中小房地产开发企业与投资方相互选择模式研究

赵 晓 莉

(内蒙古电力(集团)有限责任公司培训中心，内蒙古 呼和浩特 010011)

·房地产开发·

中小房地产开发企业与投资方相互选择模式研究

赵 晓 莉

(内蒙古电力(集团)有限责任公司培训中心，内蒙古 呼和浩特 010011)

从立足于研究中小房地产寻求合作伙伴的角度，分析了当前开发商与投资方结合的现状以及存在的问题，并提出相关解决措施，同时从供应链的角度，构建合作共赢虚拟企业的大背景下，尝试建立综合评价指标体系，针对相关案例进行了进一步的分析，以期为相关的研究提供借鉴。

中小房地产企业，相互合作，合作共赢

0 引言

2008年金融危机以来，全球经济发展相对低迷，中小房地产企业的生存举步维艰，发展空间进一步被缩小。中小房地产企业由于其规模比较小，综合实力弱，以及带来的抗风险能力比较差，导致其生存和发展的难度越来越大。

与此同时，我国拥有大量的中小房地产企业，为国民经济做出了重大的贡献，尤其对于解决社会就业等方面有着重要的意义，如果其出现大规模倒闭的现象，将会对整条产业链产生较大的影响[1]。在内外交困的环境下，谋求合作双赢，在保存自身核心竞争力的前提下，充分利用外部资源，是中小房地产开发企业走出困境的必然选择。本文的落脚点在于对合作开发中中小房地产开发企业与投资方相互选择的模式进行研究，无疑具有较大的理论和实践指导意义。

1 中小房地产开发企业生存发展现状及策略

从外部环境来看，政府出台的文件及法规对大企业有很大的优势，相关政策也给中小房地产企业带来了考验，另外加入WTO以后，我国市场与国际接轨，房地产市场不可避免，竞争会更加激烈。从内部环境来看，中小房地产企业内部人才缺乏，更重要的是其缺乏有效的机制和环境来吸引人才和发挥人才的价值。此外中小房地产企业的资本结构单一，战略眼光狭隘，风险抵抗能力弱，市场竞争力不强[2]。

在银根紧缩以及政府制定更严格的土地政策的形势下，中小房地产企业只有通过外部资源的结合，进行有效的重组整合，通过降低开发成本，进而创造更大的效益，同时应积极开拓各种融资渠道，在有效降低企业的经营风险的同时加强体制创新，实现跨越发展。

2 房地产开发企业合作开发相关问题

2.1 房地产合作开发概述

合作开发，从外延上分为基本合作开发和扩大合作开发。合作开发企业依据自身现有条件由合作人中的各方提供不同的资源(如建设用地使用权，劳务、技术、资金等)，共同开发房地产项目，共同投资、共享收益、共担风险的合作方式称为基本合作开发。而包含所有形式(如无形资产、专利技术等)的由各合作方合作开发的房地产项目称扩大合作开发[3]。本文仅对基本合作开发进行阐述。

2.2 合作开发的效益分析

房地产合作开发主要是为了应对当前萎靡的投资环境，寻求合作的原因归纳主要有以下三方面：1)为了避免商业地产占用过多的资金；2)降低对银行贷款依赖；3)通过相互合作快速提升商业地产的资产规模。很多较大型的企业联合成立了新公司，开发商业、住宅项目。房地产企业与房地产企业以及房地产企业与投资者等等，强强联合，发挥各自在土地储备和商业运营方面的优势，有效的抵抗楼市风险[4]。

2.3 房地产合作开发经营的方式和风险类型

房地产企业的开发经营方式主要有法人型房地产合作开发经营，非法人型房地产合作开发经营。房地产企业合作开发的风险类型主要包括合同法律效力认定风险，纳税风险，经营风险和财务风险，舞弊风险，连带责任风险。

3 设计拥有土地的中小房地产开发商与投资方相互选择的模式

3.1 相互选择的原则

对于中小房地产开发企业而言，双方信息不对称，而且对于投资方而言，企业资本结构和资金流的质量和融资方式的选择有密不可分的关系，所以应引起足够的重视。另外在选择合作对象的时候，要进行详细的市场调查，必须遵循以下原则：效率原则、风险可控原则、可操作原则[5]。

3.2 基于博弈模型的选择分析

1)不完全信息静态博弈模型。一般作为投资者会有两种策略选择：一是不投资[N]，二是投资[Y]。对于中小房地产企业同样也有两种策略选择：一是失信[F]，二是守信[T]。中小房地产企业存在高风险时：房地产企业在投资时失信收入为[I]，而守信收入[C]要大于失信收入；当房地产企业守信时，投资者的收益为[L]，当房地产企业失信时，投资者收益为[L-(I-C)]；假定在没有投资的情况下，守信房地产企业从社会获得的奖励为[R]，用[-R]表示投资的情况下社会给房地产企业的不守信惩罚。

