润变化的参考意义不大，”谭华杰表示，“根据公司当前的预计，2015年全年净利润仍然会保持增长”。

随着各地实施细则的落地，4月中旬以来主要城市的住宅成交量普遍有所回升。“从公司的客户来访量来看，近期市场成交氛围已经出现了较为明显的回升，”谭华杰表示，“而逐渐宽松的流动性环境，也有助于推动市场信心的进一步恢复。

“野蛮人”安邦大幅减持

除了业绩外，2015年一季报中更值得注意的，是安邦保险对万科的减持。它于去年三季度大量增持万科A股票，以一季报第十大股东持股5703万股推算，安邦保险一季度减持超过1.77亿股。

与此同时，安邦对地产的投入并未减少，除对金地集团按兵不动外，还积极加码金融街。据观点地产网报道，金融街控股高管在4月21日公司举行的网上投资者交流会上透露，安邦有一名董事进入公司董事会，公司正在和安邦商讨在资金层面和项目开发建设层面的合作机会。此外，安邦还在前些时日举牌主业商业地产开发的大商股份，持股4.99%已接近举牌线。

“安邦对万科减持，主要还是基于对万科自身而非对房地产市场的预判。”CRIC研究中心分析师傅一辰认为，安邦乘牛市东风，已赚得盆满钵满。万科A去年三季度平均交易价格为9.28元/股，今年一季度交易均价已达13.1元/股，涨幅超四成，浮盈至少6.76亿元。对于险资来说，这样的收益率可以令人满意。

但对于安邦来说，其不满之处在于投资万科似乎并没能使收益最大化。

“相比中小型房企而言，大房企股价想象空间有限。去年开始的这轮牛市使得部分题材丰富的中小房企股价暴涨，但相较之下万科的股价涨幅并不明显。”傅一辰表示，万科原本就具备一定规模，小的利好无法对其股价构成重大影响，单从财务投资角度来讲，牛市之下，投资万科未必能使收益最大化。

同策咨询研究部总监张宏伟也认为，安邦减持万科，与万科业绩增速放缓有关。

近年来，龙头房企中，绿地、万达、恒大等均提出了多元化的转型目标，并有了实质性动作，但万科转型的速度和果断性相对落后。万科在坚持住宅专业化多年后，较优的产品线主要还是集中在住宅，对于其他领域的试水并不大胆，还在持续摸索中，这也让投资者对其未来的盈利能力产生了一定的担忧。

增速或将继续放缓

尽管公司认为一季度业绩对预测全年利润的参考意义不大，但预计市场会对万科2015年的业绩更趋谨慎。

中信建投房地产分析师苏雪晶表示，虽然万科一季度销售同比出现下滑，但4月份成交积极信号已现，随着推盘量加大以及市场环境改善，预计万科二季度將进入去化新阶段，继续维持公司全年销售2500亿元的判断。

朱一鸣认为，万科的历史事实上也是中国房地产行业发展的真实写照，由于进入行业较早，万科享受了“黄金十年”带来的利好并随之扩大规模。但如今，简单的住宅开发模式已经难以支撑房地产企业前几年的业绩高增速，如找不到新的盈利点，增速放缓是必然。

“目前业内对于万科的关注焦点，主要还是在其如何转型上。”傅一辰认为，长期来看，万科转型和改革的决心显著，并已确定了正确的方向。

鼓励员工创业的“小草计划”有利于万科压缩规模，提高执行效率，也能避免人员结构复杂带来的精力损耗。同时，万科也积极在社区和服务中寻找盈利点，如正在筹建的养老、医疗、物业管理、度假4个事业部中，有3个与社区服务相关。其中，养老较为成熟，会选择与险资合作，并计划在全国复制。

这一方向也符合万科一贯的优势：社区运营及人性化服务。将“专业”和“优势”发挥到极致，或许将是万科转型最好的出路。