土地储备资金财务核算方法探究

王秀英

土地储备资金财务核算方法探究

王秀英

土地储备是各级政府根据法定程度，在其批准权限范围内，通过征用方式、收购方式、收回方式或者其他的方式取得使用权土地，对土地实施开发、整理以及储备，并且为社会提供各个类型的建设用地。本文中，笔者就对土地储备资金财务核算方法进行探讨和研究。

土地储备资金；财务核算；方式方法；对策

近些年来，国家已经出台了一系列规范性文件，如《土地储备资金会计核算办法》以及《土地储备资金财务管理暂行办法》等，但是，在实际工作中，仍然存在着操作方面的矛盾和困惑，需要进一步完善相关制度，以促进土地储备管理工作和制度得以稳定、健康发展。

一、土地储备资金财务核算的重要作用

土地是一种资源，更是一种资产，因此，土地越来越受到人们的重视，各级政府的决策者均已经深刻意识到经营土地所具有的重要性，并且已经致力于土地使用制度改革之中，对土地资金的运作方法进行探讨，以便更加节约、合理、高效地对土地资源进行使用，同时，以求在保护土地资源的前提下，最大化获得社会效益和经济效益。那么，在土地资产运转的过程中，不可避免地会涉及到土地储备资金核算工作，必须要建立起完善和科学的土地储备资金财务核算体系和方法，进而有效保证土地财务资金具有完整性、真实性以及安全性。

土地储备是指政府为了对土地实施严格的管理和控制，在土地中获得经济效益和社会效益，进而事先通过合法渠道对土地进行储存和收购，等到时机恰当，便将土地推向市场中，这种行为就是土地储备行为。通常情况下，按照以下模式实施土地储备业务（如图1所示）。

图1 土地储备业务运行模式

由于财务会计制度将收付实现制作为根本原则，缺乏成本核算，很难将土地储备整个过程资金的真实运动充分反映出来。想要将土地储备资金运动真实并且完整地反映出来，运用当前财务会计制度规定核算办法具有一定的困难。所以，必须要制定新的财务核算制度，运用全面、科学的土地储备资金财务核算方法。通过采取财务核算方法，能够有效反映出土地储备全过程中资金运动情况，使土地储备资金在正确的轨迹上运转。

二、土地储备资金核算过程中存在的问题

当前形势下，我国土地储备机构体制仍然没有实现全面的统一，致使土地储备资金管理主体存在不同。比如，北京市土地储备中心由政府全额拨款，实施企业化管理。而长沙市和南京市土地储备中心也不相同，一个为自收自支，另一个却是全额拨款。虽然这些单位的职能大致相同，但是，这些机构在土地储备资金管理的过程中，性质差异比较大，行使的管理权限也不同，不管土地储备机构出现的形式如何，它们均不属于严格意义中的市场主体。由于体制不统一，进而导致各地运作模式不同。同时，没有统一的文件来规范土地储备资金收益分配。此外，在各个文件中均将土地储备机构经费来源定义成为财政拨款，虽然土地储备机构使用政府职能，但是，宏观调控以及财政收入与储备收益密切联系。如果激励机制缺乏，将无法将职工积极性充分调动起来。

三、土地储备资金财务核算方法

（一）科目设置

土地储备资金财务核算科目设置应包括：资产类、损益类、成本类、所有者权益类、负债类。其中，资产类包括应收款、财政专户存款、银行存款、现金、土地资产、固定资产、管理费用等。损益类包括营业外支出、营业外收入、土地经营成本以及土地经营收入等。成本类是指土地开发成本，成本核算对象为每宗地块，结合实际需求来进行成本项目的设置。所有者权益类包括土地利润分配、本年土地利润以及实收资本等。负债类包括应收款和银行贷款等。

（二）筹措资金

想要保证土地收益，具有充足的储备土地是前提条件，而想要获得大量的储备土地，必须要拥有大量启动资金。启动资金的来源渠道广泛，但大体来看，包括个人入股、单位入股、财政拨款以及银行借款等。

通过个人入股或单位入股，则需要做分录：借：银行存款或现金，贷：实收资本为个人或某单位，在撤资的时候，要做相反分录。如果筹措资金的渠道为财政拨入，那么，需要做如下分录：借：银行存款，贷：实收资本为国有资本。如若筹资方式为银行借款，那么，可做分录：借：银行存款，贷：银行借款，归还款的时候，要做相反分录，将利息纳入到开发成本中。

（三）土地开发

在资金筹措到位以后，必须要取得土地。通常情况下，取得土地的方法包括三种。第一种为处置旧城区城市改造土地；第二种为收回破产企业土地使用权；第三种为按照合法手续，从集体经济组织里，将土地征为国有。此外，在取得土地以后，必须要实施一定的投入工作，将开发成本增加。这个时候，人们更要保证成本核算的准确无误。首先，要对成本核算对象进行确定，不管土地取之何处，每宗地块是其核算的对象，根据不同地块进行多栏式成本明细账的设置。而对于核算对象成本项目，可以将其设置成为几个部分，分别为：利息支出、管理费、土地各项规费、水利基础设施费、征地补偿费、房屋建筑物拆迁费、职工安置费、农民劳动力安置费、其他九个项目等。其中，种地补偿费中包含了青苗补偿费，土地各项规费用包含土地复垦基金、变更费以及农重金管理等。

（四）明确收益分配体制

对储备机构出让收入进行改变，将其转变成为先收后交。由储备中心收取出让收入，根据一定比例，将年中净收益分别上缴滚存结余、提取储备专用基金以及财政。建议比例为：土地储备资金占据净收益的50%，农业土地开发基金占据净收益的10%，土地储备机构日常经费来源占据净收益的50%，其余则用于土地所有者和土地投资主体中，政府部门收益占据比例为20%～30%。

总而言之，土地储备核算作为重要的内容，想要保证土地储备资金财务核算的质量和准确，必须要健全和完善土地管理制度，结合地区实际情况，认真落实分析工作和调查研究工作。与此同时，还要加强监督和管理土地储备资金的力度，充分发挥土地储备资金核算的作用。优化地区土地资源，加强土地市场宏观调控的强度和力度，进而实现土地的合理利用和保护。

［1］赵美中，陈媛媛，汪晓，汤振邦.基于土地储备的金融风险实证研究［J］.呼伦贝尔学院学报，2015，02：45-48.

［2］喻建华，石义，龚君卓.强化土地储备成本管理的途径——以对武汉市的调查为例［J］.中国土地，2015，01：44-46.

［3］白云鹏，马险锋，刘涛，田坤.国土部门如何在土地储备贷款资金使用及监管中发挥重要作用［J］.现代经济信息，2013，13：146-147.

（作者单位：山东荣成市国土资源局）