国际比较视角下贷款价值比对我国房地产宏观政策的启示

袭希哈尔滨商业大学，黑龙江 哈尔滨 150028

国际比较视角下贷款价值比对我国房地产宏观政策的启示

袭希
哈尔滨商业大学，黑龙江 哈尔滨 150028

贷款价值比作为国际通用的一项风险控制指标，曾长期作为微观审慎工具使用，但是近年来被广泛作为宏观审慎政策工具使用。该工具是与我国购房首付比相对应的概念，通过研究贷款价值比在各国的应用，以国际比较视角得出对我国房地产宏观政策的启示，从而为制定适合我国房地产业健康发展的宏观政策提供参考。

贷款价值比；首付比；风险；宏观审慎管理；房地产

贷款价值比（Loan-to-Value Ratio，以下简称LTV）指贷款金额和抵押品价值的比例，多见于抵押贷款，如房产抵押贷款，是全球商业银行控制风险的一项通行指标。在实践中，商业银行房地产抵押贷款风险管理机制主要是杠杆率约束。一般地，银行在任何时候都关注确保未偿付的债务价值与房地产资产中剩余的价值之间大致平衡[1]。在发起房地产抵押贷款前，贷款价值比可以帮助银行预测房地产抵押贷款的未来价值；在发起贷款后，通过比较名义（或初始）贷款价值比和实际（或当前）贷款价值比（即贷款额变动率/房价变动率）的差幅，能够确认或改变之前的预测结果[2]。Krainer,Leroy和Mung⁃pyung（2009）研究发现，初始LTV对违约率具有重要的影响[3]。中国住房抵押贷款的初始LTV最高为80%，但只占极少一部分，其他大部分的LTV都低于70%。LTV可与我国购房首付比相对应，1减去购房贷款首付比等于LTV。LTV之前曾长期被视为微观审慎政策，作为商业银行控制贷款风险的手段[4]。主要发达国家基本上没有从监管角度对其设立法定上限，而是由商业银行根据风险控制偏好按照市场化原则自主掌握。仅有新加坡、韩国、香港等少数小型经济体把它列入监管指标并设定上限[5]。IMF（国际货币基金组织）研究部研究成果显示，截至2010年9月，在可获信息的36个国家中，约81%的国家对按揭贷款还款方式没有任何限制，接近二分之一的国家存在一定程度的LTV限制，但是通常只作为被推荐的最佳实践或运用于政府提供担保的某一小类按揭贷款，仅有3个国家明确报告将LTV上限作为房地产调控工具。

2008年危机前，英国、美国、荷兰等国个人按揭贷款LTV很多超过1，甚至高达1.2，在该时期内平均LTV值不断上升，在0.9到1的区间。此次金融危机属于系统性金融危机，而金融的顺周期性加剧了危机的严重程度。在国际金融组织和各国监管当局的工具箱中，LTV作为一项逆周期调节宏观审慎政策工具受到前所未有的重视，被认为是兼具微观审慎和宏观审慎功能的监管工具。危机后，LTV和贷款收入比（Debt-to-Income Ratio，以下简称DTI）越来越多地作为宏观审慎政策工具使用。

一、对贷款价值比设置上限的政策效果评估

2011年IMF研究表明，过度繁荣的房地产本身并不是问题，关键问题是导致房地产泡沫的融资行为。作为应对措施，财政政策可能原则上有效，但可能导致物业估值等方面的扭曲。货币政策可能过于笨拙，并可能有产出缺口、通胀等方面的成本。包含LTV的宏观审慎政策，在降低房地产泡沫和风险发生的可能性上，比财政政策和货币政策更具针对性、成本更小，效果更好。从微观角度，对LTV设限将防止借方脆弱性积累，降低泡沫破灭时违约事件发生概率，提高违约事件发生后贷方回收率。从宏观角度，对LTV设限将降低房地产行业债务风险过度膨胀的风险，减少贷款购房的群体数量，抑制总需求。IMF对21个发达国家2000-2007年的房地产价格与LTV峰值之间关系的研究表明，LTV峰值与房地产价格正相关，LTV峰值每增加10%，名义房价上涨13%。对韩国案例的研究显示，对LTV设限会抑制房价上升和交易活跃度，并改变房价走势预期。

设定LTV上限有利于降低抵押贷款的违约风险，提高银行系统的稳定性。以香港为例，1995年，港府在立法会上将LTV上限设定为70%并作为长期监管政策，1997年初为控制投机将豪宅（房产价值超过1200万港币）最高LTV降为60%。亚洲金融危机期间，香港一年内房地产价格跌幅超过40%，但按揭贷款不良率低于1.43%，足以说明LTV政策有效减少商业银行面临的信用风险、保障按揭贷款资产的质量。对LTV设限有效降低了香港房地产市场相关的周期性系统风险，提高了银行系统的稳定性。

