房产面积测算与共用面积分摊计算的探讨

周俊

（江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队 江西上饶 334000）

房产面积测算与共用面积分摊计算的探讨

周俊

（江西省地质矿产勘查开发局赣东北大队 江西上饶 334000）

随着我国城市化进程的不断加快，城镇地区的商品房的数量也在逐渐增加，人们的生活水平也在不断的提升。这些因素都促进了我国房地产行业的发展与进步。在房价迅速激增的21世纪，房产面积的测算以及共有面积的分摊问题都是人们重点关注的问题。针对房产面积测算和共用面积分摊计算上存在的问题进行分析探讨，从而提升房产面积测算以及共有面积的分摊计算水平。

房产面积；共有面积；测算

1 前言

随着房地产行业的迅速发展，房屋的设计风格也是多种多样的。传统的面积测算方法以及公用面积分摊的计算方法已经不能满足房地产业发展的需要。房产面积的测算主要包括对成套房屋的面积进行测算以及对房屋的共有面积进行测算和分摊。房屋面积的测算工作是房地产的产籍管理工作的重要基础性工作之一，房屋面积的测算向屋主提供了住房的空间信息以及属性信息。自从我国在2000年颁布了国家标准的房地产测量规范之后，这一规范有效的促进了房地产测绘的正规发展。本文通过对房产面积的测算和共有面积的分摊计算进行探讨。

2 房产面积的测算

我国国家标准的房地产测量规范中明确指出，我国房产面积的测算主要包括以下几个方面：对房产所处的栋、层以及户数的划分。以及房屋面积数据的采集和对房屋建筑面积的计算等等。整栋房屋面积是指该栋房屋中各个楼层面积的综合。

2.1 栋的划分

整栋房屋是指建筑物是一个独立的楼层，其中包括不同结构以及层次的房屋，这些房屋需要满足一下几个条件：该建筑物设计图纸中，房屋的结构以及基础是属于一个整体；在该栋建筑规划许可证中，这这栋建筑物需要是在同一个时期进行规划以及建设的；建筑物的施工图纸属于同一套；建筑物中不同层次的房屋不存在完全独立的公用设备。在进行房屋栋的划分时，房产开发商需要和业主进行积极的沟通，从而使业主能够清楚的了解我国房产测量规范中对栋划分的标准以及要求。

2.2 层的划分

从我国目前关于层的规定来看，我国房屋中的层主要是包括房屋的自然层以及插层、技术层、夹层和地下室等等。同时，针对那些房屋中层高低于2.2米的地下室不计算在房屋的面积之内，同时也不算作房屋的总层数以内。同时，针对那些高于2.2米的房屋储藏层是包括在房屋的层数以内的，因此，人们在冠以房屋层的认识上需要打破自己的惯性思维，才能对层的划分有一个准确的认识。

2.3 户的划分

在进行房屋户的划分之前，在编制房屋的单元号时，需要按照门洞的方向从左至右的编制，在单元号划分完毕之后，要在自然层及以上划分层数。在单元号以及层数划分完毕之后，按照房屋各个单元以及各个层数按照顺时针的方向编写户数。

2.4 房屋数据的采集

在计算房屋面积的过程中，最重要的就是对房屋的边长进行测量，由于边长的数据来源是不一致的，因此可以将房屋计算的面积分为以下两种，即预测算面积以及实测算面积。在房屋边长测量的过程中，应该依照先整体后局部的策略，在测量过程中测绘员应该将所得的数据记录在草图上，房屋边长的单位应该取为米，并且房屋边长的取位为0.001米，并且在测量的过程中应该将测量仪器与钢尺处于水平的状态，并且在测量边长的过程中要进行两次测量，最终取中间平均值。

2.5 房产面积测算的相关规定

（1）对于那些高于室内地平面100米-140米的房屋应该单独测量至少两次以上，使得数据的准确度更高，并且测绘院在进行测量时，对测量的结果要采取四舍五入的原则，最终的结果要取至0.01米。

（2）在房产面积测量之前，房产应该满足以下条件：房产有上盖并且具有围护结构，同时该房产应该属于永久性建筑物。房产的层高应该高于2.2米。并且人们可以在该房产内正常生产以及生活。

（3）对于那些成套的住宅房产，房产的层高是指上下两层的楼面的垂直距离，但是其中不包括房产隔热层的高度，如果房产属于混合结构，在测量时应该至内空2.5米。

3 房产面积测算中的共用面积分摊问题

3.1 应分摊的共用面积的分类

根据房产面积的测算规定中，其中共用面积分为被分摊以及不被分摊的共用面积。其中共用面积主要包括电梯井以及管道井、楼梯间和垃圾道设备间等，其中还包括房屋与公共建筑物之间的分隔墙和外墙的建筑面积。其中，对于我国房产测算规定中，应该分摊的公用面积主要包括以下几个部分：电梯井、管道井、垃圾区域、观光井以及楼梯间等等，其中还有房屋业主所处的楼层中的配电设备区以及水泵房和警卫室以及共用房间，其中与其他住户共用的门厅以及大厅和过道，分隔墙以及楼层外墙的一半等等。

