一剂公积金强心针

袁晓澜

新年伊始，北京公积金政策利好首套自住房的消息纷至沓来，首先是北京住房公积金管理中心发布通知，市管公积金贷款最高额度从80万元提高到120万元。近日，国管公积金分中心也发布通知，将国管公积金的贷款额度提高到120万元。业内人士认为，此次公积金贷款政策调整的主要目的是进一步提振刚需，促进市场预期向好发展。

定向刺激刚需的意图明显

据了解，北京市管和国管公积金的两个调整方案类似，在贷款额度方面，购房者购买政策性住房或90平方米（含）以下的首套自住住房，贷款额度上限调整为120万元。购买90平方米以上非政策性住房或第二套住房，贷款最高额度仍为80万元。

对此，链家地产市场研究部张旭认为，930新政“认贷不认房”的政策，从商贷角度释放了改善型需求，而本次公积金新政定向刺激刚需的意图较为明显。

据悉，此前，刚需首套购买90平米及以下房屋的贷款额上限分为80万，92万和104万三个档位，由于贷款上限上调，使用公积金贷款的购房者首付将减少16万-40万，这对资金承受能力相对有限的刚需购房者来说是比较大的利好。

受困于额度限制，不少新房开发商不接受组合贷，而着急用钱的卖房人也不接受组合贷，购房人只能选择商贷。虽然商贷额度高，但目前首套房利率主流为9折。据记者估算，与商贷9折相比，公积金贷款120万30年总共可少缴利息30余万。据了解，目前已有多个未封顶放贷项目的购房人正与开发商协商将商贷换成公积金贷款以节约利息。

城区小户型去化速度加快

积金贷款额度上调后，由于取消了个人信用评级，贷款的额度依据购房人缴存额决定，由于自身经济能力受限，所以小户型房屋为大部分人群的置业首选，贷款额度多在80万—120万元之间。

据了解，除了新建商品房及一部分政策性住房外，大部分成交的90平米以下二手房源多集中在市区核心地带，其中以满五年唯一无税房最为抢手，在北京单套住房总价偏高的背景下，住房公积金贷款的调整对购房人买房的支持力度较为突显。

根据链家地产市场研究中心统计，元旦后一周使用公积金贷款的成交占比为25.3%，较上周上升2.5个百分点，即四个买房人中，就有一个使用公积金。从成交房源面积档位看，90平米以下的房屋成交占比为68.7%。截至1月20日，北京市50-90平米之间的住宅新房成交在全市整体的成交套数占比中比上个月上升了6.76%。

“伟嘉安捷”房贷专家吴昊指出，公积金贷款最高贷款额度由80万上调到120万，新政的直接受益群体为首次买房的“刚需”人群，而目前这部分人群占总购房人的40%—50%。由于经济实力不足，因此买房多瞄准90平米以下的房源，贷款最高额度的提升加之此前仅需20%的首付规定，对首次置业的“刚需”购房人群形成了双重利好，极大地减轻了入市压力，进一步提振刚需购房人群的入市信心，这是今年年初公积金贷款成交量上涨的主要动力。

链家地产市场研究部张旭认为，受公积金额度调整的影响，公积金占比有所提升，体现出政策对于刚需的支持作用。而使用纯公积金贷款的客户多选择在城区内购买小户型房屋。

张女士近日刚购买了北京朝阳区团结湖一套52平米一居室，总价200万元。“我已经看了一年房了，看到近期公积金政策调整，可以减轻月供压力，另一方面现在房价比一年前降了些，又担心涨回去，所以入手了”，张女士告诉记者，此前80万元贷款额度确实不够用，首付压力较大，由于自己公积金个人缴存额有980元，用公积金贷可贷到120万元，现在购这套房首付可以只拿80万元。

刚需入市将影响楼市成交

2014年，楼市信贷政策逐渐宽松，陆续吸引改善、刚需购房人入市。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，近期降息、公积金最高额度调整等利好对刚需的心理促动非常大，加强了购房人入市的信心。首套房公积金贷款最高额度调整后，与去年11月22日央行降息将形成叠加影响，事实上对于以往由于价格门槛而被迫挤出成交的大量刚需人群形成了最直接的利好，这将促使具备购房资格同时也有一定购买力的首次刚需人群入市，加强购房者的信心。市场成交量也将因此在一定程度上走高，这样的势头下，1月份楼市网签量（新房、二手房）预计将维持在20000套左右水平，但不会超过去年12月的前期高点，这种情况很可能在2015年全年都会持续。

张旭认为，随着各项信贷政策的陆续出台，近期购房环境虽有一定程度宽松，但吸引购房者入市的还是房屋本身的价格优势。从目前的情况看，在北京成交均价趋稳的大趋势下，按本区域平均价格出售的房源仍是成交的主流，盲目涨价的房屋很难进入购房者的考虑范围。一方面是逐渐减少的优质房源，一方面是日渐理性的购房者，买卖双方的博弈在春节前还将继续加深。