基于BIM技术的房地产项目开发设计效果把控

周　园　姚汉臣

(1:吉林建筑大学城建学院,长春　130111;　2:长春益田置业有限公司,长春　130021)

基于BIM技术的房地产项目开发设计效果把控

周园1姚汉臣2

(1:吉林建筑大学城建学院,长春130111;2:长春益田置业有限公司,长春130021)

摘要：随着建设速度的加快,大量商品住宅如雨后春笋般出现,满足了大量居民的居住要求.但开发的同时出现了诸多问题,如户型设计不符合居住者使用需求、管线未能按施工图设计、施工质量未达到设计前要求等情况.随着信息时代的来临,BIM作为一种面向建筑设计的信息化技术,已快速地应用于建设项目中,可对房地产开发过程进行整体把控,以取得最佳建设效果.

关键词：BIM；房地产开发；设计效果；把控

BIM(Building Information Modeling)表示建筑信息化模型或者建筑数字模型,能够建立多方、多人合作的协同工作模式,实现多专业数据共享,广泛应用于建筑工程各个领域[1].在建筑师、结构工程师、设计师及业主之间搭建信息化交流平台,通过其可视化的特点,将建筑模型进行直观展示,如建筑性能仿真与分析、视觉仿真、项目管理等，作为建筑行业的一项重大革命,BIM可对房地产开发过程各个阶段进行把控,能够保证设计效果达到预期要求、提高设计效率[2].

1前期设计阶段

1.1　概念规划阶段

概念设计阶段是整个项目开发的前期阶段.空间规划是建筑设计的第一步,开发过程中首先要进行建筑选址,进行地块空间规划分析，根据地块的规划条件,进行各项指标计算,包括容积率、绿地率等,还要考虑限高、建筑退线等的要求；其次要进行宗地内、外日照间距的计算,既要满足相邻地块对建筑层数及高度的要求,还要满足政府及规划部门关于商业、学校或幼儿园、物业用房、社区用房、垃圾站等配套要求[3].

“所见即所得”,对BIM来说,可视化是其中的一个固有特性,因此通过BIM与地理信息系统(Geographic Information System,简称GIS)技术对基地内进行空间分析,如基地的地形分析、坡度分析、风向分析等,可实现场地和拟建建筑物空间数据的建模操作,尤其是复杂地形的建设项目利用BIM进行前期的初步分析、参数模拟,在规划阶段进行项目评估、场地使用条件和特点分析均可做出合理的场地规划、交通流线和建筑布局,更能够为之后的设计工作提供帮助.

1.2　基于BIM的方案阶段把控

一般情况下,房地产公司会结合规范、成本等要求,通过设计语言将产品定位形成设计任务书,进行正式的方案设计,方案设计的好坏直接影响到建成后的建筑群体外观效果.传统的设计过程是以建筑师作为主导的过程,专业设计部分分别由各专业的工程师进行设计,再由建筑师加以整和,建筑师的专业技能水平直接决定方案设计的好坏.BIM技术的应用,则会由多专业协同设计取代以往建筑师的个人角色[4].

(1) 模型建构.建筑模型是对建筑实物的替代,传统的建筑设计在施工前只是理论上或模型上的工程项目,具体效果只有等到施工后才能体现.BIM技术做为一种三维技术,相对于以往设计图纸和二维CAD图形而言,设计人员能够直观的看到各个区域的状况,及时发现和修改设计方案；

(2) 建筑方案论证.BIM技术可做到建筑局部的细节推敲,分析设计和施工中可能需要应对的问题.方案论证阶段还可借助BIM技术提供方便的、低成本的不同解决方案供投资方选择,通过数据对比和模拟分析,找出不同解决方案的优缺点,节省投资成本和时间,在BIM平台下各方信息反馈及时,提高工作效率；

(3) 建筑方案修改.传统的方案修改过程中,设计人员根据甲方的要求需大量时间对二维图纸进行反复修改.BIM技术是基于整体的信息模型,可以通过在模型中各个不同视角的功能让其在图纸上自动反映,使设计人员有更多时间进行建筑方案创作.

2施工图深化设计阶段

施工图阶段是将方案落实到具体施工的重要步骤,施工图关于各个节点的设计详细程度直接决定着建设项目的质量.传统的深化设计所有数据均基于二维平面和图纸,与实际有较大差距,导致建设费用和能源的浪费.为避免上述情况,采用BIM技术进行三维管线综合设计方式就成为大型复杂建筑管线布置问题的优选解决方案.

2.1　BIM可视化精准定位

采用三维可视化技术可以使工程状况在施工前呈现出来,表达清楚直观,通过建立精准的工程模型,更能快速地发现问题,及时更正.

