太古地产：打造地产界的“王牌特工”

太古地产：打造地产界的“王牌特工”

采访太古地产行政总裁白德利的当天，正值电影《王牌特工：特工学院》热映，影片中，身着定制西服、携带长柄雨伞的老牌特工，一边优雅地拯救世界，一边发掘有潜力的人才，将其培养为具有绅士风度的特工。

可以毫不夸张地说，太古地产对每一个地产项目的气质塑造就如同电影《王牌特工》所表现的那样，选择一个具有潜力的区域，既保留它独特的个性，又要将太古地产的DNA注入其中，进行“脱胎换骨”式的改造。而由此呈现的，不仅仅是一个成功的商业地产项目，还是一个高品质的街区，甚至成为一座城市的文化风向标。

太古地产最擅长打造商业地产综合体，从北京三里屯太古里到颐堤港，从广州太古汇到成都远洋太古里，这些地产项目都融合了购物、酒店、办公、娱乐、艺术等等。就像一名资深的“王牌特工”，太古地产在玩转“十八般武器”的同时，依然保持着英国绅士的翩翩风度。

近日，在三里屯太古里的瑜舍酒店，《北京CBD》杂志专访了太古地产行政总裁白德利，就如何打造出地产界一位又一位光彩夺目的“王牌特工”，这位英国绅士为我们一一解码，而这也是白德利今年年初升任太古地产行政总裁的职务后首度接受媒体的专访。

人物简介

白德利，太古地产行政总裁，负责公司整体管理和业务策略。

白德利在太古集团担任管理工作27年，除于香港工作，他亦曾派驻往巴布亚新几内亚、日本、中国内地、美国、台湾、越南及中东等地。他于2006年加入太古地产有限公司，于2008年起出任董事，其后担任香港常务总裁。在出任太古地产有限公司行政总裁之前，白德利担任中国区行政总裁，负责统筹公司在中国内地的业务运作，包括执行公司整体投资策略、项目收购计划，以及发展公司于中国内地之现有项目。他同时也出任太古股份有限公司的董事。

白德利为特许测量师，同时是英国皇家特许测量师学会和香港测量师学会会员。

用独到的眼光发掘潜力

对于地产商而言，一个好的地产项目总是可遇而不可求，曾经有一位国内地产界的大佬就这样强调，“做地产，除了地段还是地段！”太古地产在北京有两个项目，一个是三里屯太古里，另一个是颐堤港。用传统的眼光看，三里屯是城市的娱乐中心，交通便捷，可以说是天生好地段，但是颐堤港似乎就没有这么好的特质了。太古地产如何来权衡取舍？而巧合的是，这两个项目都坐落在朝阳区，而不是北京市的其它区域，是太古地产格外青睐朝阳区吗？太古地产在国内的项目通常都位于城市的中央商务区（CBD），这又是出于什么样的考虑呢？

《北京CBD》：今天采访您之前，当我来到三里屯太古里的时候，我看到了游客、购物的人、带着孩子的附近居民，还有周边写字楼里的白领们，他们或是在咖啡馆里小憩，或是四处闲逛或是停留在某处，享受着午后闲适的时光，这种完全放松的感觉似乎在一些大型的购物场所难以感受得到，您认为，这是三里屯太古里的一个特质吗？

《北京CBD》：太古地产在三里屯用19座大楼成功地打造了街区Mall的商业地产模式，但目前更为普遍的是在一个超大建筑体内的Shopping Mall，比如万达广场、大悦城、世纪金源等，您认为二者有什么不同？太古地产为什么更愿意选择街区Mall呢？

白德利：在我们收购三里屯项目的时候，它已经完成了一半的设计，建筑主体也已经落成。我们正是看到开放街区式购物中心与三里屯区域的潮流气质相符合，所以我们充分利用这一特色打造了这个项目，将传统“胡同”的概念与现代建筑完美结合。同时，三里屯太古里也充满了现代与传统文化的碰撞，将开放式街区的概念和多样的零售与餐饮品牌组合相融合。

