基于主成分分析法的房地产市场健康状况评价——以河南省为例

张 鹭

（郑州大学 旅游管理学院，河南 郑州 450001）

我国住房商品化改革以来，房地产逐渐走向市场，房地产作为国家经济发展的重要支柱产业，它的健康发展对于国家经济发展至关重要。房地产作为一个行业，它有自己运行的规则和路线，也有确定它是否健康的标准，对于目前我国房地产市场是否处于健康状态有很多学者进行了探讨，要确定房地产市场是否处于健康状态就要确定一个标准，因此确定房地产业健康发展的标准至关重要，这对于研究房地产如何健康发展有着重要意义。

在建立房地产市场健康状况评价指标体系方面，刘晓辉（2007）等人从经济、人文、自然等方面建立了指标体系［1］；张磊（2012）利用DPSIR模型建立指标体系［2］。对于建立指标体系的方法方面，倪鹏飞（2008）等人运用定量分析方法建立了不同类型的房地产市场的理论标准模型［3］；崔明欣（2012）等人则是运用了聚类分析法［4］，本文则是借鉴郭秀秀（2012）的主成分分析法来建立指标体系［5］。

1 房地产市场健康状况评价指标体系构建

1.1 评价指标选取

房地产市场健康包括房地产规模、供求、价格和结构的健康，因此要从房地产的规模、供求、价格和结构四个方面进行指标的选取，指标选取应该遵循敏感性、代表性、可获得性、全面性、动态性［3］等原则。

房地产业健康评价指标选取从规模、供求、价格和结构四个方面选取指标，结合国内外学者对房地产业健康状况的研究，我们选取了以下指标。

评价房地产业规模健康的指标有：房地产投资额／固定资产投资额，房地产GDP／总GDP。房地产投资额／固定资产投资额该指标可以很好地反映房地产的发展规模，该比重越大说明房地产规模越大；而房地产GDP／总GDP则反映了房地产对于经济增长的贡献率，从侧面反映了房地产规模水平，该比重越大说明房地产规模越大。

评价房地产业供求健康的指标有：人均住房建筑面积，住宅竣工面积增长率，住宅施工面积增长率，住宅销售面积增长率。反映房地产供给方面的指标是：住宅竣工面积增长率，住宅施工面积增长率；反映房地产需求方面的指标是：人均住房建筑面积，住宅销售面积增长率。之所以选择住房的竣工面积、施工面积和销售面积是由于住宅的开发和销售在房地产的发展中占有绝对性的比重，对于这些指标的考虑可以在很大程度上反映房地产供求状况。

评价房地产业价格健康的指标有：住宅销售价格增长率。房地产市场中所说的房价一般是指住宅价格，所以该指标用住宅价格增长率来表示，该指标是为了衡量房地产价格是否过快增长和超出价格增长的合理范围。

评价房地产业结构健康的指标有：90m2以下住宅投资额／住宅投资总额，商业营业用房投资额／房地产总投资额。2006年所出台的90／70政策要求增加中小套住房的供给，90m2以下住宅投资额／住宅投资总额这一指标可以反映房地产市场中中小套住房的供给量；而商业营业用房投资额／房地产总投资额则反映了商业地产的发展程度。这两个指标可以综合反映房地产结构状况。

1.2 评价指标体系构建方法

在指标体系构建当中，首先要对房地产市场中规模、供求、价格、结构方面的指标进行相关性的分析，避免在指标选取过程中出现重复性。通过相关性分析可知上述所选取的指标之间的相关性较低，因此将上述9个指标纳入指标体系中，指标体系如表1所示。

表1 指标体系中各项指标权重

2 基于主成分分析法的房地产市场健康状况评价模型

2.1 指标权重确定

对于多项指标权重确定的方法有层次分析法、主成分分析法，由于层次分析法主观性较强，而主成分分析法相对于层次分析法来说是比较客观的［3］，为此本文选用主成分分析法来确定各个指标的权重。

