保障房新来源

龚小锋

政府大规模收购稀土等矿产资源并不罕见，但现在，商品房也成了政府的“采购”对象。由于多地新房库存量大，已有福建、四川、安徽、江苏等地试点回购商品房当保障房这一政策。这一“救市”政策，有叫好者，也有质疑者。

政府低价“团购”商品房

“我们基本没住宅了，现在剩下的只有部分顶楼的一两百平米的户型。”5月26日，四川省巴中市柳津桥·国际城一名销售人员告诉记者。现在该售楼处，，住宅楼盘模型早已不在，大厅中央只有项目的商业综合体沙盘模型。

之所以几近售罄，是因为大部分住宅都被政府买了，据悉，当地政府在该项目购房总量达1001户、总价4.4亿元。而市场价每平方米4200元，政府组织大批量“团购”，只要3700元/平方米。

而据当地媒体报道，政府回购使得买卖双方皆大欢喜。由于一次性大批量卖房，开发商省下电视广告、促销活动等营销费用逾1000万元，也不用为销售犯愁。

这并非特例，“把房子卖给政府去——如果你要卖房子，挂单在中介机构卖不出去，现在多了一条路”，这是最近在福建省福州市流传颇广的一条消息。早在1月25日，福州发布了一条新规定，由各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。

购买价格上，由选定的七家评估机构对统购商品房进行市场评估，以平均价格为基数与开发企业进行协商洽谈，协商确定的价格原则上低于市场评估价格15%以上。

安徽省芜湖市政府回购商品房启动得更早，截至2014年11月芜湖已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。芜湖的主要做法和福州大同小异，以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。

从去年下半年开始，福建、四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省份均纷纷推进回购商品房政策。从做法来看，一是政府部门直接回购社会房源，二是政府部门充当中间人，为棚改居民和房地产企业牵线搭桥，集中组织房产推介会或组织团购。

一单两千亿的大买卖

地方政府的做法并非毫无来由。从去年开始，高企的库存成为地方政府颇为痛苦的一座大山。另一方面，政府也有建设保障房的压力，大举建设保障房和楼市高位库存并存，这造成了资源的浪费。

在此背景下，去年下半年，不少地方政府开始推行回购商品房当保障房的措施，就引起业界关注。此后，这一政策获得住建部的明确肯定。1月6日出台《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，鼓励开发商售转租、地方回购商品房之后，其政策门已经打开。1月20日，住建部部长陈政高表态，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。在此政策指向下，多地市纷纷推进回购商品房政策。

“三四线城市的住宅库存自2011年开始一直增长，到目前接近6亿平方米的待售库存。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，库存高企之下，政府回购政策对三四线城市去库存确实好。

5月7日，中国社会科学院房地产蓝皮书课题组也表示，去库存成为了重要目标之一，预计地方政府将出台政府回购商品房作为保障性住房政策。

回购商品房，无论对于政府还是被选中的开发商，都是一单大买卖。根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》，回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%（此前这一比例仅为20%）。

而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元，若按40%的货币补偿计算，今年将有近2000亿元的资金用于回购商品房，形成100多万套商品房的需求。

不过，中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，这一政策虽然有利于缓解楼市库存压力，但与巨大库存相比仍然效果有限。再加上回购商品房的具体效力目前难以估算，因此政策只能算是一种补充，消化库存还是要依赖经济发展带来的城镇化。

“这个政策还没有很多实质性的行动，无论是政府的具体执行细节，还是开发商的行动。”一名不愿具名的央企负责人对此表示谨慎看待，从他所接触的情况来看，回购商品房还有很多方面没有落实，目前也并未大力在市场上得到推广。而除了一部分国企，这一政策与大部分开发商无关。

目前，政府回购商品房可能更适用于三四线城市，尤其是库存高企的城市。北京几年前也曾动用过回购商品房的政策，因为难以推广而放弃。此前，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生就明确表示，“上海目前不会考虑这么做”。

回购操作细则待解决

尽管回购商品房被公认为去库存有效的工具之一，但仍然面临诸多问题没有解决。韩长吉认为，该政策确实存在争议，也存在权利寻租的空间，政府如何购买、购买谁的，以怎样的价格购买，都存在不确定性。

特别是在回购价格的确定上，政府回购商品房的价格普遍低于市场价格一两成，这就使得回购的难度有所增加。如福州规定，回购商品房价格原则上低于市场评估价格15%以上。南宁市的广西东盟开发区也规定，以低于市场价20%以上的价格进行回购。

一名开发商人士就私下表示，如果按照低于市场价15%-20%，这个降价幅度市场销售已经难度不大，没有必要降价销售给政府。

此外，该项政策的推行也需要政府提供大量的资金，意愿与政府做接洽的大部分都是国有房地产企业，如福州就规定由各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体。但目前来看，要在市场上大力推广，尤其是和民企展开合作并不容易。

杨红旭指出，收购商品房用于保障房，具体运作情况比较复杂，各地存在显著差异。即便未来住建部出臺指导意见，各地的操作流程还有一个落实和细化的过程。而且，政府统购商品房这一做法不宜作为长期之策，否则又有可能重回福利分房的时代。

不过，作为权宜之计，业内人士认为，政府回购商品房、安置房的行为应该有一个公开招投标的过程，比如说政府收购商品房规模与面积，房源和户型的选定，这样会更加公开透明。

近日，中国城市经济学会副会长牛凤瑞指出，如果政府有公共财力，把实物补贴变成货币补贴，让困难居民拿着补偿款选择适合自己的房子，而不是由政府包办，这样更符合市场配置资源的要求。

实际上，各地方政府也确实出台了相应的措施。5月22日，河南郑州就规定，经适房家庭转购商品房可获得每平方米800元的财政补贴。

5月26日，福建宁德也发布了一条重磅消息，对购置新建商品住房给予财政补贴，最高可享受购房总额3%的财政补贴，补贴资金不超过8万元，由当地财政承担。