通州商办楼宇，你舍得卖吗？

徐越

通州区房价从目前售楼处的反馈信息看，不管是不是有市政府搬迁的利好消息，都有看涨的可能性，只是一要看幅度和可持续性，二要看什么是触媒。

2014年，当运河核心区各大开发商所持地块的产品相继问世后，未来近300万平米的商业地产以严重同质化的产品形式同期入市。其中，多数产品最终将以类住宅的形式入市，目光锁定在已习惯生活在通州区内却又供职于CBD的白领一族。

为什么F3用地到了开发商手中，会被演变成类SOHO的产品面市呢。抛除政府在土地出让时缺乏后期控制手段带来的因素，单纯就区域内产业发展的角度而言，通州对于第三产业的拉动在近几年内缺乏有效的政策指引和产业导流，也是重要原因之一。商办楼宇，作为区域内第三产业发展的物理承载空间，最终需要有足够量的企业在里面办公、社交和消费，如果区域内的产业发展力不足，直接影响商办楼宇的出租率和租金，这两点又直接影响散户投资人对商办产品的投资信心，从而导致开发商在产品规划时采取其他有效方式，规避由此带来的开发风险，转而青睐于因人口红利而带来的区域可持续获利的类居住产品。

笔者与CBD的一些写字楼销售业内人士以及部分终端客户沟通时，当问到是否考虑搬去通州核心区的超高层里办公时，无一例外他们都会大摇其头。接踵而来的是三个问题：第一，区域有吸引企业入驻的明确的优惠政策吗？第二，区域内有世界500强或国内500强为邻吗？第三，商务区的商务配套功能健全吗？

即便是这样的问话屡屡受挫，笔者仍然坚信，利好于通州区总体布局发展的各方面信息，将在短期内逐步推动通州产业结构的变化，那么，还没有开盘的运河核心区的高层写字楼，你还舍得卖掉吗？持有型写字楼的开发商第一句话就是“算不过来账啊！”笔者常常追之反问：“算过吗？”

纵观世界各地，包括中国在内的各大城市，“城市名片”的桂冠往往属于那些“算不过来账”的持有型写字楼。最近，在笔者的组织下，一个小规模的业内人士参观团拜访了北京即将入市和已经入市数年的几座持有型写字楼，他们的共同点是，从拿地到动工，多为数年之久，其间几经方案的修改、颠覆；不惜重金打造项目的精神堡垒；一些入市十年左右的项目投入大量资金进行硬件的升级改造，始终保持高品质的状态面对市场……看完之后，持有经营这本账，更是不好算了。

从未来供应上看，望京地区的高品质写字楼集中在2015-2017年入市，中服地块预计在2020年-2022年入市，通州运河核心区的高品质写字楼，交付使用时间正好介于两者之间，在一定程度上，是有望拉动需求的最大市场磁石。

各项目利好消息的促动下，通州未来产业格局的变化已经悄然开始了。产业规划的逐步完善升级，将极大程度地拉动楼宇经济的各种需求。商人皆逐利，持有运营的写字楼和商业地产，是否能算得过来账，不在于算账的技术方法，而在于如何算账的思想意识。好的产品硬件加上到位的软性服务，才能吸引一流的客户，才能带动整体物业的价值持续增值保值，这才是商业地产真正的价值追求。

如果有一天，通州站在京津冀的肩膀上擎起一座新的商务之巅，那么，以今天的时点和地价，在一个新兴的核心区拥有一幢城市名片级的优质物业，将是何等眼光，何等风光。全世界，这样的机会不多了。难道，持有这本账，还说算不过来吗？