新模式 由“重”转“轻”

龚小锋

如果说房企业务的多元化盈利模式，更多是对新兴领域业务的拓展，那么轻资产运营和金融化，则代表了房企“真刀真枪”的结构转型，一种迥异于以往拿地开发的重资产的操作模式。

轻资产、重服务和金融化，在国外发展成熟的房企中，早已成为主流模式。未来，房地产行业由“重”转“轻”的变化，将逐渐成为整个行业的趋势。不过，相比多元化发展，房企在轻资产运营和金融化转型还未成气候。

转型轻资产运营

多元化和轻资产为房企发现新的盈利增长点提供了可能。多元化发展战略是世界特大型企业特别是世界500强企业普遍采用的发展战略，通用、三星、西门子、杜邦乃至香港的长江实业等等，都是企业多元化发展的佼佼者。

而综观国外成熟市场的著名房地产公司，如美国铁狮门和新加坡凯德置地，则成为另一种成功模式，即轻资产重运营和金融化的代表。随着房地产转型运营和金融化的发展，一大波房企开始朝此转型。万科从专注住宅开发转向“城市配套运营商”，世茂集团转型为生活方式服务商等，都是代表案例。

“传统的重资产，即买地、开发、销售的模式，不仅赚得少，风险高，扩张还特别慢。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟直言，房企要实现快速扩张和收益的稳定，轻资产是一条很好的转型途径。

中指院研究显示，目前房地产企业的轻资产运营模式主要分为三类：代建模式、小股操盘、业务轻型化。万科、蓝城等企业在品牌轻资产运营过程中已经收获了较好效益。

在目前的房地产开发行业，轻资产的类型很多：以绿城为代表的代建模式、万科和朗诗的小股操盘、彩生活为代表的社区O2O，以及众多开发商试水管理的地产基金，均属于轻资产的范畴。

在代建领域，做得最成功的当属蓝城。具体流程：主要是委托方以合约形式委托蓝城负责项目规划设计、工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付等环节全过程开发管理。

蓝城的代建业务包含政府代建、商业代建、资本代建和自有投资4大类型。截至2014年9月19日，蓝城集团已签约代建项目170个，总占地面积2000多万平方米，总建筑面积4000多万平方米，总可售金额1800多亿元。

万科凭借多年来构建的标准化运营体系和品牌管理优势，支撑轻资产转型。万科的小股操盘模式采取在合作项目中不控股，但仍由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。

收益存疑

产品打造能力强的房企就可以做代建，如绿城，就创办了蓝城并将代建作为其中最重要的业务发展板块。融资能力强的，如金地老将赵汉忠创办的星浩资本，百分百通过基金的资金来开发，收取管理费的同时还可分享地块升值和项目收益。

对于轻资产转型，收益一直是外界质疑之处。花样年旗下的彩生活服务集团，一直是房企转型社区服务的代表者。彩生活致力于为更多社区提供运营管理服务，截至2014年10月底，彩生活管理社区物业面积已突破1.8亿平方米。其商业模式可以简单地归纳为“物业管理+工程服务+社区增值服务”。

即使社区增值服务虽然是彩生活中最富想象力的板块，利润相比传统地产仍然十分微薄。花样年社区增值服务包括协助业委会租赁小区的公共空间、在小区内设置广告牌、将业主有意租售的房源介绍给物业经纪公司等增值服务。花样年2013年业绩数据显示，2013年增值服务收入接近4500万元，在总收入中占比仅19%。

在代建领域，尽管蓝城有了规模，但并未过分强调利润。蓝城集团执行总裁傅林江告诉记者，“在政府代建领域，宋总曾强调，承接的保障房项目，一般来说都只收取总投资额3%的收益。”

在利润微薄的背景下，蓝城开始大力转型资本代建模式，与各类金融投资机构对接，为其投资房地产行业寻找合适项目，并承担其项目开发的全过程任务，实现其资本的利润产出。蓝城方面曾表示，房地产开发的最终模式，一定是为资本打造的。因此，和基金、信托、财团进行全方位的合作是绿城建设今后重点的发展方向。

相比之下，除了少数像蓝城和花样年等转型轻资产较明显的运营商，多数房企在选择多元化还是轻资产时，往往采取像万科一样兼而有之的做法，而事实上万科的品牌输出能力较强，轻重资产结合度似乎看上去性价比更高一些。

万科在合作过程中，一般先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后再根据股权比例进行最终的收益分配。操盘者可以和其他投资人签订协议，按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案。

实际操作中，由于万科较强的品牌溢价能力，在合作开发项目中万科的收益比例往往会高于持股比例，万科曾表示参与合作项目的内部收益率原则上不低于18%。

万科敢于输出品牌管理背后，是拥有一套过硬的标准化运营体系。在住宅开发环节，数年前，万科集团董事会主席王石那句“像造汽车一样造房子”，就成了住宅工业化的最佳代言。通过设计标准化、装修一体化、施工装配化等工业化造房流程，也成了万科近年的战略重点和竞争的专业优势。