3.2 共用面积的分摊公式

△Si=K×Si

△Si=K×Si

Ki=∑△Si÷∑Si

K—是指房产面积的分摊系数，m2；

Si—为房产所处的栋分摊的建筑面积，m2；

△Si—为房产所处的栋分摊所得的分摊面积，m2；

∑△Si—为房产需要分摊的分摊面积总和，m2；

∑Si—为房产分摊的建筑面积的总和，m2；

3.3 共用面积的分摊原则

从居民住宅区的共用面积分摊来看，可以依据本文中所提到的公用面积的分摊公式计算房产的分摊系数。

从商业住宅以及办公楼的共用面积分摊来看，应该将住宅区以及商业区的不同功能进行共用面积分摊的计算，这个计算时依据房屋的不同功能进行的，在计算住宅区以及商业区的共用面积之后，再按照共用面积的分摊公式计算分摊系数。

从多功能综合区的共用面积分摊来看，应该按照综合楼的不同功能计算分摊面积，应该秉着谁使用共用面积，则谁将负责共用面积的分摊，从而再按照分摊公式计算分摊系数，得出分摊面积。

3.4 共用面积的分摊方法

3.4.1 住宅楼的共用面积分摊

从我国房产测量的相关规定中，我们可以看出，我国居民的住宅楼大部分是以栋为单元进行划分，因此，在计算房产的共用面积分摊时，应该按照业主房产的面积比例计算共用面积的分摊。在实际分摊的过程中，整栋楼层的共用面积在原则上应该是楼层内所有的用户应该共同所有的，因此对于该栋的分摊系数来说，所有住户的分摊系数是一样的。如有特殊情况，例如楼层的底层为架空层或者杂物曾等，应该按照商用住宅楼的分摊方法进行划分，从而使得房屋的共用面积的分摊应该分为住宅层以及附属层。如果住户所处的楼栋里有的单元没有电梯，有的单元有电梯，那么在计算共用面积时，应该将楼层内的各个单元设置为不同的功能区，从而分为有电梯的住宅功能区以及没有电梯的住宅功能区，进而再分别计算业主的分摊系数。

随着近年来我国的高层建筑的数量在逐渐增加，人们的消防意识也越来越强，因此，房屋的结构和造型以及设计风格都是不一样的，在这种情况下，对于那些为了消防安全而建立的消防连廊应该作为处于各个住宅的功能区的共用面积粉汤，而不是作为所处的层的公用面积，因此，在计算消防连廊的共用面积时，应该将其作为整栋的共有面积让住户进行共同分摊。

3.4.2 商住楼栋的共用面积分摊

在上文中已经提到，针对商业和住宅楼为一体的楼层，在计算共用面积时，应该将商业楼层以及住宅楼层按照不同的功能进行房产共用面积划分，并且计算不同的分摊系数，从而得到住宅区业主以及商业区业主的分摊面积，根据这种分摊计算办法能够体现公平公正的原则。

3.4.3 多功能综合区的共用面积分摊

随着我国建筑行业的迅速发展，多功能综合区的住宅楼的发展越来越广泛，并且对于多功能综合区的分摊面积的计算也是十分复杂的。针对这种楼层的共用面积分摊可以按照以下几步来分开进行。

（1）测绘员首先应该正确的划分各种功能区，例如住宅区、办公区、商业区以及附属区等等。并且住宅区的划分还应分为有电梯的住宅区以及没有电梯的住宅区。

（2）确定不同功能区的共用面积的业主分摊范围。

（3）科学的制定不同功能区的分摊方案。首先，应该将整栋楼层的所有业主的共用面积进行分摊，其次，对于不同功能区的业主应该承担的共用面积进行分摊，另外，针对功能区之间共有的面积进行分摊。最后，针对只为某一个楼层的共用面积进行分摊，从而根据以上的分摊步骤，按照分摊公式计算分摊系数，从而确定不同功能区的业主应该承担的分摊面积。

3 结束语

在房地产行业迅速发展的今天，准确的计算房产面积以及确定业主的分摊面积是维护业主权益的重要组成部分。如果没有得当的测算方法以及计算方式，则可能会引起业主与房地产商的纠纷，因此，我们要不断完善房产面积的测算方式以及分摊面积的计算方法，才能维护消费者利益。

［1］中华人民共和国建设部房产司:CH5001-93房产测量规范［S］.北京:地质出版社.1993.

［2］中华人民共和国建设部房产司:GB/T17986.1-2000房产测量规范.北京:中国计划出版.

［3］吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术［M］.北京:中国标准出版社，2001.

［4］李和气.房屋建筑面积测量［M］.北京:中国计量出版社，2001.

［5］李海英.房地产测量技术问题的研究［D］.西安:长安大学，2005.