经济适用房产权制度浅析

摘要：经济适用房有限产权制度是导致经济适用房制度在实施过程中产生诸多弊端的根本原因。笔者从经济适用房有限产权定义、所有权形态等方面进行分析其存在的不合理之处，通过撰写本文来探寻一种更为合理合法的经济适用房产权制度，即经济适用房“共有产权”制度。

关键词：经济适用房；有限产权；共有产权

一、我国经济适用房“有限产权”制度之我见

（一）现我国经济适用房“有限产权”的定义

本文所指产权是对房屋所享有的占有、使用、收益与处分的权利。2007年建设部等七个部门联合发布的《经济适用住房管理办法》首次提出了“有限产权”的概念。《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“购买经济适用住房不满 5 年，不得直接上市交易……，取得完全产权。”第三十三条规定：“个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。”由此可知，有限产权是指特定的群体对经济适用房的产权受到一定范围内的限制。

对于“有限产权”的概念理论界存在一定的争议。有学者认为 “有限产权”在所有权类型中应归于共有，对于经济适用房享有优先购买权及一定比例的收益分配权。但也有不少学者认为“有限产权”不是共有权，只是在收益和处分上受到限制的单独所有权。其原因在于：1.政府对于经济适用房并没有实施占有、使用、收益和处分的权利。2.按照共有规定，共有人对于共有物应共同承担各种管理费用，但是按照目前经济适用房有限产权的规定，政府对于经济适用房并不需要支付任何管理费用。3.共有物的处分必须经过至少占有一半份额的共有人的同意，否则处分行为无效，但现经济适用住房在居住一定年限后，可以不经政府同意而直接出售房屋。4.若现有的经济适用房属于共有产权房，但共有比例如何确定尚不明确。笔者赞同后者的观点，认为经济适用房的有限产权是在收益和处分上受到限制的不完整的所有权，是一种受到限制的单独所有权，而并非共有权。

（二）现我国经济适用房“有限产权”的弊端分析

现我国经济适用房有限产权制度的推行虽然解决了一部分低收入者的购房问题，但其在制度设计上也存在一定缺陷：1.经济适用房有限产权制度诱发了政府工作人员的权利寻租行为。“有限产权”的房屋在购买5年后就可以上市交易的有关规定，刺激很多人采用不正当的手段骗购经济适用房，为个人投资谋利。2.现我国有限产权房退出机制不完善，一些逐渐富裕的家庭没有從经济适用房保障制度中合法有序退出，而是将经济适用房出售进行牟利，从而导致社会住房保障资源流失。3.有限产权属于个人财产，政府不享有直接介入权。房屋的所有权人可以选择5年内被政府回购，也可以选择5年后将经济适用房上市交易，这就使得政府房地产宏观调控政策不能落到实处，丧失原来政府设计的经济适用房的功能。

二、我国经济适用房“共有产权”制度的探索

（一）经济适用房“共有产权”制度的含义

由于经济适用房“有限产权”制度在实践中出现的住房资源流失问题，一些地方开始探索其他住房保障制度。2010年《住房保障法》草案中直接规定了经济适用房实行“共有产权”制度，即产权归政府和个人共有。在草案中规定由出资的地方政府和个人共同拥有经济适用住房产权，政府主要根据土地使用、建筑等确定出资比例，也可以通过其他补贴方式获得相应的产权比例。购房者在购买经济适用房5年后，共有产权房屋可以上市交易，交易后的资金按照双方出资比例直接进行分配。政府用于经济适用房建设的财政性支出转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。

（二）经济适用房“共有产权”制度的合理性及重要性

房屋有限产权并不是说只拥有房屋的一部分产权，而是指产权内容的残缺，房屋权利人房屋的处分权受到有限产权的限制。有限产权与共有产权有很大不同。相比“有限产权”，“共有产权”在《物权法》中有明确的依据。在《物权法》中共有产权是指：“不动产或者动产可以由两个以上的单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”。故“共有产权”这一概念更具合法性。

