不动产登记是为了征房产税吗？

任志强

完善的不动产登记会有助于征税，但更重要的，不动产登记是对公有、私有、集体所有的各种不同产权的保护。

今年3月1日开始在全国实行不动产登记制度，这本是一项理清家底、保护公有和私有财产、保护产权之间合法交易的制度，但却被许多媒体误导为征收房地产税的制度。

中国现行农村土地制度确定了承包制之后，农民有了土地的承包经营权，但却没有受保护的产权，因此有时会被无奈调整承包权。如果有了不动产登记，有了法律但保护也许就不同了，多年来未解决的农村土地确权问题，也许可以通过这次不动产登记获得保障。

城市在改革开放之前就曾因公私合营和“文化大革命”，造成大量私有产权的房屋被转移、没收。“文革”后特别对私有房屋做了腾退和补偿，但人口死亡和文件灭失使许多人的权利无法落实和得到保护。改革开放后，在城市化建设与房改中，旧的城区被拆迁，福利分配改为房改、商品房、拆迁安置与保障房等多种形式，但产权登记却严重滞后于市场交易的需要，至今尚有大量房屋没有进行有效的产权登记，甚至许多商品房都未登记。

因此，完全有必要进行统一、全面的不动产登记，为依法治国、保护各自的财产权打下一个良好基础，也有利于摸清官员家底。

中国有960万平方公里的陆地面积，城市建成区的面积只占0.5%，是各种不动产登记中的最小的一头，连工矿面积的10%都不到，更不用说只有农村宅基地面积的25%了，农村的土地面积、耕地面积都远远大于城市建成区的面积。由此可见，中国的不动产登记制度，更多的是解决全国性不动产登记的问题，而绝不是仅仅要解决城市房屋登记的问题，或为了开征房产税的问题。

世界各国执行的不动产产权管理制度，有的实行注册制，有的实行登记制，有的实行权证制，有的国家是多种并存。目前看，大多数国家或地区实行的是注册制（如香港）。中国大陆过去实行的是权证制，不管你是否有登记，都必须用政府有关部门发放的产权证来证明。

这次中国推行不动产登记制，主要是为那些还没有完全实行权证制的不动产提供产权保护，并非将重点放在已有权证的房屋产权上。因此，不动产登记制的登记原则是“自愿”申请登记，不是强迫登记。同时我还想指出，未进行登记的不动产无法交易并不受保护，但不否定已有权证的不动产的法律地位。

如果仅仅是为了征房地产税，那么依靠现行的权证制也能征收。上海、重庆两市已经实行的房产税试点就可以证明。用现行的权证制同样可以分清第一套、第二套住房的关系，和房屋现有的权证面积，又何须大张旗鼓启动全面的不动产登记制度呢？

现有权证制度存在着许多的问题，因此也给产权登记带来了待解决的难题。一是，多种权证的矛盾，如许多房屋是单位从市场中购买的商品房，但当作福利房在单位内部分配，此后又再次通过房改的方式由个人购买了。同时也有许多单位自建房，福利分配后也通过房改的方式由个人购买了。于是同样是房改房，但一些在开发商的原始登记中是商品房，另外一些单位自建房则是非商品房。商品房缴纳了土地出让金，并有使用年限，但非商品房的房改房并未缴纳土地出让金，反而没有使用年限。多花钱的土地反而有年限，少花钱的土地反而无年限。这该如何登记呢？

如果商品土地在出让时，有配套建设学校和幼儿园的需求，而这些土地已缴纳了出让金，学校和幼儿园在道理都是开发商的，其用地的使用权还在开发商的土地证上，后来有些学校无偿上交给教育部门了，当地教育部门却没有土地证，有些连产权证都在开发商手中。那么又该登记给谁？

再如，一个小区或一栋楼，土地与产权是首先办理给开发商的，然后再由开发商将房屋分单元卖给了消费者，竣工后根据消费者的申请并缴纳了契约税，才能从开发商的大产权中分割出单元房的产权，归属于购买的家庭或业主。未销售的房屋产权则仍在开发商手中，如果有些已经购房的业主不愿缴纳税费，开发商是不会代小业主缴纳税费并办理分割后的单元产权证的。那么，即使业主已经居住、使用了这套单元，但产权仍登记在开发商的名下，开发商与业主之间是根据买房契约来承认产权分割的，但房管发证部门的登记记录却无法知道产权已经卖给了业主。

有人说不是有预售登记吗？是的，但预售登记并不能代替产权登记和权证发放，因为预售中有退房的可能，有其他造成交易无法最终达成的可能，因此预售登记不是有效的产权证明，只是交易过程中的必要程序。

这些权证制与登记制中的弊端，都无法让征税顺利进行，因此，上海市的房产税试点只针对新增房，而不用大量时间与成本去追查以前的情况。严重的是，许多城市已销售并居住、使用的住房中，约有30%-40%的家庭未去办理这种分割产权的手续。（当然这些住房都涉及银行贷款，否则开发商会强迫业主办理产权证，以免除开发商对银行的担保义务。）

那么，未办理权证的住房如何交易呢？没有权证当然不能交易了。但可以每套房都在要交易之前办理产权证和不动产登记，并在交易后变更产权和登记。这样一来，也许你的名下就可以永远没有一套拥有产权证和经过不动产登记的房屋，但你却拥有多套可以居住、使用的房屋。

由此可见，用任何登记制度都无法专为解决征税的问题，财产税的征收，更值得依靠的不是权证制，也不是登记制，而是自我申报和审查的监督手段，是诚信决定人一生的社会约束。

我只想说明，不动产登记制度与征税无关，并不是为了征税才要建立不动产登记制度的。当然，完善的不动产登记会有助于征税，但更重要的，不动产登记是对公有、私有、集体所有的各种不同产权的保护，至少可以防止公有、集体对私有产权的侵犯。