三里屯太古里

《北京CBD》：作为太古地产在中国内地投入运营的第一个地产项目，三里屯太古里在2008年正式开业，当时的名字是三里屯Village，在2013年被正式更名为三里屯太古里，您认为这样的更名是必须的吗？

白德利：我认为这不仅是必须的，而且是非常重要的。我们决定冠上品牌“太古”，也就是“Swire”的中文名，因为这里是北京，大家都说中文，我们要把品牌展现出来，还要让大家熟知这个名字。当提到“太古”或者“Swire”的时候，人们知道就意味着高品质和信任感，而这两个特质也是中国的消费者希望看到的。名字的第二个部分是“里”，“里”也就是里弄、胡同，众所周知，胡同在北京非常有名，而且“里”和我们的设计理念也非常契合。

《北京CBD》:如果说三里屯太古里是传统胡同与现代时尚的结合，那么太古地产在北京的另一个项目颐堤港则更接近我们刚才谈到的大型Shopping Mall，您认为呢？

白德利：这是一个很好的问题，颐堤港是太古地产在国内的5个项目中最特别的一个。它是一个大型的商业综合体，它还有一个特别之处，就是它有一个17公顷的户外公园，吸引了附近的居民带着孩子来玩耍。颐堤港商场里还有一个面积达2400平方米、挑高33米的室内花园，通过玻璃穹顶与户外公园无缝对接，使得消费者在室内就能体验户外的感觉。

《北京CBD》:如此大的空间都用在了公园上，您不觉得是浪费吗？

白德利：我从不认为这是浪费，这是一种机会，能把公园和购物结合起来。对于城市来说，应该有更多的公园。比如在香港的太古广场后面就有一个花园，人们可以在午休的时候去那里听听鸟的鸣叫声，好好地放松一下。但它的确很小，因为香港本身地方就不大，十分拥挤，不像北京、伦敦或纽约这样的大都市。因此在北京，我们有机会来设计较大面积的户外公园。这是颐堤港与众不同的地方。

颐堤港

《北京CBD》：有意思的是，三里屯太古里和颐堤港这两个项目都在朝阳区，而不是在其它的区域，为什么呢？

白德利：机缘巧合，我们也想到过其它的区域，但是我们对地段是非常讲究的。一个特殊的地段很重要，酒仙桥地区有很大的发展潜力，颐堤港开业后，为这个区域注入了新的商业活力，品质也得到了提升，未来还会有好的发展。它已经实现了我们潜在的目标。

我们在朝阳区也得到了政府部门的大力支持，我们从三里屯太古里到颐堤港，通过这两个项目，已经和政府部门形成了良好的合作关系，一方面是好的地段，另一方面是好的合作，这就使得两个项目都在朝阳区。

成都远洋太古里鸟瞰图

《北京CBD》：除了北京的三里屯太古里，太古地产在中国内地的其它项目大多也坐落在城市CBD区域，太古地产为什么会选择在CBD区域来发展项目？

白德利：我们的每一个项目都是根据其所处地理位置和环境量身定制，并旨在为项目所处城市打造充满活力的独一无二的体验。三里屯太古里是北京的时尚潮流地标，位于广州天河区的太古汇完美演绎了广州的生活方式，而成都远洋太古里与大慈寺历史片区完美交融并重塑了成都市中心。另外两个分别坐落于上海静安区CBD和大连中山区CBD的项目也将提升城市零售体验并带动城市景观的衍变。

我们希望，其它城市或区域能够看到我们如何与政府部门展开合作，从而邀请我们去他们城市的CBD发展项目。因为我们对所有项目都坚持长期自持并持续提升，我们和政府部门保持着良好的关系，这不仅重要而且是双赢的。因此，我们会花很长时间去挑选地点，也会跟政府部门良好合作，共同打造非常棒的城市区域。

