广西开征物业税的若干问题研究

巫德富+李晓颖+唐锋

[摘 要] 开征物业税是一项系统工程，涉及到多方利益和博弈。广西开征物业税面临的大环境和全国一样，但广西自身社会经济条件的不同，在必须遵循公平原则、宽税基与低税率原则以及税收高效率、低成本原则基础上，开征物业税还需解决的关键问题是：界定物业税与土地出让金的关系;评估体系的不完善影响广西开征物业税;产权不明成为广西开征物业税的一大障碍;物业税的税负水平难以确定。广西开征物业税在立法、税制要素、信息资源系统以及物业估价技术等要素都不具备，开征物业税还有很长的路要走。随着不动产统一登记体系基本形成，广西离开征物业税也就不远了。

[关键词] 广西;物业税;问题研究

[中图分类号] F810.424 [文献标识码] B

一、物业税的相关概念

从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收，主要针对土地、房屋等不动产作为课税对象，不区分经营性与非经营性，以其财产价值作为计税依据，对其持有者（承租人或所有者）每年都征收的一定税款，且应纳税值随着不动产市场价值的升高而提高。[1]

理清物业税与现有房地产税费之间的关系是物业税开征的首要前提。房地产税费种类较多，主要有土地出让金，土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税、房产税以及房产交易税费等。由此可见，房产税仅仅是房地产税费的一种。而物业税是对交易环节和保有环节征收，因此，房产税也从属于物业税。从简化税制角度，开征物业税，将房产税、房产交易税费，以及现行涉及土地房产的所有税费并入其中，但不包括土地出让金。

二、广西开征物业税必须遵循的原则

（一）公平原则

所谓公平就是相同支付能力的纳税人应当承担相似的税负，较高支付能力的纳税人承担较高的税负。保证公平的关键是对房地产价值的评估。因此，广西开征物业税的一个重要前提就是完善评估体系，建立一支高素质的评估队伍。

（二）宽税基、低税率原则

物业税属于地税，广西开征物业税应当坚持宽税基原则。一般而言，除学校、医院、宗教等公益性和保障性住房等属于减免范围内的房产和土地外，农村和城镇的其他房产、地产都应该纳入征税对象，这样可以保证相对稳定的税源。低税率原则要实行阶梯税率或差别税率，对一定面积或价值内的住房实行低税率，并根据广西自身的财政支出水平及房地产的市场价值来具体确定。

（三）税收高效率、低成本原则

所谓税收高效率就是通过税收发挥其在社会资源有效配置中的作用，低成本是指在征税过程中要节省税收成本，物业税的开征要使其对社会福利损失降到最低，不能对家庭正常拥有保障性住房的需求产生影响。

三、广西开征物业税需解决的关键问题

（一）界定物业税与土地出让金的关系

物业税与土地出让金关系的界定是开征物业税不能绕开的问题，也是广西开征物业税首先要解决的问题。关于二者之间的关系，业界有两种观点：一是把土地出让金并入物业税中;二是土地出让金不应纳入物业税中。第一种观点是政府已经收取了40-70年的土地出让金，若再收取物业税，这是双重收税，将加重老百姓的负担。同时，把土地出让金并入物业税中，将有利于降低开发商的开发成本，从达到降低房价的作用。笔者认同第二种观点，主要基于以下考虑：第一，物业税是税收，土地出让金是40-70年的土地租金，是一种收益，二者在本质上就有所不同，将土地出让金并入物业税中缺乏理论依据。第二，将土地出让金并入物业税中，政府将失去对土地资源的分配依据，土地不在是财产，转让、抵押等就无从谈起，严重影响金融秩序;同时，地方政府失去了一次性取得财政的机会，影响当期的财政收入，影响地方政府开征物业税的积极性。第三，土地出让金分开征收，降低了开发商的进入门槛，既容易再次上演“空手套白狼”，又不能达到降低房价的目的，房价主要是受区域经济发展水平及供需关系的影响。

广西作为欠发达地区，在我国经济进入新常态的背景下，面临着主动发展与被动进入新常态的挑战。刚进入工业化中期阶段不久，人均GDP仅相当于全国水平的73%，全面小康社会总体实现程度低于全国7.9个百分点，在发展阶段上滞后全国，在这种情况下广西提前进入新常态，与全国特别是东部地区比起来，显得比较被动，适应起来难度更大。因此，广西开征物业税，同时保留土地出让金，应当考虑对适用新常态的产业用地在土地出让金方面给予优惠;物业税的税率和减免扣除方面应当考虑经济发展水平，不能一味的参照发达地区或城市房地产的物业税的征收管理办法。

