地产众筹，与大象共舞？

纵使包装再华丽，周鸿祎做股权众筹也并非慈善，图谋的是试探市场、锁定用户、提高粘性。反观地产众筹，在为普通个人提供与大象共舞的机会之外，作为一种全新的房地产投资形态，其风险与收益特征仍有待深究。

那些年，大佬们玩过的噱头

房地产众筹是典型的舶来品，国内地产商把他们玩出了花样，加了各种噱头之后，甚至有地产商打出众筹产品40%甚至50%超高收益。

宣传中的房地产众筹高收益是怎样“炼”成的？

先看一个典型的项目。地产商拿出一套房源作为众筹项目，假设该房源市价为100万元，众筹目标金额为50万元，相当于市价的5折。达到筹资金额后，开发商将这套房子拿到网上拍卖，所有众筹参与者均能参与拍卖，5折起拍。出价最高的投资者将获得该套房源，最终成交金额与众筹金额的差价部分，将分配给其他众筹投资人。假设这套房源最终以70万拍卖成功，那么，20万将作为投资收益分配给其他投资人。以每筹金额1000元算，共计500筹，每筹获利400元，收益率高达40%。

通常，开发商的宣传口径是诸如“不论是否买房都获利，预期年化收益率不低于%”，颇有吸引力。

然而，这类高收益产品本身不是一个长期理财产品，其收益不可持续。另外，此类产品的高收益只是预期收益，高收益能否达到，取决于开发商能否推出价格优惠房源，同时也取决于拍卖价。

易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱更直接指出，这类型的房地产众筹就是一场炒作。开发商专门拿出一套低价房，把与市场价的差价所得直接分给若干个参与者，然后对外进行放大宣传，以取得推广的效果，回过头来对其他房源销售产生作用，和众筹没有一点关系。

另一类较吸引人的噱头是标榜十几元众筹买房。去年“双十一”远洋地产在京东金融平台上推出的11元获得1.1折购房的抽取资格项目，当下也有不少开发商打出“15元凑份子买房”的众筹。这类众筹完成是营销驱动，参与的投资人能买到房子的概率犹如中彩票一般。去年“双十一”远洋地产某房产“众筹”项目在京东金融上线，24小时内吸引接近18万人参与，总金额超过1200万元。而该众筹项目仅含11套房源，以18万人计算，抽中概率不到万分之一。

产品设计大不同

在房地产众筹的同一个概念下，衍生出不同的产品，由于产品设计不同，风险和收益也各不相同。

“稳赚一号”设计了万达集团回购的条款，因此是一款类似保底收益的产品，但这款产品最大的硬伤是期限较长。一家财富管理机构的CEO指出，互联网用户“小白”对时间很敏感，他们要考虑买房结婚养孩子，剩的钱不够炒股，要么投资流动性高的余额宝，收益低但方便，要么投资权益产品，因为它具有想像空间。期限较长的固定收益产品，要有特别打动他们的地方，比如每3个月就安排有平台做市转让。对此，万达方面的应对是，3个月后将该产品放在快钱平台上转让，以解决产品的流动性问题。

其他多数众筹产品并不承诺保底收益。武汉绿地606第一期产品持有期限不得超过18个月，时间虽不长，但期限内并没有退出机制，且不承诺保本保息，作为一款浮动收益产品，风险较大。对于如何保证众筹的收益，武汉绿地方面的说法是，一方面依靠武汉绿地项目组给予这个众筹计划的价格折扣，一方面在于远期这个楼盘会产生的增值溢价。

另一种众筹方式众筹建房也存在一定的风险。以碧桂园上海嘉定众筹项目为例，在整个周期约18个月内，不保证收益。也许是说，到楼盘建成销售时，每1平方米的价格可能低于众筹价格，这部分风险由众筹投资人承担。

降房价，别太当真！

传说中，房地产众筹是“降房价神器”。那么，它能让房价降多少？

中国房地产众筹联盟的发起人、万通控股董事长冯仑估计，众筹建房节省了10%的融资成本，3%-5%的营销费用，再加上其他环节，最终能实现房价下降20%-30%。

中国房地产众筹联盟另一发起方、平安好房CEO庄诺则认为，降价多少因项目而异，从他的角度来讲，降价可能在15%-20%之间。

知名财经评论人齐俊杰说，房地产众筹能降房价？才怪！

甚至有人说，房地产众筹宣传的高收益，会使得“众筹买房”演变成“众筹炒房”，最终房价不仅不降，反而有上涨的可能。

对于众筹建房能降房价这事，似乎还应该保持一份清醒。

齐俊杰则指出，投资理财、众筹建房、众筹团购买房三种方式中，唯有众筹建房有可能降房价，但这种方式很难实现。反而是投资理财型众筹和团购式众筹目前进行得如火如荼，但他认为，这两种方式都可能会炒高房价。

他舉例说，理论上房子没人买，开发商资金链紧张，便只能降价卖房偿还银行贷款。有了众筹之后，各家平台源源不断筹钱买房子，开发商完全不用考虑销路问题。更有甚之，开发商清楚，只有房子不断地涨价，才能有更多的钱众筹进来，一旦房价下跌，反而就完蛋了。因此，“房地产众筹能降房价就是一场纯忽悠而已。”

上海一位资深房地产人士持有相同意见。他认为，地产众筹帮助开发商解决了钱和客户两个问题，同时使资金渠道和销售渠道变得通畅，实际上受益最大的是开发商。众筹这种千元起步的产品，使“屌丝”都能加入到炒房的行列，反而可能助长全民炒房的风气，比如他身边有正在攒钱换房的朋友，就比较积极地投资众筹。他们觉得最差的结果只是损失几天利息，却有可能博取较大的收益，指不定还能买到一套低价房，这正是营销式众筹方兴未艾的重要原因。