停不下的并购

龚小锋

当资本市场“暖风熏得游人醉”之际，现金流充沛的实力型房企暴露出了狼性扩张的一面。在融创收购绿城及佳兆业未果之后，融创中国董事长孙宏斌依然手握重金，公开表示在等待下一次收购机会。

相比之下，保利地产和恒大地产、碧桂园等千亿房企，更加倾向于胜算率较高的“大吃小”并购，绿地和万达更在跨界并购的路上一骑绝尘。

地产“大吃小”频现

保利地产收购香港上市公司上置集团，成为大型企业“抄底”现金流枯竭小型房企的一个样本，这也是保利地产自2006年上市以来，第一次以股权收购的形式涉足其他上市公司。6月9日，保利地产拟以0.25港元/股的低价收购上置集团股份，认购完成后，保利地产将成为上置集团持股30%以上的单一最大股东。

上置集团近几年业绩每况愈下。上置集团2014年年报显示，去年其录得营业额净额约为14.4亿港元，与2013年相比下跌约57%。2014年股东应占亏损约为1.06亿港元，而相比之下，2013年股东应占溢利约为2.00亿港元。

“上海是上置集团的大本营，拥有较多的土地资源。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，保利入股之后可以做大上海区域业务。比如在商业板块，保利地产在上海并没有持有型商业，而上置集团的5个商业项目有4个在上海。

上置集团拥有庞大的土地储备，且位置优越，这正是保利地产扩张急需的粮草。资料显示，截至2014年底，上置集团可售物业达96.2万平米，多数为高端项目。土地储备约290万平米，其中上海约达到140万平米。

除了拿项目之外，保利还寄希望于增加海外融资渠道。如果收购成功，那么保利将和万科、金地等公司一样，成为同时拥有A+H两个上市平台的大型房地产企业。

保利地产有关负责人近日表示，虽然内地房地产的再融资已放开，但依然难度大、周期长，而香港资本市场限制少、成本低、融资品种多的优势突出，如果收购成功，将有助于增强公司的竞争能力。

在保利之前，恒大也出手了两宗并购案，都是金额达到数十亿的大手笔。6月2日晚间，恒大宣布将以55亿元收购中渝置地旗下重庆中渝集团92%的股份。

此前的5月28日，恒大湖北公司以16.07亿元摘得武汉三江航天房地产开发有限公司67.08%股权。

恒大的动机简单明确，两笔收购之后，恒大将获得重庆、武汉两个重点二线城市的大量优质土地。公开资料显示，重庆中渝集团拥有总建筑面积约342万平方米的已竣工物业及发展中物业，其中包含233万平方米的土地储备。

而三江航天房地产在售的项目有航天双城、航天首府（武汉）、航天嘉园（三期）和航天龙城等项目，其中航天嘉园属于百万大盘，项目总体量为84万平方米。

与恒大收购大份股权的“土豪”气派不同，华南另一家千亿房企碧桂园此前也开始并购动作。在6月4日公布5月业绩的时候，碧桂园方面表示，并购亦将成为碧桂园扩张的方向之一。

不过，从近期动作上看，碧桂园更倾向于收购单个地块。碧桂园分别于4月30日全资收购了沈阳浑南新城汇置公园里项目地块，于5月19日收购了东莞首铸地产约1.1万平米的厚街莞太路项目。

另一央企招商地产也公开表示要通过并购打开局面。“未来并购重组将会成为行业常态，也将成为大型房企获得地块、项目的主流途径，市场集中度将会越来越高。”招商局地产董事会秘书刘宁近日表示，招商地产作为央企，在这轮国企改革中也必须有所作为，希望能通过这些非招拍挂途径发挥优势，在企业规模上有所突破。

副业扩张收购

地产主业的并购扩张之外，房企开始向养老、医疗、教育、金融等多元化方面发展，“住宅+X”在楼市风起云涌，而并购则成为房企在上述领域扩张的一大利器。

腾讯与恒大开始联手收购香港上市公司。6月23日，根据香港上市公司马斯葛公告，互联网巨头腾讯与地产大鳄恒大以7.5亿港元收购75%的股权，成为两大股东。

此次双方注资的壳公司马斯葛于1997年上市，主要在台湾从事生产太阳能电池用多晶硅。其他业务包括投资及证券买卖、贷款融资和摄影器材配件制造。

腾讯与恒大的此次合作，被视为中国两家大企业联手的典型案例。腾讯是全球市值最大的互联网公司之一，市值近1.5万亿元人民币，而恒大是全球总资产最大的房企之一，总资产近5000亿元。

“买下马斯葛不但多了一个资本平台，可以将部分资产装入进行资本运作，更重要的还是借此实现与腾讯端口的互动。”一名接近恒大的人士表示，恒大近年来快速发展的快消产业，希望能实现与移动互联网、云计算、大数据上的对接。

