顶豪时代真的来了

龚小锋

继上海某楼王最高单价达到38万元/平方米、深圳首度出现单价超20万元的项目之后，6月1日，位于北京孙河板块的中粮瑞府项目成为首个获批单价超过20万元/平方米的顶级豪宅，也再一次刷新了北京住宅市场的预售价格纪录。

单价刷新

北京市住建委官网信息显示，中粮瑞府项目首批获得预售资格的房源共有48套，有两套房源其预售价超过20万元/平方米。

最受关注的是9号楼，其预售均价达到了19.96万元/平方米。其中9号楼的103号房，预售价高达22万元/平方米，面积约为849平方米，预计这套房源的最终售价可能会接近2亿元。另一套房源为19号楼的101号房，预售单价约为21万元/平方米，销售面积为833平方米。

“随着龙湖和泰禾、中粮等项目近年在孙河相继开盘，孙河已经形成了高端居住的氛围。”亚豪机构市场总监郭毅表示，未来孙河这一区域还将有低密度的地块陆续推出。

未来会突破20万均价的远远不止中粮瑞府。目前，北京以单价10万元项目为基础、20万元项目为顶部的格局已经初步形成。据亚豪机构统计数据显示，2015年，将有包括西宸原著、融创农展馆项目和保利首开东坝项目等在内的20余个豪宅项目入市，未来售价均将超过10万元/平米。

中原地产首席分析师张大伟预计，合生霄云路8号、龙湖西宸原著、融创农展馆项目、北平府等位于四环内核心城区项目将率先触顶20万元级别。

据悉，合生霄云路8号即将推出空中四合院产品，起价36万元/平方米，最高单价50万元/平方米。此次推出的空中四合院是位于楼顶的产品，上下两层，面积近千平方米。照此计算下来，单套物业的总价将在3.6亿-5亿元之间，50万元/平米的价格也再次捅破了全国楼盘的价格天花板。

据了解，空中四合院的样板间早已面世，价格区间也是早就定下来的，但入市销售是近期才决定的。不过，合生·霄云路8号的空中四合院目前只装修了一套。

作为四环内在售的唯一别墅新盘，由龙湖与葛洲坝联合打造的西宸原著今年有望率先冲刺20万。记者从龙湖北京公司了解到，西宸原著样本间已经开放，预计6月中旬开盘。

此外，融创农展馆项目已经获得了16.5万元/平方米的预售许可证，最高报价是19.2万元/平方米，预计接下来入市的房源报价将超过20万元/平方米。

张大伟还表示，华润旗下的北平府项目也将是“20万元+”俱乐部的成员，位于四环的万柳书院今年就卖到了16万元/平米左右，该项目也具备冲刺单价20万元/米的实力。

郭毅认为，北京顶级豪宅的总价门槛已经抬升到总价5000万水平，只有拥有这类产品的楼盘才能位列北京顶级豪宅第一阵营，进而形成在顶级市场的影响力。

谁在出手？

一般来说，一个城市高端住宅的价格能达到区域房价的2-3倍，而顶级豪宅的价格往往达到区域房价的数倍，甚至部分超级豪宅的价格几乎可以脱离城市的房屋价格体系。早在2011年，位于海淀区玉渊潭附近的钓鱼台7号院，曾因30万/平方米的创历史单价震惊过京城楼市。

2000万元是高端市场的一个分水岭，购买力在此之上的置业者多为企业董事长或大型企业高管，资产至少过亿元。而目前，北京顶级豪宅的总价格可以轻松超越五六千五元。

谁会是20万顶豪的买家？近日，西宸原著样板间正式对外开放。西宸原著全盘仅119套别墅，预计在6月中旬开盘，首期将仅推售30余套。西宸原著营销负责人李昂介绍，开放前两天，有近80组前期来访的塔尖级高意向客户到访，另有近120组首次来访客户。

李昂表示，在意向客户中，有不少是来自海淀、金融街、丰台的地缘性客户，有一部分海淀北四环以外的隐贵客户，甚至10年来都没考虑过换房，但是却被项目所打动。除此之外，还有一部分从东部高端项目中转移过来的高端客户。

从具体年龄上，可以大致分为两大类：一类是近年来资产增值较快的新贵，像中关村IT精英、金融街金融新贵，年龄在35岁到45岁之间；第二类是40岁往上，主要集中在海淀，工作在三环沿线。

郭毅认为，豪宅市场的需求始终存在，只是需要合适的产品刺激。据其介绍，“去年一共成交了27套十万元以上的项目，每个项目成交一两套，但是今年到现在已经成交了23套10万以上的项目。

如其所言，在豪宅项目扎堆入市的情况下，豪宅市场的成交日益活跃。据中原地产统计，截至4月28日，今年北京成交的總价5000万元以上的物业达到了104套，创造历史新纪录，而且均价也首次全面上涨到10万元/平方米以上。其中，亿元大宅也已经成交签约了3宗。

比拼激烈

“近两年，北京五环内住宅用地供应仅14宗，四环内仅有5宗，而未来四环内基本已经没有住宅用地。目前，五环内商品房住宅部分仅有存量合计在8万套左右，而四环的存量不足1万套。”北京中原地产首席分析师张大伟预计，今年北京四环内的新房房价已普遍迈入“8万门槛”。

随着城区土地日益稀少，目前来看，顶级豪宅更多可能出现在四环以内，尤其集中在海淀西北、朝阳东北、丰台三地。海淀不仅依托中关村产业，更有深厚的教育资源和历史文化底蕴。

朝阳的孙河、东坝两地近年来成为高端项目聚集地，保利东坝项目、首开琅樾、中粮瑞府都集中在朝阳东坝或孙河区域。如今，丰台也开始成为了高端新贵，即将诞生华润亚林西、龙湖西宸原著、泰禾西局项目等。

由于顶级豪宅项目占据着高端生活资源，往往越是靠近城市核心区的产品，越能受到高端置业者的青睐。郭毅表示，以内城别墅为例，“北京2006年到现在，三环以内的别墅供应量是46套，四环以内的是182套，再分到每个社区，其实就是那么几十套的房子。”

在郭毅等业内人士看来，能达到20万标准的项目并不多，产品需要很纯粹，因为混搭的产品类型很难达到冲顶价格的品质。而且往往必须是新项目，过去老项目因为定价、取证、销售节奏和产品规划方面的问题，价格很难突破20万。

此外，这类高端项目还需要有教育、医疗、商业配套等与之相称。尤其是教育配套等项目软实力，在目前豪宅市场竞争压力巨大的情况下，显得尤为重要。

在北京龙湖营销总监李亮看来，2015年是高端市场分化的一年，市场也会进行真伪豪宅的大比拼，不少地段在五环外、品质上无特色的项目将面临去化速度下降的问题。

业内人士认为，由于高端客群的资产调配、资格调配都需要一定的时间，这些新入市项目的签约周期比较长，下半年可能才会出现20万以上顶豪项目的签约。