改进房地产抵押贷款风险控制指标体系

方涛

2014年开始的房价下探趋势及个别断供现象，令房地产抵押贷款的风险突显出来，房地产抵押贷款风险控制指标体系的构建迫在眉睫。本文在分析和总结目前国内房地产抵押贷款风险控制指标体系的架构的基础上，尝试提出改进房地产抵押贷款风险控制指标及其评价标准的建议。

风险控制指标体系的分类

目前房地产抵押贷款风险控制指标分为以下三大类。第一类风险评价指标旨在对金融机构整体金融资产的风险进行评价。这类指标分为国际指标和国内指标两大类。国际指标又分为国际货币基金组织制订的金融稳健性指标评价体系和国际金融机构的指标体系;国内指标又分为监管机构指标、金融机构指标两大类。第二类风险评价指标旨在对企业信用风险进行评价，主要是借款企业的信用风险评价指标体系。第三类风险评价指标则是个人信用风险评价指标，主要是个人住房抵押贷款信用风险评价指标体系。

风险控制指标体系的架构

目前，国内房地产抵押贷款风险控制指标体系的架构主要包含四个维度，分别是中国银行业监督管理委员会的贷款风险监管指标、房地产抵押贷款发放方的风险指标、房地产抵押贷款借款人的风险指标和个人住房抵押贷款风险指标体系。

中国银行业监督管理委员会的贷款风险监管指标。2005年12月31日，中国银行业监督管理委员会印发了《商业银行风险监管核心指标（试行）》，其中把贷款风险指标划分为风险水平类、风险迁徙类和风险抵补类指标。风险指标又分为流动性风险指标、信用风险指标、市场风险指标、操作风险指标;风险迁徙指标分为正常贷款迁徙率指标、不良贷款迁徙率指标;风险抵补类指标包括盈利能力指标、准备金充足程度指标、资本充足程度指标。

房地产抵押贷款发放方的风险指标。房地产抵押贷款发放方只要是指国内的金融机构，这个风险指标体系包含两个部分。其一，贷款集中度指标，包括行业集中度指数（IHD）、地区集中度指数（GHD）和客户集中度指数（CHD）;其二，个人住房抵押贷款风险评价指标体系，包括贷款期限、利率政策、贷款价值比（LTV）、房价收入比（VTI）、贷款收入比（LTI）、还贷收入比、月还款额占家庭月收入比例、家庭月收入以及收入稳定性、风险规避机制等，其中，风险规避机制包括抵押贷款担保和保险制度，抵押贷款证券化和政府的有效参与和调节，以及政府建立的风险拨备机制等。

房地产抵押贷款借款人的风险指标。这一类房地产抵押贷款风险指标主要包括以下指标：贷款价值比、贷款期限、借款者的信用评级、月供收入比、资产净值、房地产抵押贷款提前还款风险、个人住房抵押贷款违约风险的其他因素指标等，其他因素指标主要包括借款人的家庭收入、首付比例、还款收入比、购房能力、还款承受能力等。

个人住房抵押贷款风险指标体系。综合房地产抵押贷款发放方和借款人的风险指标体系，目前，个人住房抵押贷款的风险评价指标体系一般包括以下指标：住房抵押贷款信用评分指标、贷款期限、房地产抵押贷款的利率政策、贷款价值比（LTV）、房价收入比（VTI）、贷款收入比（LTI）、月供收入比、还贷收入比、风险规避机制等。与前文类似，风险规避机制包括抵押贷款担保和保险制度、抵押贷款证券化和政府的有效参与和调节，比如政府建立的风险拨备机制，通过事先提取会计损失准备额和经济损失额来规避风险。

风险控制指标体系的改进

尽管目前的房地产抵押贷款风险控制指标体系已经相对成熟，但近年来，世界上由于房地产市场泡沫带来的银行坏账剧增及金融机构的倒闭，以及2014年中国房地产经济从过热开始转向相对理性，甚至个别城市出现断供现象，足以证明房地产泡沫对房地产抵押贷款风险的直接影响。以此为起点，笔者尝试将判断房地产泡沫的指标引入房地产抵押贷款风险控制指标体系中，改进目前的房地产抵押贷款风险控制指标体系。

改进原则与思路

由于一国房地产行业的发展状况会影响到该国房地产抵押贷款的整体风险水平，而房地产泡沫又是整个房地产行业处于特殊风险状态的一种表征，因此，判断整个房地产经济是否存在泡沫，也就能够对房地产抵押贷款风险进行整体判断。考虑到房地产泡沫对房地产抵押贷款整体风险的影响，将房地产泡沫判断指标融入房地产抵押贷款风险控制指标体系中去，结合上述指标体系，进行综合分析，重新构建新的房地产抵押贷款风险控制指标体系——综合的房地产抵押贷款风险指标体系，有助于监管层监控金融机构贷款的行业风险，即房地产产业整体的贷款风险，还可以为金融机构监控房地产抵押贷款类业务的整体风险提供依据。

中外房地产贷款多以房地产抵押贷款为主，将判断房地产泡沫的指标引入房地产抵押贷款风险控制指标体系中，对提高房地产抵押贷款整体的风险评估水平有正面的促进作用。房地产泡沫判断指标中显示房地产泡沫轻微的，则整体房地产抵押贷款风险轻微;显示房地产泡沫严重的，则整体房地产抵押贷款风险严重。