（二）评估体系的不完善影响广西开征物业税

就全国而言，物业税征收的是市场价值，开征物业税需要每年对房地产的市场价值进行评估。因此，需建立公正、客观和科学的房地产估价体系，但我国房地产估价体系并不完善，市场还不规范，存在收费标准不统一、政企不分以及评估人员素质低等问题，难以适应开征物业税的要求。[2]

就广西而言，近年来房地产估价服务为促进房地产公平交易、维护房地产交易秩序发挥了重要作用。但随着广西房地产市场的逐步成熟，房地产估价服务需求日益旺盛，如果开征物业税，对估价服务的需求将进一步增长。然而房地产估价专业性要求极高，目前广西房地产行业内从业人员文化素质和业务水平还存在参差不齐的现状，和经济发达的地区相比仍有较大的差距。据调查，广西目前拥有的注册房地产估价近1000人，完全不能满足开征物业税后对估价人员的需求。特别是近年来，诚信缺失、恶性竞争等不良估价行为影响了广西房地产估价行业的健康有序发展。广西开征物业税需要一个良好的估价环境和完善的评估体系与目前房地产估价行业的发展现状有较大的差距，因此广西要顺利开征物业税需要完善房地产估价体系，进一步净化房地产估价环境。

（三）产权不明成为广西开征物业税的一大障碍

广西物业产权关系缺乏明显的法律界定，主要体现在以下几个方面：一是广西大部分物业的《房屋所有权证》与《土地使用证》是分开的，并且证书的颁发分别属于两个不同部门，但一般而言，二者是不可分割的，应当双证合一，颁发《房地产权证》这就需要房管局和土地局联合办公;二是同一个人在不同的地区或城市均购买了房屋，应弄清不同物业产权归属，弄清拥有多少套房屋，这个问题在国家推行不动产统一登记制度之前很难确定，但随着不动产统一实施，2014年建立了统一登记的基础性制度，2015年将推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成，届时每个人所拥有多少套房屋以及房屋的坐落都可以查询，为征收第二套、第三套住房提供依据，同时也为同一个所有者在在不同区域征收不同的物业税做铺垫，比如，如果第二套房在南宁市所辖上林县与在市中心区拥有第二套房性质是完全不一样的;三是产权不明还体现出行政化体制与市场化体制并存的二元房地产体制特征，在实际征管过程中，按照房屋产权人征税的困难相当大，相当一部分人是使用人在缴税，这与物业税是财产税的性质不符。这一障碍随着不动产统一登记制度得以清除。endprint

（四）物业税的税负水平难以确定

物业税囊括了所有的房地产税，涉及到取得环节、开发环节、交易环节和持有等环节，这些环节涉及到大量税费，既有土地管理及房地产管理等多个部门在房地产登记、使用、经营交易、过户以及日常管理等环节收取的各种费用，也涉及到税务机关在房地产取得、保有、交易环节征收的税，在物业税征收过程中，哪些应该保留或取消应根据不同的经济发展水平和具体情况而定，广西在开征物业税时应当根据自身的经济发展水平取消或保留应有的税费，并确定合理的税负但难以很快地测算出来。同时，开征物业税还应同未来将开征的另一种财产税（遗产税）相协调。广西开征物业税的税负水平确定主要有以下几个方面：第一，起征点、免征额的确定。结合自身特点，比如，广西人均居住面积较高，并且广西大多数家庭都拥有两个孩子，起征点以四口之家作为基本单位家庭，如四口之家仅拥有150平方米的房屋，以35平方米作为保障性住房的标准，扣除140平方米，实际交税为10平方米，这样在保留土地出让金的情况下，减轻老百姓的纳税负担。当然，第二套、第三套住房将没有起征点和免征额，按全部房产价值为税基进行征税，即按现值征税。第二，税率的确定。广西政府根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率。征收物业税对普通住宅和非普通住宅也应有所区分并根据不同区段不同税率进行征收或减免。[3]

四、结束语

物业税是我国未来税制改革的一个重要方向，但物业税并不是完全新设立的一个税种，与正在征收的房产税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税等都有关联，因此牵涉面较广。目前，广西开征物业税在立法、税制要素、信息资源系统以及物业估价技术等要素都不具备，肯定还需要长时间准备和酝酿，广西开征物业税为时尚早，但应进行深入的研究和准备，随着不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成，届时，广西开征物业税的条件将得到进一步完善，离开征物业税也就不远了。[4]

[参 考 文 献]

[1]徐滇庆.房价与物业税[M].北京：机械工业出版社，2008

[2]吴立范.物业税的四个关键问题[N].南方周末，2007-11-08

[3]庞凤喜.物业税九大问题浅议[J].税制改革，2008（4）：36-39

[4]张青.我国开征物业税的意义及现实评述[J].涉外税务，2010（7）

[责任编辑：王凤娟]endprint