LTV具体操作过程中面临政治阻力和易被规避。对LTV设限，影响最大的是刚参加工作的年轻人和贫困人群等更需要信用支持的群体，将会面临政治上的阻力。LTV作为宏观审慎监管措施，针对性强，在实践中容易被规避。在房地产繁荣时期，韩国对3年以内的购房贷款执行较低的LTV比例上限，结果产生了大量期限在3年零1天的住房贷款，对银行LTV比例上限的监管，也导致非银行机构住房信贷的扩张。为了规避对高比例LTV抵押贷款进行保险的限制，美国的金融机构通常将两个以上的贷款进行合并。

二、国际上贷款价值比政策的具体实施情况

国际上贷款价值比政策存在两种方式：一种是金融监管部门并不直接设定LTV上限，而是通过发布指引、推荐最佳实践等方式，引导商业银行将LTV作为授信风险控制的重要指标；另一种是金融监管部门直接设定各类住房按揭LTV的上限，并根据市场形势不定期调整，商业银行遵照执行。总体上，各国LTV政策的总体目标是防范房地产泡沫，引导商业银行审慎经营，尽量满足居民自住购房的需求，避免对非投机性真实需求的误伤和对正常房地产市场运行的扭曲。

（一）金融机构在一定的市场化约束情况下根据风险控制原则自主决定LTV

在一定的市场化约束下，金融机构自主决定LTV的国家通常根据客户的风险情况确定不同的LTV上限，对于选择高LTV的贷款客户，金融机构一般要求更高的贷款利率，对于LTV超过80%，强制要求客户购买贷款保险。监管部门对高LTV按揭贷款在风险权重、风险拨备等方面区别对待。通过这些市场化手段，对居民申请高LTV按揭贷款、金融机构发放高LTV按揭贷款进行约束。LTV上限根据客户的以下因素确定：一是根据购房人的身份确定最高LTV。加拿大有稳定收入的借款人LTV最高可达90%，对有自雇收入证明的LTV一般为80%，对没有合适收入证明的自由职业者、留学生、移民的LTV最高为65%，对外籍人士的LTV最低可达50%。二是根据借款人的收入情况确定LTV。德国、日本主要根据申请人的收入及其稳定程度确定按揭贷款的最高LTV，贷款收入比（DTI）越低，LTV可以越高。三是根据购房动机确定LTV。英国购买自住房的最高LTV一般为90%，投资用房的LTV最高为75%。

不同首付比的住房贷款，所要求的贷款利率、风险权重、风险拨备等通常不一样。在贷款利率方面，英国、澳大利亚、荷兰等发达国家均对高LTV的按揭贷款执行更高的贷款利。在风险权重方面，挪威在1998年对LTV在60%以上，以色列在2010年对LTV在60%以上，保加利亚在2004-2005年对LTV在70%以上，拉脱维亚在2007年对LTV在70%以上的抵押贷款执行更高的风险权重。在风险拨备方面，葡萄牙在1999年对LTV在75%以上的，西班牙在2004年对LTV在80%以上的抵押贷款要求更高的风险拨备。LTV越高，贷款利率越高，风险权重、风险拨备要求更严格。

（二）监管机构根据不同对象设定差异化的LTV上限

监管机构设定LTV几乎都采用“相机决策”，根据宏观经济形势及房地产市场情况对不同的对象设定不同的LTV上限，普遍在50%-80%的区间，只有极少数设置为40%。存在以下三种情形：一是针对某一区域的不动产设定上限。韩国2003-2009年针对首尔部分区域房价暴涨，按照不动产是否处于“投机区域”来设定LTV上限，并对处于“投机区域”的不动产按照不动产价值、贷款期限、金融机构类型设定不同的LTV上限。二是根据不同的贷款额度、不动产价值和用途来设定不同的LTV上限。香港在2009年-2011年房地产价格大幅上涨期间，根据房屋价值的范围及房屋用途确定不同的LTV上限：房屋价值越高，上限越低；商业用房上限低于住宅用房上限。新加坡在2010年对卖方一年内出售的所有住宅LTV上限设定为80%，2011年对非自然人房屋按揭贷款LTV上限设定为50%。三是根据按揭贷款次数、房屋套数设定LTV上限。马来西亚2010年将购买第三套住宅的LTV上限确定为70%。新加坡2010年和2011年两次降低二套及以上住房抵押贷款的LTV上限，从80%分别降至70% 和60%。

