商业地产过剩之殇

端木

这是商业地产最让人纠结的时代。

经历了十年的高速发展，商业地产目前已经达到了相当庞大的规模。有数据显示，截至目前，中国商业地产开发总量已达到5.64亿平方米。一二线城市商业地产已经趋于饱和甚至过剩，全国以购物中心为主的商业地产已经超过了4200家，而且每年以400家左右的速度在递增，到2025年预计要达到10000家。

“10年前，大家在问，什么是商业地产；5年前，大家在问，谁在做商业地产；今天，大家在问，谁没有做商业地产；5年后，大家会问，谁还在做商业地产。”业内人士如此总结出我国商业地产发展的大致脉络。

如此巨大的体量，随之出现的产能过剩问题可想而知了。据权威机构报告分析，目前国内各主要城市商业地产供过于求，短期内供应消化压力较大。商业地产开始面临产能过剩的威胁，泡沫化倾向越加显著，市场空置率增高的风险加大，商业地产触地就赚、拿地就赢的时代已经一去不返了。

下面我们就以商业地产中的购物中心为例，看一看商业地产过剩的原因和压力：

我们看到，随着零售物业市场体量和版图的快速扩张，诸多过剩“后遗症”出现。比如在国内一些大中城市商业设施的推迟开业、关门歇业甚至倒闭已经不是什么新鲜事。究其原因，一是商业设施的过度开发；二是消费增长乏力，而消费乏力更加剧了商业设施的过剩状况；三是商业设施缺乏布局和运营经验。

以万达关闭部分百货卖场为代表，显示出商业地产发展陷入一定的困境。某广场开张仅仅不到两年，由于人流量不足，整体销售业绩欠佳，万达这个商业巨无霸也不得不根据实际情况作出调整，将合同期尚未到期的商户劝退。

诸如此类的重大调整已经涉及全国很多家，而遭遇项目转型的百货卖场岂止万达广场？全国众多城市曾经门庭若市的著名大卖场都有关门停业的新闻出现，而更多的新建商业街、临街店铺出售难、招商难、经营难已经成为目前不言自明的普遍现象。

我们看到的现象是，商场越来越多，前来购物的人却越来越少，网购的方便、低价和选择面广，将商场的人们拉到了互联网，由此导致越来越多的铺面空置，进而牵连到商业地产的发展受阻。

在一些卖场内，儿童游乐项目、娱乐项目、餐饮项目开始成为重要的经营内容，但是这些互动体验式消费场所毕竟发展空间有限。如何进行错位经营，避免面对面的同质化竞争，大力引入文化、体育、室内探险、互动节目等，是业内人士需要正视的问题。

由此我们看到，在泡沫化、同质化与电商的多重夹击下，商业地产的发展现状正在走向困局。

目前，整个商业地产的市场供应非常大，但是零售行业受到电商冲击却在不断下行，因此很多购物中心招商的时候都面临尴尬。在招商遭遇巨大难度后，不少购物中心的空置率上升。这一点在某些供应集中且消费人口尚待培养的新兴商圈将尤为明显。同时，项目间的竞争升级将进一步强化市场的租户主导特征，租金的上涨空间将持续受限。自去年8月以来，长沙商业用房均价一直呈现走低趋势。上月，长沙市内六区新建商业用房网签均价为12161元/平方米，环比下降12.54%，创近一年以来新建商业用房成交价格的新低。同时，办公用房上月成交均价为8545元/平方米，低于一年以来绝大多数月份的成交价格。

如何化解商业地产面临的风险是目前急需解决的问题。从经济学角度而言，所谓的产能过剩只是相对的，不是绝对的。面对激烈的市场竞争，商业地产需要在重新审视商业地产未来发展的基础上，苦练内功，加强运营和管理团队的建设以提升自己商业平台的资产管理能力。从被动到主动，不仅是思维的转变，更要有切实的行动。目前，已有很多房地产开发商从自身做起了“文章”，如从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，做着种种尝试。

本期专题我们从我国商业地产的发展大势、传统购物中心的变局、中小城市商业地产招商难、公寓写字楼众创空间的兴起以及酒店业的新型模式等方面为您罗列几个案例分析，或许对您有所启发。