继足球、矿泉水、粮油、乳业、音乐等产业布局之后，恒大的多元化脚步仍在加快。6月23日，恒大集团旗下恒大原辰医学美容医院在天津开业，恒大健康的四大业务领域（互联网社区医院、新型国际医院、医学美容及抗衰老和养老产业）正在逐一浮出水面。

实际上，恒大健康的前身为香港新传媒控股，正是恒大地产董事局主席许家印并购得来。

去年12月24日，新传媒公告，杨受成向恒大地产出售其74.99%持股，总代价9.5亿港元，相当于每股约1.466元，上述股权已经于今年2月27日完成。

恒大原辰医学美容医院开业，意味着医学美容及抗衰老板块正式启动。据接近恒大的知情人士表示，恒大集团对健康产业的兴趣由来已久，之前集团主席许家印更一度与美国哈佛大学等机构接触，试图在健康产业撬开缺口。资料显示，2014年中国美容产业的总产值超过5100亿元，年增幅约为15%。

正在推进多元化进程的绿地也不甘落后，绿地集团董事长张玉良表态，在新增长点培育方面，绿地将用好投资并购等手段，通过控股或参股形成一批发展空间大、盈利前景好、商业模式新的企业，打造一批“绿地系”企业群。

绿地在房地产上下游产业甚至跨界的收购重组正在展开。近日，绿地以约10.23亿元增持博大绿泽成为其第二大股东，后者是一家城市园林绿化公司。

5月17日，绿地集团境外全资附属公司将拥有润东汽车投票权的30%，成为控股股东，自此绿地的汽车产业首次拥有了香港上市平台。

而万达集团在国内外的跨界并购，更是一骑绝尘。根据万达集团董事长王健林此前的讲话，年内将并购1至2家金融企业，至少还会并购三家体育类企业。

在院线上，6月25日，万达院线披露重组草案，拟22.5亿元收购澳大利亚第二大院线Hoyts。这是继并购美国第二大院线AMC后，万达集团又一次在院线行业进行的海外扩张。

财务风险尤应警惕

无论是直接收购公司股权，还是单纯买一个项目或地块，房地产行业的并购已经蔚然成风。

同策咨询机构总监张宏伟认为，从目前行业竞争格局来看，中海系、招商系、保利系、绿地等房企组成的“巨无霸”联合体竞争异常激烈。楼市的深度调整将导致更多的中小房企被收购，这对实力房企而言是收购的大好机会。

融资环境的宽松则提供了充足的扩张资金。当前三次降息两次降准的货币政策，以及上市房企再融资政策的松绑，都让集资变得更为便利。受到股市的利好影响，房企的估值也相对以往偏高，对渴望套现的中小型房企来说是个出售的好时机。

许家印正是看到了这个好时机。在此前的2014年业绩会上，许家印曾说过，今年一季度、二季度，国家的宏观政策会有所放松，在整个过程中应该是有很多的并购机会，“如果错过这个时间段，未来并购好项目、好公司的机会可能就没有了。”

不过，机遇总是与风险共存，房企并购所涉及到的公司股权、财务及债务方面的问题往往错综复杂，甚至买一个项目或一块地，都不是一件绝对有胜算的事。

尤其是吞下同量级房企的大规模并购，更是风险重重。融创试图收购绿城和佳兆业均告失败，尤其是佳兆业，其在债务链条、政企关系、财务、利益瓜葛上，要比绿城复杂的多，超出了融创所能应对的范围。

值得注意的是，在保利公布收购公告的当天，上置集团也发布了一则内幕消息，上置集团公布主席施建已被常州市人民检察院执行指定居所监视居住，随后，其股价一度大幅下挫。随后上置集团采取了应急措施，公司执行董事副主席兼行政总裁王自雄代理主席一职。

从时间节点来看，保利对这一敏感信息很可能早已知情，大幅折让的交易对价也反映出了该事件对公司估值的影响。保利0.25港元/股的新股认购价，较上置集团停牌前的0.87港元折让71%。不过，保利收购股权交易的不明朗因素也在增加。

尽管“大吃小”的实力不容置疑，但投资机构对收购方的关注与评级，可能会影响上市公司在资本市场的表现，尤其是擅长运用财务杠杆、负债率本身较高的企业。

在融创收购佳兆业结果还未明朗的5月，国际评级机构标准普尔就下调了融创的评级。标普报告指出，融创控股的风险容忍度和并购偏好激进、过去执行交易的情况好坏参半以及信息披露的及时性较差。预计其现金流和财务杠杆在2014年大幅恶化后在未来6-12个月内可能将继续疲弱。

恒大收购中渝置地也引发了投资机构的关注。之前就不断有投行在质疑恒大资产负债率等数据，如今国内信托公司就开始谨慎地对待这家销售额已过千亿元仍在膨胀的地产公司。标准普尔更在5月6日宣布，对恒大地产的长期企业信用评级由“BB-”下调至“B+”，展望负面。标普称，恒大的杠杆率恶化比预期更严重。

张宏伟认为，目前由楼市带来的金融风险值得警惕，银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”，防止楼市出现债务违约，控制自身坏账率。