北京：供需失衡，房价还将上涨

董映颉

北京楼市的夏天如约而至。

自今年5月以来，北京楼市持续活跃，无论是普通住宅，还是以别墅、公寓为代表的高端市场都表现得可圈可点，多个项目出现“日光”，位于六环的楼盘价格也一度突破8万。业内人士在接受记者采访时表示，在北京土地资源日益稀缺的情况下，北京住宅市场供不应求的矛盾正在加剧，商品房入市量不足，供需失衡，房价还将上涨。

成交放量的背后，供应日渐萎縮

北京楼市回暖不仅体现在总体的成交数据方面，还体现在热销的项目上。日前，北京泰禾拾景园、合生悦上城等多个楼盘出现了“日光”。

“最近推出的楼盘确实好卖了，”北京一高端楼盘的销售总监告诉记者，“现在的购房人不像以前，只是关心房价是涨了还是跌了，而是在需求、品质、价格之间权衡，最终做一个判断。”在他看来，目前对于开发商而言，现在问题的关键已不是开盘能不能售罄，而是开盘售罄后怎么办。“所以现在我们特意放慢了销售速度，卖得好的几个项目最近都没有再推盘，想放一放再说。”这位销售总监表示。

上海易居房地产研究院监测数据显示，北京今年5月份前25天的市场成交量为663837平米，同比上涨达42%。

成交放量的背后却是供应量的日渐萎缩。

亚豪机构统计数据显示，今年前5个月北京市场供应商品房仅20238套，供应面积194.12万平米，而这一数据与去年同期的48319套相比已经腰斩，更是创下了近十年内供应量的新低。亚豪机构市场总监郭毅指出，毫不夸张地说，北京住宅市场供不应求的矛盾正在加剧，今年有可能创下有史以来的供应新低。

6月份即将新入市的项目也未见增加。亚豪机构统计数据显示，6月北京楼市预计只有20个项目入市，其中包括10个纯新盘和10个老项目后期。郭毅表示，这是今年连续第6个月的开盘量未能超过20个，而这一数量也将创造6月历史开盘量的新低。

中原地产市场研究部的一组数据或许能解释北京商品房供应减少的原因。2013年4月到2015年4月，北京市供应住宅类用地113宗，剔除配建和自住房及各类保障房因素，实际商品住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右。

“从目前北京成交的土地看，大部分土地成交价格高企，供应的住宅用地继续减少，抑制了部分供应。”中原地产首席分析师张大伟分析，还有一部分在北京拥有土地的企业放缓了开发节奏，以期待未来房价的上行，很多高端住宅都将成为现房销售，客观上也减少了现阶段房源的供应量。

上海易居研究院研究员严跃进认为，从北京新建商品住宅库存的走势看，持续攀升的态势已基本停滞，目前处于一个震荡下行的态势，这无疑会带来房价持续走高的动力。目前购房者持续观望的情绪已经淡化，二季度成交量会有一个明显的上升，个别月份的波动并不会影响季度成交量的复苏。

价格看涨，资本“狂欢”恐难再现

“现在很多购房客户从看房到下定只需3天，而之前的购房节奏一般是从看房到下定1个月的时间较为理性。所以我们考虑现在的价格还是相对偏低，随着销售节奏的放缓，我们下一次开盘时会把价格再提高10%左右。”上述高端项目销售总监表示。

据北京市多家房企营销负责人透露，“涨价”已经提上日程，但并不是对旗下北京所有项目全面提价，而是选择个别“五一”期间销售较快的项目，适当控制销售节奏，包括在减少折扣力度上做文章，或者小幅上调售价等阶段性提价试探市场的手段。

北京市住房和城乡建设委员会网显示，2015年4月15日，位于五环至六环位置的清水湾项目现房别墅产品获批，拟售价格高达81600元/平米，成通州区住宅销售单价史上最高，而该项目此前销售的高层产品成交均价不足2.5万元/平米。

“在供应萎缩的情况下，前期观望的购房人群将加速入市，后市房价上行可期。”张大伟预测。

“从政策导向来看，新政支持自住及改善型需求的态度非常明确。”北京房地产协会副会长陈志表示，新政实施以来，无论是首付还是货币政策的支持，已经让消费者购买门槛明显降低。但对于开发商来说，企业的财务成本不断加大，需要适当调整价格走量保证企业业绩，房价水平短期内不会明显上涨。

不过，购房者的购买力能否持续支撑楼盘价格上调，这仍未可知。官方数据显示，6月1-7日，北京市商品房市场的各项指标都环比出现下滑，其中成交套数环比上周下滑14.9%，成交均价环比上周下滑1.26%。

不过，部分业内人士认为，楼市的资本“狂欢”已难再现。“在多轮楼市调整中，由于政策的倾向性，住宅的居住属性已经进一步凸显，资产属性则被进一步弱化，其由此而导致住宅投资的作用不断削弱。”易居中国董事局主席周昕指出。