2.2　碰撞检测、管线优化

传统的二维设计为不可预见性,因此仅凭借图纸往往不能全面反映各专业之间的碰撞可能,设计人员也容易疏漏一些管线碰撞问题.而利用BIM技术,通过各专业建立的模型整和,在管线综合平衡设计时,能够提前查找各专业的碰撞,BIM相关软件能够自动生成碰撞报告,对碰撞点以三维图形显示碰撞位置、碰撞管线以及设备名称.可使设计人员与业主及时进行沟通协调,尽量避免现场的管线碰撞和返工现象.这不仅能及时排除项目施工环节出现的不可预料的碰撞,更能减少因此而产生的各种变更,大大提高施工现场的工作效率.

2.3　设备参数复合计算

机电系统安装过程中,考虑管线的综合平衡设计,BIM技术在建立好模型的基础上,软件可以自动完成复杂的计算工作,模型更改,计算结果也随之更新,为设备参数的选型提供正确的依据.面对复杂的现代建筑,设计人员只能借助科技手段和相关设备才能完成相应的工作,运用BIM技术及相关配套优化工具可快速准确的计算各种工程量.

2.4　利用BIM技术出图

与传统的设计院所出的建筑设计图纸有所不同,BIM出图可理解为3D+D=4D,随概念设计、方案设计、初步设计等不同的设计阶段,相应产生可视化、参数化控制的不同结果.通过对建筑物进行可视化、协调、模拟、优化以后,根据要求可形成图纸.目前很多国家已经形成比较成熟BIM标准或制度,可为我国实现BIM技术相关标准研究提供参考.

3施工阶段

运用BIM技术能够使施工各个步骤更加具体、清晰.借助BIM数据库中的数据具有可计量的特点,大量相关的工程信息可为工程提供数据后台,为施工管理提供支撑.BIM在施工组织中的应用具体体现在:

3.1　现场布置优化

在传统的项目施工过程中,各项材料部件进场前,要求施工单位做施工样板,设计部要现场指导样板施工,反复调整,直至满足设计效果后方可施工.随着建筑行业的发展,项目的组织要求也越来越高,与国外建筑项目相比,我国施工现场布置存在诸多问题,如现场复杂多变,高低不平,场地狭小,施工难度大等问题.BIM技术可对施工现场布置进行模拟,创建工程周边及现场的建筑模型,根据施工设备及各种资源模型进行现场布置的模拟,通过建立三维的现场场地平面布置,能形象直观的模拟各个阶段的施工情况,实现施工现场布置合理化、高效化.

3.2　施工进度优化

建设工程项目进度是施工过程中需要严格把控的环节.BIM技术通过对工程模型的建立,能够实现施工进程安排与工程构件的动态链接；通过多种形式直观表达进度计划和施工过程,改变传统靠人力监管的局面，通过软件的三维动态模拟施工,对施工进度进行计划、跟踪和控制.实时比较计划进度和实际进度,分析影响工程进度的因素,以便采取措施进行应对,保证项目按时竣工.

4结语

建筑行业是数据量和业务规模最大的行业,涉及的工程周期长、区域范围广.BIM技术在设计中的应用能够获取更为全面的数据.在建筑设计中的成本预算、能量分析、能耗分析等方面均有较大优势,可对施工全过程进行把控,BIM技术在建筑领域将具有更大的应用空间.

参考文献

[1] 赵世良.房地产建筑设计管理[J].建材世界,2014,35(5):174-176.

[2] 胡凯.商业景观特点与效果把控重点分析 [J].中国园艺文摘,2013(7):143.

[3] 苏凡.房地产项目的工程质量控制研究[J].山西建筑,2010(10):222-223.

[4] 金素英,范烨.谈谈住区景观设计项目的管理[J].科技创新导报,2009(22):122.

The Effect of Real Estate Project Development and Design Based on BIM Technology

ZHOU Yuan1，YAO Han-chen2

(1:TheCityCollegeofJilinJianzhuUniversity,Changchun,China130111;

2:ChangchunYitianPropertiesLimitedCompany,Changchun,China130021)

Abstract：With the speed of construction, a large number of commercial housing have emerged, meet a large number of residents living requirements, but the development of a lot of problems, such as the design does not meet the requirements of residential housing use demand, construction pipeline failed to meet the requirements of the design before the construction quality and so on. With the advent of the information age, BIM as a kind of information technology for building design, has been applied in the construction projects, and can grasp the details from the real estate development process, in order to achieve the overall control of the development project process, and achieve the best construction effect.

Keywords:BIM；real estate development；design effect；control

中图分类号：TU 201.4

文献标志码：A

文章编号：2095-8919(2015)06-0073-03

作者简介：周园(1984～),女，吉林省松原市人,助教,硕士.

收稿日期：2015-04-02.