降息效力衰减

龚小锋

自央行降息已过两月，尽管楼市开始呈现“暖冬”态势，但在宏观经济尚未稳定下来的背景下，楼市供求基本面并未得到明显的改变。购房人积极性未过分高涨，开发商也面临着艰巨的去库存任务。

成交量下跌

去年11月央行降息给房贷族带来的“福利”，在新一年中开始兑现了。5年以上贷款基准利率从6.55%降至6.15%，按照新利率，房贷一族月供将“减负”。

自1月4日起，农业银行、中国银行和花旗银行针对北京地区的购房人给出了最低88折的房贷利率优惠。而各大银行目前的放款周期，最快在5至7天左右。

“最近卖小买大的改善型购房人入市的不少。”北京个贷机构伟嘉安捷分析师吴昊指出，1月份银行放款畅通，这一放款速度比去年年末缩短了一周左右。再加上公积金政策的改变，使用组合贷确实容易了。

不过，楼市暖冬并没有达到预期，降息两月之后，北京1月楼市却逐渐冷清了起来。北京美联物业的统计数据显示，北京全市新房成交量已经连续4周呈现出下降趋势，1月12日到18日，全市新房成交量仅有1955套，相较去年末的6551套/周的高点，下降幅度达到了70.16%。

“北京房价已经这么高了，听说现在库存也很高，最近我还看到你们的微信公号发了一篇文章，说北京市场需求会收缩，买房投资真的还靠谱吗？”袁先生想投资一套商住项目，但周边不少朋友对他说，买房还不如买理财产品划算。而颇为关注楼市的他，最近常常在微信上看到大佬们对楼市悲观的说法，为此他有些犹豫。

“新政救市效力在逐渐减弱”，亚豪机构市场总监郭毅说，虽然央行降息等利好政策使得部分购房需求得到释放，过去两个月北京楼市出现供需两旺的景象，但随着时间的不断推移，依旧没有新刺激性政策出台，降息效应正在递减。

郭毅认为，现在北京市场没有全面回暖，购房者对后市预期也没有那么乐观，所以房企推盘仍然会以走量为目的，关键还是要具有合理的定价。

据了解，目前北京不少楼盘打出了优惠促销的活动以吸引购房人。从折扣力度看，不少项目都有9.8折左右的优惠。如万科长阳天地项目推出的特价房有9.8折优惠，如付全款可以再优惠两个点，位于通州台湖的泰禾1号街区有9.8折、2万元抵4万元的优惠。

而与往年春节前售楼处的冷清不同的是，在市场有所回暖的状态下，近期不少项目正为年后的开盘做准备，不少项目的销售人员都停止了提前放假，要求进行新一轮的项目推广，如东亚·尚品台湖就预计在年前再次推盘，为此销售人员已经推迟休假。

不过，相比普通住宅，北京高端住宅依然坚挺。由于一批顶级豪宅的入市，包括万科北河沿甲柒拾柒号、中赫万柳书院和融创农展馆项目等，入市后可能会拉动周围区域价格。

房企资金链仍紧张

对于购房者来说，降息的利好不言自明。但对于开发商来说，降息却并不一定能给资金链带来很大程度的缓解。

“降息给开发商的预期没有那么乐观”，同策咨询研究部总监张宏伟认为。虽然贷款利率降低，融资成本也相应降低，但房企从银行获得的贷款总量并不一定提高。基于金融机构对于楼市风险控制，“惜贷”现象未来一段时间内还将持续。

非但如此，当前金融机构为了控制投资风险，甚至已经开始对于中小企业“停贷”，这些因素成为佳兆业等房企出现资金危机的导火索。日前，深圳多家房企传出的“锁楼风波”引发的市场恐慌进一步说明，市场对涉腐事件高度敏感，而企业一旦陷入相关传闻，其资金链有可能面临断裂的风险。

张宏伟认为，目前产品类型偏高端周转率较慢的企业，拿地过于激进、资信低的中小企业，都难以获得银行贷款，这些房企在2015年仍然会面临资金断链的市场风险。

鉴于此，降息之后，部分房企虽然不会大幅提价，但可能会减少一线城市销售速度较快的刚需产品的优惠幅度。对于开发商项目布局较为密集且存货较高的城市来说，低价跑量，快速回笼资金，仍是房企执行的主流销售策略。

抓回款、去库存

在尚无新的利好出现的背景下，北京楼市也进入了供应淡季。根据亚豪机构数据统计显示，今年1月，与去年11月入市的33盘、12月入市的20盘相比，新盘供应数量锐减69%和50%。

北京目前仍处于高库存状态。毛大庆近日公开表示，消化巨大的社会总库存，是中国房地产发展面临的最大障碍。在库存、资金等压力下，2015年房企将淡出大开发模式，降价回笼资金、消库存将更加突出。

目前，房企越来越重视抓回款。“只有获得回款才是真正的销售。”万科集团总裁郁亮的一席话，让有质量的增长，回款率等概念则成为舆论评估房企实力的新维度，尤其当市场处于调整期的时候，房企重视经营性现金流的健康。

影响回款率的主要原因往往是企业自身的销售纪律，如一度盛行的“零首付”促销方式，其实是开发商代交首付，而这代交出去的资金，基本没法回款。因此这些策略多为中小开发商采用，而较大型房企很少采用。

在央行降息效力衰减的背景下，新的货币政策被外界寄予厚望。渣打银行的报告称，预计2015年中国GDP增长将由2014年的7.3%放缓至7.1%。考虑到2015年实现这一增长目标并非易事。因此央行将在2014年四季度降息之后，于2015年一季度再度降息25个基点，以支撑经济增长。

总体上看，2015年，各大城市依然会把去库存作为楼市发展的重要目标。但由于房贷环境将以宽松为主基调，低利率将刺激更多的潜在购房者入市，从而促使部分热点城市的楼市更快回暖，但对于明显供过于求的三、四线城市则影响效果有限。