用太古DNA不断提升品质

对于历史传统文化的尊重，源于太古集团自身的格调与追求。太古集团（Swire Group）的历史可以追溯到1816年，也就是说太古集团将在明年迎来200年的诞辰，一个有着200年历史的企业也更懂得如何尊重历史。穿越漫长而动荡的时光，这家老牌企业已经成为一个庞大的商业王国，太古旗下产业包括航运、航空、地产、交通运输、冷藏、贸易及实业、海运、农业及食物链、零售……在每一个产业，太古集团都能敏锐地把握住发展机遇，并从中获得盈利。

作为太古集团的一员，太古地产将对历史文化的尊重与商业盈利的追求充分结合，并发挥到了极致。

《北京CBD》：在采访您的这家酒店——瑜舍，我能感受到太古地产对于中国传统文化的尊重。瑜舍，它的英文名为“The Opposite House”, 是因为在中国传统的四合院，主人房间正对面的客房通常是留给最尊贵的客人。但是当太古地产决定在三里屯太古里引入这样一家酒店的时候，有没有风险呢？

白德利：其实可以看到太古地产项目中都会包含酒店业态，所以瑜舍酒店的开业并不算是冒险。酒店和零售业之间有很强的联系，客人住在这里，就会去购物或者吃饭等等。

《北京CBD》：瑜舍位于三里屯太古里的北区，入住的是高端商务人群，而零售业则位于南区，更多吸引的是时尚的年轻人，那么在设计的时候，南区与北区之间会有一个不同的定位吗？

白德利：是的，三里屯太古里南北两区的定位各不相同。三里屯太古里南区面朝主要街道，更加开放，而北区则相对私密，这就自然地将我们的顾客群区分出来。所以三里屯太古里南区提供众多深受顾客欢迎的潮流时装品牌，但我们也要吸引客人从南区到北区，因此在北区更多引入的是极具创意的设计师品牌，比如首次出现在中国或者北京的品牌，以此满足不同潮流人士的需求。我们认为，时尚潮流人士中不乏高端商务人士，反之亦然。

《北京CBD》：说到三里屯太古里的商铺，从租金上来看，位于地下一层的商铺租金是不是要比地面一层的商铺更便宜？

白德利：的确如此，因为地面一层是人流最集中的地方，地下层则人流相对较少，像七八层楼高的大型Shopping Mall，位于8层的商铺租金就会便宜很多，这就是为什么三里屯太古里的单体建筑都没有太高的楼层，这样人流能够方便地到达各个楼层，每一个楼层都像地面一层一样迎来客流。为了实现这一目标，我们也投入了大量的资金对三里屯太古里进行了改造。去年，我们在三里屯太古里南区改造连接处，使人们从地面到二层更加顺畅，商店之间也是更加互联互通，人们可以走进商店，也可以从商店穿过去。这个改造还会持续进行下去。

成都远洋太古里GUCCI全新形象旗舰店

广州太古汇

《北京CBD》：经过太古地产的改造之后，三里屯的气质跟以往已经有了很大的变化，过去这里是酒吧、夜店和球赛，是年轻人释放激情的地方，但是现在这里已经变成了一个时尚、潮流又具有品位的地方。

白德利：我们根据人们的需要来提升区域的品质，三里屯本身已经是一个很好的娱乐区域，有酒吧、体育场等等，但是它缺少购物场所，所以我们引入了零售空间，使它更加时尚，也能更好地服务人们。而且，我们注重区域的个性，不抹杀区域的个性，而是去增强它，比如我们在成都的远洋太古里就是围绕着千年古刹大慈寺来建造的。我们的设计跟寺庙和传统建筑都和谐一致。

