降息之后

张佳竹

5月10日央行宣布，自11日起下调人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。这是继今年4月20日降息以来，央行的第二次降息。此次调整后，存贷款的基准利率分别下降为2.25%和5.10%。业内人士称，本次央妈降息是为母亲节献上的最好礼物，不仅直接反应在股市暴涨至4300点，还对房地产市场起到直接刺激作用。

政策落地，成交升温

央行降息“落地”刚满一周，北京楼市成交就出现明显升温。据亚豪机构统计数据显示，5月11日-17日，北京商品住宅累积成交2230套，环比大涨37.7%。

亚豪机构市场总监郭毅表示，降息预期落地后，楼市持续升温，再加上之前“3·30新政”、“降准”等楼市利好政策叠加产生“1+1>2”效应，使得降息一周后成交量大涨。预计二季度楼市还将进一步升温。

亚豪机构最新数据也显示，5月，扣除保障房及自住房后，北京纯商品住宅共成交6064套，成交面积70.93万平方米，相比4月，成交套数、面积分别增加了33.0%和40.8%。至此，5月纯商品住宅成交量已创下年内新高。

不仅新房成交升温，北京二手住宅市场也稳中看涨。伟业我爱我家市场研究部的数据显示，5月上半月，北京我爱我家合同签订量比4月下半月小幅回落 7.14%，比去年同期大幅增长187.44%。降息后6天，北京我爱我家均合同签订量比5月前10天出现了9.63%的增长。

链家地产市场研究部李巧玲表示，“3？30”政策之后，4月份成交量有明显上升。从4月下旬开始，随着房客源陆续消化，成交量开始出现冲高回落的迹象，但总体仍处于相对较高水平。5月10日央行出台的降息政策则在一定程度上对成交量形成托举作用，降息后第二周链家成交量出现小幅上升，降息托市成效初显。

房价稳中看涨

在政策托举之下，伴随着成交量回暖，新房与二手房市场的成交均价也呈现出上扬态势。市场上，已经有部分楼盘酝酿涨价。

据了解，位于通州梨园区域的华业东方玫瑰项目销售人员表示，楼盘单价由之前的20000元-26000元/平方米的基础上至少上调一千元。

酝酿涨价的还有同样位于通州的合生滨江帝景。该项目销售人员介绍，目前项目已经将涨价正式提上日程，只是具体时间和价格还没定。

据亚豪机构统计数据显示，5月，北京纯商品住宅整体成交均价为28546元/平方米，与去年5月相比上涨了18.4%。“目前北京楼市中改善型产品占据成交主流，导致5月纯商品住宅市场整体均价水平的提升。”郭毅表示。

新房市场价格上涨，二手房价也出现反弹。

链家地产市场研究部数据显示，5月通过链家地产成交的二手房房源成交均价为36084元/平方米，环比上涨2.2%，同比上涨4.6%。伟业我爱我家市场研究院统计数据也显示，5月份北京区域通过我爱我家达成的二手住宅成交均价为31527元/平方米，比4月份同期小幅增长1.23%，比去年同期增长4.43%。

上述京城二手房市场占有率排行前两名的两大中介数据也意味着自去年6月，历经11个月后，北京二手住宅成交均价同比涨幅再度转正。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于“救市”政策发力及房企推盘周期等因素，楼市去化速度将提升，6月份楼市成交量短期反弹是板上钉钉的事情。在成交量反弹之后，楼市价格有可能会逐渐坚挺，未来下半年预期会涨价或买涨不买跌的现象或提前来临。

百万房贷月供减142元

多为业内人士表示，从本次降息的幅度看，利率已经达到2001年以来的最低水平。降息无疑会使按揭贷款者受益，利于购房者资金成本降低，将提高市场的购房需求。

“对购房者来说，降息最直接的影响就是每月贷款将减少。”中原地产首席分析师张大伟算了一笔账，以以贷款100万、20年、计算，如果按照基准利率计算，购房者之间可以减少月供143元月每月，合计20年可以减少3.43万的利息支出。而连续3次降息后，贷款100万，20年将减少利息支出超过12.5万。

“因为全面降准，银行将增加贷款额度，对于购房者来说，首套房的利率折扣将明显增加。”张大伟告诉记者，目前一线城市的首套房贷款折扣主流在9折左右。未来有出现85折或者8折的可能性。对于购房者来说，这种直接的信贷刺激影响非常大。

從2014年四季度开始已经明显企稳升温的一二线楼市，在再次降息的影响下难免出现暖上加暖现象，虽然公布的房价指数显示房价依然在调整，但一线城市特别是北京等城市的二手房价格已经环比连续上行，在这种情况下，降息将放大市场利好，购房者对市场的预期也将明显向好。

不过，从另一方面看，目前层出不穷的刺激政策，对购房者而言，预期难免会出现一定程度的入市恐慌，入市的积极性会继续提高，房价难以再跌，量价齐涨的可能性非常大。松动的信贷政策使得购房者难以再期待价格下调回归合理。

楼市或暖上加暖

在张大伟看来，央行下调贷款利率和存款准备金率意在刺激整个经济环境，这对大部分开发商来说是利好消息。目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张，而贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息，意味着从银行贷款的利率更低了，融资的成本降低了。房企最困难的时间已经过去。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，新政和降息降准利好在二季度相继落地，经过短暂的消化期后，部分刚需和改善性需求已经开始真正入市，成为本轮楼市成交开始火热的“助推剂”。在今年央行连续的降准降息刺激下，楼市将出现暖上加暖的趋势。

从目前房地产市场的表现看，降息之后房地产市场尤其是一、二线房地产市场再次活跃，楼市资金面将明显好转，房价也出现止跌回升的态势。三四线因为库存绝对值过高，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。但降息对市场依然会带来一次持续1-2个季度的不同程度回暖。

“尽管政策力度在一些层面已经接近2009年水平，但是在市场需求结构发生变化、价格门槛倍数增长之后的今天，楼市已不可能出现几年前‘抢房、‘隔夜大涨价之类的疯狂局面。”严跃进表示，本轮房地产政策调整旨在稳定住房消费，核心是鼓励改善性住房需求和刚性住房需求入市，进而带动相关产业发展，为宏观经济稳增长予以有效缓冲，并且楼市投机者也应在上轮房价下跌中吸取教训，所以房价短期内很难出现迅猛上涨。未来市场的量、价增长将整体温和。