通过SPSS17.0分析软件，利用郑州市2007—2012年的数据，运用主成分分析法对数据进行分析处理，提取出三个主成分，利用成份矩阵表，可以计算一级、二级和三级指标的权重，一级、二级和三级指标分别指总目标，分目标和子目标，一级指标的权重是总目标，无需计算；二级指标的权重等于二级指标所包含的三级指标的权重；而三级指标的权重则是根据其在成份矩阵中的占比情况算出其系数平方和，然后计算该指标的系数平方和在所有指标系数平方和中的比重，这个所算出的比重即为该三级指标的权重。最后算得各个指标的权重，如表2所示：

2.2 房地产市场健康状况评价标准确定方法

有学者将房地产市场健康状况分为：健康，基本健康，不健康；有学者将房地产的健康状况分为：健康，轻度不健康，中度不健康，严重不健康。由于轻度不健康，中度不健康和严重不健康之间的范围和界限难以控制，所以本文采用较为简单的评价标准，即：健康，基本健康，不健康［3］。

在建立房地产评价指标体系时，评价标准确立之后要确定一定的范围来评判房地产市场处于什么状态，在确定范围的时候有经验数据法、3σ法、正态分布法，本文利用经验数据法和3σ法相结合的方法来确定评价标准的范围。

经验数据法是根据一些国际标准以及对此问题有所研究的学者总结出的一些数据来确定评价标准的范围。3σ法是基于正态分布原理，数据离均值越近，其可能性也越高，可以根据偏离均值的标准差倍数来反映数据是否合理，不同的行业具有不同的选择标准［3］。根据3σ法原理，将健康的范围确定为 （μ－σ，μ＋σ），基本健康的范围为 （μ－2σ，μ＋2σ），但不包括 （μ－σ，μ＋σ），不健康的范围为（－∞，μ－2σ）或（＋∞，μ＋2σ）。

结合经验数据法和3σ法所确定的指标健康区间表如表2所示。

表2 指标健康区间

续表

上面所确定的是各项指标的具体健康范围，而评价房地产综合健康状况的范围是以60%、75%作为分界线，75%以上是健康，60%—75%为基本健康，而60%之下是不健康。

3 河南省18个地级市房地产市场健康状况评价

运用建立的指标评价体系和所确定的范围对河南省18个地级市的房地产健康状况进行评价。对房地产健康状况的评价分为综合健康状况的评价和单项状况评价，综合健康状况评价对规模、供求、价格和结构4个方面综合进行考虑来评价房地产市场的健康状况；单项状况评价是分别对规模、供求、价格和结构的健康状况进行评价。由于价格的分级指标只有一个，对于价格指标的状况进行评价没有意义，因此仅指针对规模、供求和结构进行单项状况评价。

3.1 河南省18个地级市房地产综合健康状况评价

首先要对房地产市场的评价标准赋予分值，确定1、3、5分依次代表不健康，基本健康和健康标准，根据河南省统计年鉴的数据并根据相关计算的结果以及表2标准，对18个地级市的指标赋值。

要求得18个地级市的综合得分，应将每个地级市的9个指标的分值乘以指标所对应的权重，最后对9个指标进行加总即为最后的综合得分，然后将综合得分与满分5分进行相比的比重再结合范围进行判断。结果如表3所示。

表3 河南省18个地级市综合健康和分项健康状况评价

续表

从表3可以看出开封、洛阳、新乡和驻马店的房地产状况处于基本健康状态，而其他14个地级市的房地产都处于不健康状态。反映出2012年河南省房地产健康状况不容乐观。开封、洛阳、新乡和驻马店的房地产虽然处在基本健康状态，但都是刚过基本健康状态的临界点，健康程度不高；而对于濮阳、漯河、三门峡和平顶山则排名靠后，评价的百分值较低，说明房地产状况不健康的程度较高。