《北京CBD》：成都远洋太古里已于日前正式投入运营，同样都叫“太古里”，成都远洋太古里和北京的三里屯太古里有什么不同？

白德利：成都远洋太古里继承了“里”所代表的开放式购物街区的理念，同时也保留了大慈寺及其周边历史文化建筑，现代与古典在此融合使得项目别具一格。

成都远洋太古里注重延续传统的川西建筑风格，这里有我们精心保护的六处传统保留院落与建筑，其中包括重新修复的广东会馆，极具特色。而与历史建筑形成鲜明对比的是逾110个首次亮相中国西南地区及成都的品牌，其中包括日本品牌无印良品（Muji）全球最大海外旗舰店、中国西南地区首个爱马仕（Hermès）旗舰店、卡地亚（Cartier）中国首家独栋旗舰店、古驰（GUCCI）全新形象旗舰店、星巴克（Starbucks）中国西南及华中区的首家旗舰店。

酒店部分，成都远洋太古里拥有一家精品酒店——“博舍”，博舍由100间客房和有42间客房的服务式公寓组成。更为独特的是，它紧挨着千年古刹大慈寺，因此，“博舍”的英文名为“The Temple House”，大量地运用优雅的竹结构和传统石台阶的古典设计，巧妙地和大慈寺原有环境融为一体，给入住这里的人们带来对旧时光的回忆。

办公楼部分，成都远洋太古里还有一座47层的国际甲级办公楼睿东中心，办公楼部分已经售卖。

自从2014年11月启动体验期开始，成都远洋太古里已成为这个动感都市的活力中心，也成为成都的新地标。

低调背后的大手笔

从2001年进驻中国内地市场至今，15年的时间，太古地产只运作了6个项目，其中4个已经建成，分别是三里屯太古里、广州太古汇、颐堤港和成都远洋太古里，1个仍在建设中，位于上海静安区，1个仍在规划中，位于大连，而15年的时间仅6个项目，与其它香港地产商或者内地地产商相比，似乎都显得有些过于低调。

但低调一向是英国绅士的风度，在看似谨慎保守的表面下，其实是对品质的不懈追求，对于每一个项目，太古地产都像对待家族成员一样“爱护有加”，不惜投入大笔资金不断提升与改进，使每一个项目都具有极高的价值，因为冠以“太古”之名，就承载着太古的品质与荣誉。

《北京CBD》：进入内地市场15年，太古地产只运作了5个项目，我记得曾经有记者在采访您的时候，就提出这样的发展步伐是否太缓慢了.

白德利：用15年的时间，建设了5个项目，我认为是很好的步伐节奏。我们不同于一些国内的地产商，它们飞速地扩张，在数量上取胜。太古地产不以数量来取胜。我们需要花时间选择合适的地段，花时间建设以实现最初的设计理念。事实上，在中国内地的每一个项目都有很大的规模，需要非常大的资金投入。现在5个项目中的4个已落成，并且都表现优异，首先，所有办公楼的租用率都达到百分之百，其次，位于北京和广州的3个项目的零售销售额都取得两位数增长。像三里屯太古里的零售销售额在2014年全年增长达到了18.8%。

《北京CBD》：这是否意味着要等到项目盈利之后，太古地产才会进行下一个项目的运作？

白德利：这5个项目几乎是同时进行，三里屯太古里是第一个，广州太古汇是第二个，颐堤港是第三个，第四个成都远洋太古里已经正式运营，而上海的第五个项目也即将运营。当这些项目都已经完成并且发展良好的时候，我们的股东认为也可以计划第6个，第7个。

《北京CBD》：太古地产在三里屯项目的运作可以说是成功的，那之后的颐堤港项目，太古为什么选择与远洋地产合作，是为了分担风险吗？

白德利：在是否选择合作伙伴，我们没有固定的规则限制，远洋地产为我们介绍了颐堤港，我们则向他们介绍了成都的项目。两个项目都由太古地产和远洋地产各投资50%携手打造，我们是亲密的合作伙伴，各有专长。远洋地产擅长在内地的运作，他们在建筑方面也是领军企业，而太古地产则擅长设计规划和运营管理。