中小房地产企业存在低风险时：房地产企业在投资时的失信收入为[I],守信收入为[c];投资者在守信时的收益为[I],失信的收益为[I-(i-c)];守信房地产企业在没有投资的情况下从社会获得的奖励为[r],不守信时获得的社会惩罚为[-r]。如表1所示为此博弈的支付矩阵。

表1 不完全信息静态博弈

风险的高低是中小房地产企业的两种类型，其情况一般只有中小房地产企业自己知道，社会投资者并不是很了解。如图1所示，这种情况可以视为两个静态博弈，如何选择还需要投资者进行预测。投资者必须对图1涉及到的投资与否将要进行的博弈形成概念。

由此可知：在守信条件下中小房地产企业的利润为：[(1-P)×C]+[P×R]=[P×(R-c)+C]。

失信条件下，中小房地产企业可获得利润预期为:[(1-p)×i]+[p×(-R)]=[i-p×(R+i)]。

当房地产企业守信时获得利润大于失信时的利润，房地产企业会选择守信。而在失信利润大于守信利润时，部分中小房地产企业为了利益最大化会选择失信。

2)不完全信息动态博弈模型。在商业博弈中，参与人必须存在着一个信念，这个信念要把各个节点上的概率分布集中在一起，行动的局中人必须采取最优的策略，因为该局中人在此信息上的信念和其他局中人的策略是给定的，在这个假定中，投资者与中小型房地产企业关系符合如图2所示的不完全信息拓展模式。

投资者和中小房地产企业合作的条件是盈利，由上文分析可知当[I>C]时，中小型房地产企业能够盈利，是投资者可选择的最佳投资策略。如果选择守信行为最佳策略，则就属于不完全信息动态子博弈。但在现实操作中，投资者和中小房地产企业合作投资，经常存在信息不对称的情况，因此会有是选择守信还是选择盈利的问题。有部分中小型房地产企业为了自身利润的最大化，可能会采取损失投资者利益的行为，从而就有了中小型房地产企业的失信。

3.3 总结与建议

上述模型都是采用投资者和中小型房地产企业自身成本函数和效用函数进行估算进而做出对投资者是否投资以及中小型房地产公司是否存在虚假欺骗行为。从以上分析中可以清楚地知道，当某种外界约束条件一旦发生改变，如各种道德约束的失效等等，中小房地产企业为了保证自身利益，可能由潜在的失信者进而变为真实失信人，某种意义上讲这也是中小房地产企业为了生存而采取对策，所以对于投资者，要充分了解中小房地产企业的相关信息，保证投资安全。

4 结论与展望

通过实证的分析发现，最主要的还是企业的自身定位，内因决定外因，所以在当前国内房地产市场不景气的前提下，作为中小企业开发商自己，应该认清形势,一方面清醒的认识到自身存在的不足，另一方面，又不能自暴自弃，在有限的资源条件下，定位自身的核心竞争力，保证自身的优势资源,让自己在激烈的竞争环境中首先立于不败之地。

[1] 李 莉.房地产合作开发若干问题探讨[J].平原大学学报，2004，21(4)：85-86.

[2] 陈碧琼.高举品牌大旗：房地产业的必然选择[J].求是，2005(1)：123.

[3] 杨文志.房地产联合开发实务研究[J].时代金融，2007(5)：98-99.

[4] 叶义成.系统综合评价技术及其应用[M].北京：冶金工业出版社，2006：30-85.

[5] 李启明.现代房地产项目全寿命周期管理[M].南京：东南大学出版社，2006：114.

Research on mutual selection model of small andmiddle real-estate development enterprises and investors

Zhao Xiaoli

(TrainingCenterofInnerMongoliaPower(Group)Co.,Ltd,Hohhot010011,China)

From the research on small and middle real-estate enterprises seeking for cooperative partners, the paper analyzes the status of the combination between the developers and investors and their problems, points out related solutions, and tries to establish the comprehensive evaluation system from the supply chains and the background of founding win-win virtual enterprises, and undertakes further analysis according to related cases, so as to provide some reference for related researches.

small and middle real-estate enterprises, mutual cooperation, cooperation and win-win

2015-02-05

赵晓莉(1968- )，女，硕士，工程师

1009-6825(2015)11-0217-03

F293.3

A