整体来说，2012年河南省的房地产状况是不太健康的，这和2012年房地产政策导向、市场的运行、房地产开发商和投资者对于房地产行业的预期和判断都有很大关系。

3.2 河南省18个地级市房地产分项健康状况评价

18个地级市的单项指标得分是根据规模、供求和结构三项指标所包含的分指标乘以其权重，最后加和求出该单项指标的得分，最后用该得分与分项指标的健康值满分进行相比得出最终结果。分项指标的健康值满分为该单项指标的权重与满分5分的乘积。

3.2.1 河南省18个地级市房地产规模健康状况评价

从规模来看，郑州、周口和驻马店的房地产规模健康，有6个地级市处于基本健康状态，也有9个地级市的房地产规模处于不健康状态，如表3所示。

规模这个指标中包含房地产投资额／固定资产投资额（X1），房地产 GDP／各市 GDP（X2），可见郑州、周口和驻马店的房地产在投资方面和对于各地市的GDP促进方面都比较健康，对于房地产的投资不是越大越好，而是要控制在一定的范围内；而房地产对于GDP的贡献也要保持合理的水平。

从指标赋分值表中可以看到郑州、周口和驻马店的X1都处于基本健康状态，而X2则是健康状态；整体来看，河南省18个地级市的房地产对于GDP的贡献率都处于一个基本健康和健康的水平，而X1则是除了前面三个市外，都处于不健康状态，可见对于其余15个地级市来说，房地产的投资额过低或者过高，这些地级市应该控制房地产的投资额，既不能过热，也不能疲软。

3.2.2 河南省18个地级市房地产供求健康状况评价

从房地产供求来看，只有许昌处于健康水平，8个地级市为基本健康，其余为不健康状态，如表3所示。

供求方面是从人均住房建筑面积（X3），住宅竣工面积增长率（X4），住宅施工面积增长率（X5），住宅销售面积增长率（X6）评价的，从分值表中可以看出对于X3，18个地级市都处于健康水平；而对于X4，X5，X6来说，健康状况参差不齐；对于郑州市来说，X4，X5，X6都处于不健康状态，这也导致郑州市的供求方面的反常。

从郑州市2012年的住宅竣工面积增长率、住宅施工面积增长率和住宅销售面积增长率来看，住宅竣工面积和销售面积增长率都为负增长，而住宅施工面积增长率仅为4.38%，由此可见2012年的郑州市房地产住宅市场的供给和需求都有所下降。

3.2.3 河南省18个地级市房地产结构健康状况评价

从表3可知，在结构方面，河南省18个地级市2012年的房地产状况都为不健康状态。

结构方面的指标包括90m2以下住宅投资额／住宅投资总额（X8），商业营业用房投资额／房地产总投资额（X9），从分值表来看，X8都为不健康状态，X8的比重都较低，没有达到（80%，90%）的健康水平，可见河南省的90／70政策（90／70政策即自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m2以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，90／70政策的目的是为了调整住房结构，抑制房价，增加中小套住房的供给，使更多的人能够住有所居。

在18个地级市中，郑州的X8所得的比重是最高的，为48.06%；而最低的是周口，仅为7.61%。这可以说明河南省2012年房地产的住房结构不合理，中小套房屋的投资较少，很难能够满足中低收入家庭对于房屋的需求。因此，河南省各地级市应该增加对于90m2以下住房的供给，将90／70政策落到实处，为民谋利。而对于X9来说，各个地级市都处于健康和基本健康的水平，可见商业营业用房的投资结构较为合理。

3.3 评价结果分析

从评价结果分来看，河南省房地产市场在健康发展方面存在着很多问题，房地产在规模、供求和结构方面存在着不同的健康问题。从综合健康状况来看，包括省会郑州市在内的大多数地级市为不健康状态，而从房地产规模和供求来看，河南省18个地级市中有一半以上的地级市为不健康状态，而从房地产结构来看，18个地级市都为不健康状态。从以上评价结果可以发现河南省房地产市场发展中存在的问题。