《北京CBD》：有了与远洋地产的合作，太古在内地投资的项目会不会更多？发展的步伐会不会更快？

白德利：合作会加快发展的步伐。但是太古地产依然追求品质，而且对于每一个项目都会不断地改造、维护与升级。

美国电光恐龙“快闪”三里屯太古里

《北京CBD》：比如说三里屯太古里，从南区到北区之间，依然有一条略显杂乱的街道，这会继续进行改造吗？

白德利：事实上，三里屯太古里南北区之间的区域并不属于我们，今后我们将继续与当地政府部门协商，讨论如何对其改进提升，从而使整个区域变得更加和谐。我们意识到一个项目的完成只是标志着一个社区衍变的开始，这需要我们不断地将项目改造与提升，才能使社区不断丰富。

太古地产对于项目的更新改造，还有不少的实例，比如对于香港太古广场的改造。太古广场是位于香港中央商务区的一个大型购物中心，它从1988年就建成了，而从2007年到2012年，太古共计花费了约20亿港元对太古广场进行内外翻新及建筑改造。再比如，现在社交媒体广泛运用，而且变得越来越重要，那我们的项目就要与之匹配，提供配套的宽带、无线服务等等，这样我们的项目依然能保持着高品质，为消费者提供方便，也能为投资者带来高价值回报。我们常说我们的项目要领先市场二十年，也就是说二十年之后当我们再看我们的项目时也不会觉得我们的项目落伍。

首批入选太古地产Blueprint创业加速计划的11家创业公司成员代表合照

着眼未来的行动派

英剧《唐顿庄园》中，贵族大小姐Mary曾经有一句名言，意思是富豪的家产都是用钱买来的，但是贵族的家产都是从家族继承下来的。这样的传承也同样出现在太古集团，有媒体记者曾经这样写道：太古今天的庞大产业群，往往都是一环套一环衍生来的。太古集团的掌控者施怀雅家族（Swire）和英国贵族一样，保持着低调、含蓄而克制。

但克制并不意味着裹足不前，在排斥急速扩张业务的同时，太古集团始终保持着稳健的步伐，更将长远的目光投向未来。太古集团旗下的太古地产显然走在了前列，去年他们推出了Blueprint——一个免费的针对科技领域内的B2B初创企业的孵化器项目，周期是半年。

免费为创业公司提供孵化支持是太古集团在香港的首创。此外，欧美国家的孵化期一般只有三个月，而太古给出了六个月的时间，并且整个项目不求股权回报，不收取任何培训指导费用。作为Blueprint中的一名导师，白德利也参与到了这个项目中。

为了支持这个项目，太古地产拿出了位于香港太古坊康和大厦的16层和17层，共计20000平方尺。如果将这里出租出去，太古地产每个月能够收入租金50万港币。

而创办Blueprint项目的则是两位刚加入太古集团不久的80后年轻人，一位是Charlie，中文名字叫马景洋，是个爱好中文的美国人，曾先后在哈佛和剑桥读书；另一位则是Henry，中文名叫石磊，他在英国出生，在诺丁汉大学修读中国历史，他们在加入太古之前都曾在北京工作过。

在得到了太古地产的实际支持后，Charlie 和Henry一方面开始进行入驻企业的遴选；另外一方面则是对办公空间进行重新装修。在装修过程中，为了节省支出，Charlie突发奇想，从太古集团旗下的其他子公司里借来各种东西装饰这个新的办公空间。例如，他借来废弃的香港联合船坞海运集装箱，把它改建成了小组会议室；借来国泰航空的飞机座椅，把它们安装在咖啡厅，供创业者休憩。

Blueprint是从去年9月份开始接受申请的，Charlie和Henry把申请信息发在了网上，到11月末结束。在短短3个月的时间里，他们竟然收到了150个申请。而为了能够从中选择出更好的企业，Blueprint特意从伦敦聘请了Hilary Szymujko。她之前在欧洲领先的种子基金公司Seedcamp工作，具备多年寻找具有的潜力创业公司的经验。

