方兴地产 风口加速

龚小锋

提倡“绿跑”，牵手腾讯，玩转体育界和互联网界的同时，方兴在北京的三大高端项目依然在各自细分市场取得了大满贯。不为人注意的是，在提出2019年实现800亿的目标之后，方兴加速谋求城市运营商的转变，并引入保险资金，试图拉长资金阵线。

新华保险成“二当家”

方兴迎来了近六年来第一次配股。6月9日，方兴地产宣布，拟以每股股份2.73港元的价格向新华人寿、新加坡主权基金GIC、私募基金华平投资以及新鸿基地产前主席郭炳湘控制的Dynasty Hill配售16亿新股，配售所得净额约为43.5亿港元。

参与此次方兴地产配股的投资者阵营堪称豪华，包括新华保险、新加坡GIC、美国华平投资和新鸿基郭炳湘。配售完成后，方兴母公司、央企中化集团仍保持控股股东地位，持股比例则将从配售前的63.5%摊薄至54.0%，新华保险占比9.5%，将成为第二大股东，GIC占比6.5%，将位列第三。

新华保险入股方兴地产是此轮配售的最大看点。新加坡GIC、美国华平投资此前在方兴地产均有投资，本轮配售对二者亦属于增持概念，其中美国华平投资是金茂上市基石投资者。而新鸿基郭炳湘一直寻求在内地酒店等商业地产领域的投资机会。

对于不差钱的方兴而言，此次配股的主要目的显然并不为融资。截至2014年底，方兴地产的负债率只有56%，一年内到期的债务只有40.73亿元，并无迫切的融资需求。

“这次配股并不是单纯的股本融资，而是引入战略投资者的过程，包括郭炳湘的入股都是早有商谈的，参与这次配股的投资者实力雄厚，相信会为方兴地产带来资金、项目乃至商务层面的支持。”在宣布这次配股计划后，方兴地产主席何操表示。

此次配售，除了优化了股权结构，也是方兴为了未来融资渠道及业务拓展做准备。万房投资首席投资官傅硕认为，险资企业资金量较大、收益率要求较低、期限要求较长，与方兴的业务模式契合。方兴在住宅之外，商业地产等业态配比较高。此外，养老地产或许也是新华保险的用意之一。

目前，新华保险在北京、海南等多地大肆兴建养老社区，并在广东、福建、上海等地进行项目调研。

方兴在互联网上的高调谋划，也是新华保险所看重的。新华保险董事长康典在去年年报致股东函中就提到，对传统保险行业来说，互联网金融、大数据、移动营销和O2O等新技术正在产生巨大的影响，谁掌握先机谁就将在新的竞争格局中赢得优势。

转型城市开发运营

引入新华保险等资金，和方兴地产加速转型城市运营商不无关系。一直以来，方兴关注重点城市核心地段进行住宅开发，是一二线城市土地市场最为活跃的房企。仅2014年，方兴地产就有70%的开发项目在北上广、南京、重庆等一二线城市获得，截至2015年2月，其土地储备已经超过3000万平方米。

集中于一二线核心城市的布局，大幅度降低了方兴的运营风险，也为其盈利能力提供了最好的保障。2014年，在营业收入、毛利、股东应占利润等多项关键指标上，方兴地产的表现都位居行业前列。

兰德咨询总裁宋延庆认为，近年方兴的表现以稳健保守为主，虽然产品溢价能力较高、利润表现较好，但受限于核心城市核心地块的稀缺性，高端项目开发速度较之前有所放缓。

近年来，方兴开始了低调的转型，关注一二线城市近郊的大幅地块，通过“城市开发运营”的模式获取长线回报，从长沙梅溪湖万亩造城，以及最近落地到北京的亦庄智慧社区，方兴地产在不断强化城市运营的理念，这也是方兴比以往更需要长线资金的原因。

最新的一个例证是，6月5日，方兴在青岛布局的中欧国际城揭幕仪式开启。该项目位于青岛国家高新区，中欧国际城项目总占地约2500亩，是一个含住宅、商业、产业的城市级大盘。