（1）河南省房地产区域发展不平衡。从河南省18个地级市综合健康状况评价结果可以看出有4个地级市基本健康，其余地级市均为不健康，说明河南省房地产区域发展不平衡，出现这种结果是由于房地产市场具有很强的区域性，同样的经济状况可能由于各地区具体条件的不同而使房地产发展出现不同结果，造成发展的不平衡。

（2）河南省房地产有效需求不足。在房地产投资方面，除省会郑州市之外，其余地级市的房地产投资额都较低，在住宅销售面积增长率方面许多地级市也呈现出负增长，这些明显表明这些地级市的房地产有效需求不足。究其原因可能有一下两方面：①城镇化水平较低，2012年河南省城镇化率为42.2%，低于全国51.2%的平均水平，较低的城镇化水平会造成有效需求的不足。②河南省城镇居民可支配收入较低，2012年河南省城镇居民人均可支配收入为20442.62元，低于全国6517元，消费者的低收入水平会导致居民没有足够的收入购买住房，造成房地产市场有效需求不足。

（3）河南省房地产供求不平衡。从18个地级市有一半地级市供求不健康，在房地产发展方面供求不平衡，造成这种状况的原因有：①河南省加快推进的城镇化水平使得居民对房地产特别是住宅的需求远远大于供给。据统计，2009年—2012年，河南城市化率从37.7%增加到42.2%，这意味着每年有大量的农村人口转移为城市人口，房地产特别是住宅的需求远远大于供给。此外，对城市居民而言，不论是住房困难家庭，还是急需改善型的家庭，不论是为子女就学，还是为结婚需要，都处于住房消费的高峰期，住房需求将在较长时期内将保持上升趋势。②土地供给的有限性造成住房供给增加受到制约。由于土地资源有限性这一特性使得房地产在供给方面受到约束，这就要求在继续保持房地产业发展的同时，要加大对供需双方的结构调整力度，在有限的供给能力下，优先解决最基本的住房需求。

（4）河南省房地产结构矛盾突出。河南省住宅中90m2以下住宅占比较低，而商业营业用房的投资占比有所上升，相对而言，住宅占比降低。出现这种状况的原因有：①河南省很多地级市并没有把90／70政策落到实处，中小套住房的供给较少，这不仅不能够满足中低收入家庭对于住房的需求，也不利于关注民生，阻碍和谐社会建设。②随着第三产业服务业的发展，房地产开发商的开发重点有所转移，增加了对于商业营业用房的开发，这也会相应降低开发商对于住宅的开发，这会进一步促进住宅市场中的供需矛盾，不利于房价调节和房地产结构调整。

4 结 语

通过主成分分析方法所建立的房地产市场状况评价指标体系对河南省房地产市场健康状况进行了评价，并分别从房地产规模、供求、价格和结构方面对河南省房地产健康状况进行了分析，可以看出河南省房地产市场在健康发展方面还存在较多问题，河南省还要从这些问题方面着手实施相应的对策以促进河南省房地产的健康发展。

由于房地产特有的区域特性，以及由于所获数据的限制，本文所建立的房地产市场状况的评价指标体系只是针对河南省房地产的发展状况，并不具有普适性，对于全国房地产健康状况的评价除了包括以上房地产健康指标外，还需要其他各种能够反映全国房地产市场发展状况的宏观指标。

［1］刘晓辉，张健.浅谈房地产业健康发展指标体系建立［J］.消费导刊，2007（5）：12.

［2］倪鹏飞，晋海博，吴伯磊.中国城市房地产市场健康标准及实证研究［J］.住宅与房地产，2008，2（15）：46－53.

［3］郭秀秀.房地产市场健康状况评价体系研究［D］.重庆：重庆大学，2012

［4］张磊.房地产业可持续发展评价指标体系的构建：基于PPSIR模型的基本原理［J］.上海房地，2012（7）：18－20.

［5］崔明欣，李绍萍.基于聚类分析法的黑龙江房地产市场健康状况评价指标体系构建［J］.价值工程，2012（3）：167－169.