浅析商品房地产项目经营管理中的风险管控

摘 要：房地产项目经营中存在的各种风险问题会直接影响我国房地产行业的健康发展。本文主要分析房地产经营管理中存在的风险，并提出了有效的风险防范措施，以期从根本上解决我国房地产企业在投资建设过程中遇到的风险问题，从经济利益和行业领域中获得最大收益。

关键词：房地产；风险管理；风险防范

一、引言

房地产行业在经营管理方面存在的风险较其他经营管理活动会更大一些，因房地产行业有其自身的特殊性和复杂性。比如，在位置上，房地产是不能随便变换地理位置的固定资产，从而使得我们不能任意调剂房地产在市场上的供求状况；从时间上来看，房地产企业投资的时间周期较长致使对市场的供需变化不够灵活；在经营管理上，不易变现性则成为了房地产企业投资经营的特点；在信息披露上，由于房地产方面的信息披露太过分散，不充分性在房地产市场显而易见。

二、房地产经营与管理风险的类型

1.房地产经营与管理存在着自然风险。房地产经营与管理的自然风险，是由于自然界自身引起的异常变化，人力所不能控制的自然力量，比如大火、洪灾、山体滑坡、地震等不可抗拒的自然灾害因素。这些因素会给房地产企业带来危害造成巨大的损失。

2.房地产经营与管理中存在着社会风险。社会风险的发生不会像自然风险那样不可抗拒，房地产经营与管理的社会风险是可以加以控制和预防的，具体有两种原因引起社会风险：一种原因是从政治方面进行考虑的，比如我国在政治状况上发生了变化或者是政治形势发生了变革；另一种原因是企业或是个人的错误行为造成经营与管理的社会风险。

3.房地产经营与管理存在经济和市场风險。不断变化的房地产市场状况会导致房地产经营管理经济和市场风险的发生，也是市场运行状况中的诸多不确定因素导致的。中国经济状况很大程度上受到房地产波动的影响，无效的行政调控不能对资产价格波动发挥作用；房地产作为资产抵押物大量的存放于银行，如果房价不断下跌和房地产泡沫最终的破裂，却是对中国的实体经济，金融危机的爆发的致命的一击。

4.房地产经营与管理存在技术风险。科学技术的进步能够带动社会的发展，但也会带来诸多的风险，那么也会给房地产经营管理方面带来技术风险。当今，科学技术进一步提高了建筑材料的技术含量和建筑行业水平，使得存量房屋不的迅猛发展，对于房地产方面现场材料指标的要求也有所提高，断地下调降价，引发房地产经营管理的技术风险。

5.房地产经营与管理存在企业内部风险。房地产经营管理的风险有时是由于企业的预期收益受到了影响，企业的预期收益是由房地产企业内部管理水平的高低决定着。如，房地产企业不成熟的施工管理水平，致使工期的延误；企业混乱的财务会引起资金在周转方面的不利，这些都会造成企业内部风险的发生。

三、房地产经营风险管理方法

1.风险的规避。应对企业经营过程中的风险方法之一是规避风险，企业要使其经营过程中不受风险因素的影响，应提前变更可能引起风险发生的因素。在计划或者生产经营过程中，要最大限度地降低在风险发生时或者在风险发生后所给我们带来的损失，但也不是绝对地规避掉。一种方式是尽可能地避免风险发生的机会，某个决策的事先控制措施的运用，可以控制风险带来的决策损失；另一种是如果风险已经发生，管理者可以在事前进行有效控制和在事后进行最大程度的补救来把损失降到最低。

2.风险的转移。风险的转移也就是把企业风险向第三方转移，由第三方承受或是第三方进行有利的转化。在投资经营过程中，房地产企业会面临即将发生、不可避免的风险或是已经发生的风险时，其最可能的处理方式就是将所面临的风险进行第三方转移。

3.风险的自留。风险自留是指风险发生的损失全部由企业自身承担。房地产开发企业全面权衡了应对其他风险的措施后，着重考虑了项目的可行性和经济性，采取了不规避风险、不转移风险的方式，对于风险的解决采取内部控制手段，或者对风险发生的后果不采用其他解决方法，风险后果企业自行承担。

四、房地产项目的风险防范措施

1.合理分析国家经济政策形势，做出正确决策。近些年，国家相继对房地产行业出台了政策，控制房地产价格的波动。应根据国家的相关要求，从政策方面入手来定位市场，及时掌握国家的调控政策，达到规避政策风险。

2.加强风险控制和施工质量管理。项目的建设按照图纸来规划施工，在设计阶段就要求风险管理负责人就开始对项目施工进行风险管理，来控制项目施工的安全性和质量。

3.努力降低投资成本，向管理要效益。企业要想防止建设项目风险的发生，重要原则之一就是向管理要效益，努力降低投资成本，在项目投资建设过程的每一个建设环节都要做到节约运营支出。

4.广泛吸收各种技术人才，不断学习先进的管理经验。房地产企业要实现管理市场的规范化管理和现代化管理水平，就必须努力实现企业设施先进以更好地提高企业的水平。房地产企业内部管理人员、技术人员是否具有较高的素质，将决定企业的管理水平的高低。

五、结论

房地产项目的投资建设有其自身的特点，其资金运用量大、房地产的固定性、风险性、房地产建设销售周期长及利润高，因此房地产项目投资建设中的风险也是与其他行业有所不同，但是只要在房地产投资建设过程中能够提前合理预测风险，在经营过程中能够使用管理方法、技术手段降低风险发生时带来的危害及损失，在建设及销售后期能够及时妥善地进行善后处理，也就是合理规避风险，进行有效的风险管控措施，就有可能实现企业利益最大。

参考文献：

[1]茅于轼，赵晓，等.中国房地产市场走势与格局前瞻[R].中房网，2013，4.

[2]顾云昌.2014中国房地产发展走势[R].中房网，2014，1.

[3]李克强.新型城镇化的核心是人必须保护农民利益[R].新华网，2014，3.

[4]国五条[Z].百度百科，2014，4.

作者简介：陈涛（1985- ），男，黑龙江省哈尔滨人，硕士研究生，研究方向：市场营销