指标体系与评价标准改进

改进的房地产抵押贷款风险控制指标体系及其评价标准，即加入房地产泡沫判断指标的指标体系，其指标包括：房价增长率（或房价上涨指数）、房地产出租价格指数、房价收入比（VTI）、房地产销售增长率、房地产抵押贷款增长率、游资进入房地产领域的比重、投资性购房的比重（投资性购房资金占总购房资金的比重）、已售房屋与房屋库存比、房屋空置率、房地产开发投资增长率、房地产开发贷款增长率、房屋施工面积增长率、房地产景气指数、房地产的社会关注度与争议度指标。

房价增长率（或房价上涨指数）。我们可以通过房价增长率（或房价上涨指数）与经济增长、居民可支配收入的对比，看出房价是否超出居民的购买能力和经济增长的承受范围，进而推算房地产抵押贷款的违约风险，并评价此时的房地产抵押贷款整体的风险程度。如果房价增长率（或房价上涨指数）超过了经济增长率与居民可支配收入增长率，则可以认为这时的房地产经济存在泡沫，此时发放房地产抵押贷款风险是较高的。

房价收入比（VTI）。房价收入比是指一套住房（面积在社会定义的适度范围内）的价值（一般指一个地区的平均价格）与当地居民家庭年收入的比值。一般认为，房价收入比在6倍以内是正常的，超过6倍以上，就认为房价过高，出现了泡沫化现象，超过10倍，就会产生严重的房地产泡沫。房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标。过高的房价收入比意味着房地产价格脱离需求基础，国际上合适的房价收入比一般在2倍至6倍之间。目前，中国实际的房价收入比远远超出了国际标准，这也是2014年中国开始出现个别城市房地产抵押贷款断供现象的一个原因。

房地产出租价格指数。房地产市场总体可分为房地产销售市场和租赁市场，一般租赁市场能够准确反映真实的消费需求，当房地产销售市场存在投机需求时，租赁市场上供给大量增加的同时需求大量转向销售市场，结果将导致房地产的租赁价格下降。房地产租赁市场中价格上涨幅度低于物价上涨幅度，意味着销售市场存在泡沫，这时的房地产抵押贷款风险上升;房地产租赁价格绝对下降意味着销售市场泡沫严重，这时表明房地产抵押贷款风险严重恶化。

房屋销售额增长率/社会消费品零售总额增长率。房屋需求旺盛，将使得房屋销售额超常增长。房屋销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长，过高的增长意味着存在真实需求以外的投资需求。如果这个比率界于1倍和2倍之间，则是存在轻微的房地产抵押贷款风险;高于2倍，则意味着房地产抵押贷款的风险很大，同时也表明房地产销售市场存在大量的投机需求。

抵押贷款增长率/人均收入增长率。房地产真实需求依赖于家庭收入的增长，房地产投机需求膨胀主要依赖于住房抵押贷款的增长。因此，住房抵押贷款增长与家庭可支配收入增长的比值，从需求的角度反映了房地产泡沫的发展程度，指标值越大，说明投机程度越高。

投资性购房的比重（投资性购房资金占总购房资金的比重）。该数值低于10%是正常情况，此时的房地产抵押贷款风险较小，属于正常范畴;该数值界于10%～20%，则意味着房地产抵押贷款风险较高。该数值越大，表明房地产市场中的投资现象明显，这时的房地产市场就逐渐脱离了房地产作为耐用消费品的属性，房地产抵押贷款风险就会变大。

游资进入房地产领域的比重。该数值越大，表明房地产投机现象严重，房地产抵押贷款风险逐渐增加。

已售房屋与房屋库存比。该数值越大，表明房地产市场供需越平衡，房地产市场越健康，此时的房地产抵押贷款风险越低。房地产市场供需越不平衡，供过于求现象越严重，房地产抵押贷款风险越高。

房屋空置率。房屋空置率是房地产供给超过真实需求的集中体现，它有两种计算口径，分别是已建成房屋空置率和已出售房屋空置率。在评价房地产抵押贷款风险时，一般采用已出售房屋空置率指标。国际公认的警戒线是10%。在10%～20%之间是房地产抵押贷款风险上升的表现;在20%以上，则意味着此时的房地产抵押贷款的风险很高。

房地产开发投资增长率/GDP增长率。房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映。开发投资额超常增长可能形成投机需求和虚高的房价。而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率与GDP增长率的比值，这个比值一般不应该超过2。

房地产开发贷款增长率/总贷款增长率。房地产开发贷款增长超过总贷款增长速度而超常增长，可能是银行资金对投机需求趋利性的反映。该指标在1以下是比较正常的，此时的房地产抵押贷款风险不明显;在1～2之间，则房地产抵押贷款风险上升;在2以上，则意味着此时的房地产抵押贷款风险较大。

房屋施工面积增长率/销售面积增长率。施工面积表征了未来的房屋供给量，施工面积增长要求未来必须有与之匹配的需求增长。该指标在1以下属于正常范畴，此时的房地产抵押贷款风险不明显;在1～2之间，则房地产抵押贷款风险上升;在2以上，则意味着此时的房地产抵押贷款风险较大。

房地产景气指数。有关机构依据有关计算公式计算并定期发布房地产景气指数，表明房地产市场的健康程度，从而可以判断房地产抵押贷款的风险程度。

房地产的社会关注度与争议度指标。房地产受到的社会关注与争议越多，说明房地产市场存在的问题越多。如果指标表明房地产供给远远小于需求，则此时的房地产抵押贷款是安全的;否则，则意味着房地产抵押贷款的风险很大。以上指标评价标准如表1所示。

总之，房地产抵押贷款风险对中国金融业乃至整个宏观经济具有重要影响。我国金融业应充分重视房地产抵押贷款的风险，改进房地产抵押贷款风险防范指标体系，对其进行科学管控，积极推动整个金融业的健康可持续发展。

（作者单位：中国社会科学院金融研究所）