据了解，目前方兴地产的“城系产品”主要有三个项目，第一个是长沙梅溪湖国际新城项目，第二个便是青岛中欧国际项目，第三个则是南京上坊棚改项目。

方兴试图通过一二级联动来进一步攫取利润，长沙梅溪湖的一二级联动似乎让方兴地产尝到了当“地主”的甜头。梅溪湖国际新城是长沙的超级大盘，操盘耗资600亿元、建筑面积达945万平方米。但花了四年的时间，梅溪湖新城项目首期开盘售价已经达到8000元/平米，同期周边房价均价5000元/平米。

今年2月方兴成功获取南京江宁上坊中心区棚户区改造项目一级开发权，意味着由央企方兴一手操刀的上坊新城开发正式揭开了帷幕。

不过，一二级联动模式本身周期长、资金需求大，运作并不容易。尽管方兴在长沙的操盘堪称成功，但也有质疑在长沙土地市场整体供大于求的情况下，项目一级开发处于缓慢状态。

具体到南京上坊项目，方兴地产相关负责人表示，目前项目是由方兴独立操盘，后期有可能引入优秀的合作方共同开发、品牌共建。

2014年，方兴地产在年报数据中营业收入约为236.4亿元，毛利收入为92.5亿元，毛利率高达39%，超中海地产近7个百分点，被认为是2014年地产行业“最会赚钱的企业”。

“方兴拿地有个特点，要大盘，大盘才能容纳各种业态，才能玩得开。但开发大盘有可能会短期内拉低一些盈利指标，不过要看具体项目的整体运营节奏，同时要看不同业态进入报表的时间节点。”傅硕认为。

抛出800亿计划

根据方兴公布的五年销售目标计划，到2019年，方兴的合约销售额要达到800亿元，而2014年方兴的销售规模才刚刚突破200亿元。新战略投资者的进入，或将推动方兴进一步加快周转速度，完成这一宏伟目标。

具体到业态安排上，方兴地产通过“持有+销售”双轮驱动模式建立平衡的资产组合，其目前销售和持有业务新增投资比例为8：2。从品牌上来说，方兴主打“绿金”品质——绿色健康科技住宅，已经成为高端市场的一种符号。

为了加快周转，方兴地产2015年采取了加快去化的总体策略。6月9日，方兴地产公布的数据显示，截至2015年5月31日五个月，方兴已累计取得物业签约销售额69.01亿元，累计签约销售建筑面积31.14万平方米，同比增长72.5%。

方兴地产上半年业绩增长还有赖于一系列互联网营销，从营销到支付再到产品端、服务端的逐步融入互联网。

作为行业内尝试玩转“互联网+房地产”全产业链的房企，今年方兴地产就主动联合腾讯推出系列房产互联网金融产品。

相对其他开发商的试水，方兴触网力度更大。其通过与腾讯、汇联金融的合作，利用Q易贷、Q房团等九大金融产品，将互联网金融贷款与理财、众筹等模式结合，应用到房产交易的各个环节，共同探索智慧住区建设。

在备受关注的北京区域，方兴战绩斐然。记者从北京方兴公司了解到，方兴北京在6月北京房企销售排名中名列第一，其旗下在售三个项目亦庄金茂悦、广渠金茂府和望京金茂府，也成为各自细分市场中的佼佼者。

其中，广渠金茂府以5.24亿元的销售业绩，成为6月北京市单价7万元/平方米以上的豪宅成交套数、面积和金额的“三冠王”。望京金茂府6月在朝阳区商品住宅成交的Top10中名列第一，亦庄金茂悦也成为亦庄区域2015年上半年的销冠王。

“住宅快，商业慢，方兴势必要在快慢之间取得平衡。”傅硕表示，加快周转是行业趋势，但方兴在加大运营物业和大盘的同时，方兴有可能在住宅上要求更快的周转。