陈晟认为，要做轻资产，就是企业要有拿得出手的东西可以输出，包括融资、产品设计、开发、成本管控甚至销售，任何一个环节都值得输出。如小股操盘也并非人人都可以做，万科的工厂化战略探索已经超过十年，随着人力成本的提升和小股操盘带来的规模膨胀，这已经成为万科决战白银时代的重要砝码之一。

值得一提的是，实际上，从业态角度来看，多元化和轻资产运营、金融化转型中，有颇多重合之处。无论选择哪种模式，都需要房企根据市场灵活地选择经营策略、合理布局有效运作，才能达到利润最大化并能够实现企业的可持续发展。

金融化试验

资金流的充沛和资金链的稳定，对于开发商的重要性不必多言，联合甚至入股金融机构，一直是房企孜孜不倦的探索。自2009年开始，房地产金融化呈现加速态势。中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润置地集团、越秀集团等相继进入金融行业。

如今，房地产行业已经进入了金融运营、资本运作的发展新阶段，正如万科集团董事会主席王石早前所言，“房地产说到底是金融问题。”

业内的普遍观点是，从房地产开发金融化，到房地产商品金融化，再到房地产参与群体的金融化，是整个国内房地产市场的动向。

“从发达国家的发展经验来看，房地产企业向金融业渗透主要有三种思路。”香港粤海证券投资银行董事黄立冲表示，第一种是入股金融机构，获得低成本融资渠道；第二种是转型资产管理者，通过资产与物业管理获取服务收益；第三种是向财务投资者转型，通过入股企业或项目以获得股权收益。

据记者不完全统计，上市房企中已有30多家涉足金融领域，且不少房企对所入股银行的持股比例已达控股或大股东的水平，如万科斥资30亿港元入股徽商银行，成为徽商银行的单一最大股东，越秀集团以116亿元收购香港创兴银行75%股份。

万达原计划去年三季度注册成立万达金融集团，未来万达所有的控股、参股以及财务投资都由该公司负责，不过截至2014年底该计划尚未落地。去年底，万达收购第三方支付公司快钱，为万达电子商务及金融产业获得重要的支付平台。此外，市场还有消息称万达有意入股大连银行，或将收购后者20%股权，并争取成为第一大股东。

向资产管理者转型，即万科经常提到的“凯德模式”，企业主要是在商业地产项目的不同阶段引入不同基金，轻资产运营，并在各个环节获得收益。

如凯德在项目开发阶段，引入短期私募基金共同开发，然后在开业培育阶段，引入一只商业基金接盘，培育成熟后再转让给长期REITs（房地产投资信托基金）。在不同阶段，凯德均参股，获得股权收益，并自始至终都能获得项目管理、资产管理和物业管理的收入。

随着房地产与金融结合不断提速，房地产基金呈现爆发式增长的势头。“2014年房地产基金白皮书”显示，从2010年至今房地产基金总募资额逼近2000亿元，而2009年不足百亿元。

近年来越来越多的房企试水地产基金，包括保利地产、金地集团、复地等房地产企业设立了私募房地产基金管理机构，并启动了旗下基金的募资、投资活动。如保利信保基金、金地稳盛基金，都为行业内比较知名的地产基金。

突破乏力

由于互联网金融等多重因素影响，中小银行的利润并不乐观。在博鳌亚洲论坛2014年年会上，绿地集团董事长张玉良表示，“地方城商行是每况愈下，这三年利润一直下降。副省级城商行、二三千亿元的资产规模，一年有10亿元利润规模就已经很了不起了。几乎所有城商行，监管有力，创新不够，资产净回报可怜。”

张玉良对于所投资银行的表现感到失望，并表示可能会抛售手中所持有的两家城市商业银行的股份。“玩不起来，”张玉良说，“我认为房地产公司转型投金融，需要好好研究。”但他仍认为房地产企业转向金融是正确的选择，只是选择的时候应该转入有创新能力的金融领域。

虽然入股金融的直接收益不乐观，但绿地开始大金融布局。绿地所有的金融合作投资，均体现了产融融合的战略思路，在房地产、基础设施建设、能源矿产、汽车服务等领域，通过股权、债权或股权与债权相结合的方式进行投资。

相比之下，地产基金有两种赚钱的途径：一是通过投资分享项目的分红收益，二是基金向投资者收取的管理费。

“国内房企融资主要依赖银行贷款，在发达国家，房地产在发展的起步阶段已经与金融密切配合。”专注于做地产基金德信资本董事长陈义枫说，美国的开发商都以轻资产模式为主，房地产基金在行业内占主导角色。国内房地产基金仍处于起步阶段，未来将有巨大的发展空间。

在陈义枫看来，缺少政策扶持、募资困难、人才缺乏等难题依然是房地产基金发展面临的障碍，房地产基金要成为主流融资模式尚需要很长的时间，这也意味着开发商向轻资产模式转型和金融化尝试仍然困难重重。