“共有产权”制度对实现社会保障资源的循环利用有重要作用。首先，共有产权制度使购房人充分享有对于房屋的占有、使用、收益和处分的权利，这就使经济适用房制度体现出了住房保障的优越性。其次，按照按份共有制度，购房人在生活水平不断提高的条件下也可以在两年内向政府按照原价回购政府所占的部分产权，就获得了完全的产权，这样再进行二次交易就可以按照商品房交易获得相应收益。这既体现了公共财政的公平公正原则，又符合社会主义市场经济规律要求。

三、完善我国经济适用房“共有产权”制度

（一）完善经济适用房“共有产权”的准入制度

在《住房保障法》制定时必须严把入口关，对于各地中低收入家庭进行明确定义。由于各地区经济及居民收入状况差异大，住房价格水平、消费水平等存在很大的差别，因此不能统一由《住房保障法》划定统一的标准，应授权不同地区、不同规模的城市因地制宜，在本地的经济适用房管理办法中制定实际操作标准。

经济适用房共有产权保障对象是中低收入者，在“中低收入者”这类群体的确定上，笔者建议参照国家统计局城镇家庭人均生活费分组采用的五等分法。就是将调查户按平均每人生活费年收入由低到高排列，然后按照各20%的比例分为高收入家庭、中等偏高收入家庭、中等收入家庭、中等偏低收入家庭和低收入家庭。经济适用房的保障对象应该是中等偏低收入家庭。将中等偏低收入家庭纳入保障对象有利于和廉租房制度进行很好的衔接，构成完整的住房保障体系。

（二）完善经济适用房“共有产权”的退出机制

经济适用房共有产权退出机制主要体现在政府实行回购的政策上。政府回购不仅有助于充分发挥经济适用房的循环效应，使其持续用于住房保障，不断积累保障资金，还有利于消除经济适用房交易中的权力寻租现象，从根本上解决经济适用房保障对象错位问题。作为房屋的共有产权人，政府在受保障者经济状况好转，不符合保障条件时，可以依法行使处分权，对共有产权房屋实行回购。实行定期的“购房者收入定期审核制度”。对受补贴家庭的收入、人口结构和住房情况每年应该进行一次核查。如发现受保障家庭人均收入持续三年超过经济适用房保障标准的，应由政府书面通知其在一定合理期限内迁出经济适用房。

（三）加强对受保障对象收入和财产的监管

完善经济适用房准入和退出机制，关键在于如何衡量受保障对象是否存在住房困难的问题，并据以确定是否需要提供住房保障。参考标准要综合考虑其收入水平和财产状况来确定。经济适用房住房管理机构应当多渠道的获取受保障对象的信息，并采用群众监督的形式，将经济适用房申请人的收入及财产方面的信息通过各种途径予以公示，允许群众举报他人瞒报或漏报的个人信息。管理机构应该综合申请人的材料以及通过多种途径获得审核材料，建立完善的住房档案系统，并逐步健全个人信用系统。

针对目前个人信用系统还未建立情况，可以借鉴我国征税方式。国家税务总局连续颁布和修订了《个人所得税全额扣缴申报管理暂行办法》和《个人所得税法实施条例》，建立个人收入档案制度，实行个人收入“一户式”管理。因此在经济适用房共有产权保障对象中，可以以税务机关的个人收入档案制度为基础，综合社会各方力量，全面建立个人收入监管制度，保障经济适用房保障制度公平合理的开展。

【参考文献】

[1]尚宇梅.经济适用房建设中各方主体博弈分析.载于《房地经济》，2008年第10期

[2]秦凤伟.对经济适用房市场化运作的思考.载《昆明社科研究》，2007第1期

作者简介：荆静静，1989年，女，汉族，河南省商丘市夏邑县，现为西北政法大学法律硕士13级研究生。