Charlie说，遴选的基本标准是，创业公司必须是B2B的科技公司，同时这些公司的业务最好和太古集团的旗下业务具有相关性和延展性。Hilary很快从150家公司申请中选择了20家。在初选了这20家之后，接下来就轮到太古地产进行选择了。

一开始，太古地产计划是从中选择10家公司作为首期名单。为此，太古地产还专门成立了一个创业加速计划遴选委员会，委员会一共有7名成员，包括太古地产行政总裁白德利、太古饮料常务董事贺以礼、太古资源董事谭锦仪等其他太古集团旗下子公司的高层。

最终，在面试完全部20家公司后，遴选委员会选择了11家公司，比预定的目标多了一个名额。Charlie说，之所以会多选一家，是因为集团高层认为申请的质量很高，所以最后决定加一个。在这11家公司中，11个项目的创业者来自10个不同的国家，最小的团队只有2个人，最多的超过8人。

太古还为这11家初创企业配备了大型企业负责人作为具体导师。Charlie介绍称，导师团队吸纳了超过70位香港企业的顶级管理人才和创业家，例如其中不仅包括来自太古集团的高层，还包括来自谷歌、优步、特斯拉、连卡芙、联想等企业的高管。“导师制”被认为是Blueprint项目的一大特色，也是吸引不少创业公司的因素所在。而导师丰富的工作经历与人生历练无疑是创业者们急于学习的内容。

太古地产长年赞助北京国际音乐节

《北京CBD》：您是2006年进入的太古地产，而您的职业是特许测量师，这与建筑行业息息相关，而您之前的工作经历又是怎样的呢？

白德利：在进入太古地产之前，我一直效力于太古可口可乐，并且这期间，我负责过福建省的业务，比如物流方面的管理，而这段时间也让我对在中国工作、生活有了切实的体验。

《北京CBD》：因为工作的原因，您去过很多地方，有没有让您感觉到格外特别的呢？

白德利：很难说哪个地方最特别，也许正是因为这种不同的多样化的阅历才是最特别之处。比如说，中国不同地方的建筑、饮食、文化都不同。不久前，我在广州，现在我在北京，接下来我又会去成都，每一个地方带给我的感受都是不一样的，也是有趣的。

《北京CBD》：但在一般人的印象中，作为太古地产的高层，是不是只需要出现在剪彩仪式的现场就行了？

白德利：我想这个世界上可能有两种CEO，一种是只负责剪彩的，一种是要付诸行动的，我属于后者。

《北京CBD》：您是英国人，那您的家人是在英国还是在中国呢？

白德利：他们在中国，在担任太古地产行政总裁之前，我在北京工作了三年，北京是我的家，但是我一个月大概在北京待10天，基本上是三分之一的时间。剩下的时间里，我必须到处出差，去别的城市。今年年初，我获得了新的工作，在香港，我的家人也随之去了香港。

《北京CBD》：您在太古集团工作了近三十年时间，也到过很多的国家，那么中国给您的印象是怎样的呢？

白德利：中国在飞速的发展中，中国的发展也给太古地产创造了绝佳的机遇。如今，世界上没有任何一个地方能与中国相提并论。中国就是我想要工作的地方。在这里每天都有激动人心的商业传奇出现，太古地产作为其中的一份子也参与到商业传奇的书写之中，我很幸运也很骄傲能够参与其中。

财经前沿

白德利：三里屯太古里的确在设计和管理上都与众不同，因为已经有如此多的、相似的购物场所，那消费者将更倾向于去哪一个呢？如果我们把三里屯太古里设计得与众不同，就会吸引人们前来。这始于设计，但是又不仅限于设计。当你有了好的设计，你需要付诸行动，也需要设计团队来落实每一个细节，使得那些对这里感兴趣的人们再回到这儿来。