（三）房贷保险、政府担保有利于提高LTV上限

在国外，商业银行为降低房贷风险，通常要求LTV超过80%的贷款人购买房贷保险，保费额度因贷款人的贷款数额和LTV比例不同会有不同，美国、加拿大、澳大利亚和香港等都有类似的安排。美国联邦住宅管理局向高LTV客户提供贷款保险，按规定只有LTV超过90%才需要购买房贷保险，但实践中商业银行通常将此标准控制在80%。加拿大要求LTV超过80%的，要到加拿大房屋按揭保险公司购买保险。澳大利亚主要由联邦成立的住房贷款保险公司向LTV超过80%的按揭贷款提供保险。香港法定LTV上限为70%，但满足香港按揭贷款公司按揭贷款保险项目要求并投保的贷款人，LTV可以提高到90%。

不少国家由具有政府背景的机构从事按揭贷款保险业务，也有一些国家主要由商业保险公司提供房贷保险（如英国），也有一些国家两种模式均存在（如美国）。房贷保险的主要目的是通过保险的形式，分担商业银行的贷款风险，引导市场提高LTV，促进房地产消费，特别是鼓励青年人购房。由政府背景的机构从事按揭贷款保险，某种意义上是政府的一种隐性担保。Andrews（2011）对OECD国家的一项研究显示，LTV上限每提高10%，年轻家庭对房屋的拥有率提高12%，但对老年家庭影响要小得多。

在金融危机前，由于房贷保险的存在，许多国家出现LTV值超过1的情况，一些申请人将装修等其他成本也通过按揭贷款贷出来，比如美国、英国和荷兰等。问题在房价上行周期被隐藏，但在房价下行时就很快暴露出来。在反思危机的研究和政策调整中，这种做法被广泛诟病并调整，目前各国已经见不到LTV超过1的按揭贷款，实践中即便贷款人购买了房贷保险，最高LTV值通常掌握在95%。通过房贷保险提高LTV的做法受到批评，英国在危机后基本停止了商业按揭贷款保险计划，改由政府向银行提供担保鼓励住房消费。但是香港金管局（2011）认为，从香港的经验看，按揭贷款保险有效缓解了LTV上限政策对市场流动性和交易活跃度的抑制，而无损其抑制投机、推动审慎经营等有效性的发挥。对于美国等国家而言，问题的根源可能并不在房贷保险本身，而在于房贷标准的无原则放松和按揭贷款的过度证券化。

三、贷款价值比政策的最新进展

在政策方面，IMF在金融危机后多次从发布的研究报告和正式场合的表态，把LTV归为最重要的宏观审慎工具之一，并呼吁各国对新的按揭贷款LTV和DTI设置上限。2010年，G30倡议采用可调整的LTV政策抑制房地产信贷的过度发放，并作为宏观审慎工具。金融稳定理事会在2012年4月发布的《稳健住宅按揭贷款操作原则》认为，LTV要有一个适宜的上限，监管部门未必要强制设定一个LTV上限，但前提是金融机构房贷足够审慎且不因市场竞争而改变。巴塞尔委员会建议对未提供担保或未购买保险的住宅按揭贷款LTV不超过80%，其于2014年12月发布《最低资本要求及信用风险标准法修订》征求意见稿，对于住宅抵押贷款，将不再采取统一的风险权重，而是根据LTV和DTI来确定风险权重，对商用房抵押贷款，根据LTV比例确定风险权重。英国央行在2014年10月公布的会议纪要中宣称，为应对可能出现的房地产泡沫，英国正在考虑对按揭贷款LTV和DTI设定上限。

在实践方面，金融危机前将LTV上限作为宏观审慎工具实施比较典型的经济体是韩国和香港，韩国自2002年引入LTV上限政策后，一直在动态实施。其余有个别小型经济体曾经实施过LTV上限，但通常作为临时性干预政策。香港自1995年以来一直实施LTV上限，最新一次对LTV的调整就在2015年2月份。金融危机期间及之后，全球各地陆续有20多个发达和新兴经济体效法韩国和香港的做法，将设置LTV上限作为宏观审慎工具引入监管领域。

四、贷款价值比政策对我国的启示

根据各个国家的经验，LTV政策作为一项宏观审慎工具，具有实施灵活的特点，其既可以单独使用，也可以与DTI等其他宏观审慎政策联合使用。通常是相机抉择，无须遵守一个明确的政策规则；其可以根据不同贷款额度、不动产价值、用途、所处区域等等诸多因素，作出差异化的规定，可以实现定向的政策目标。因此，对我国具有重要的启示。

丰富我国首付比的政策框架。目前，我国首付比仅按照首套、二套比例做区分，考虑的因素还比较单一，针对当前市场分化的形势，为适应新常态，稳定房地产市场运行，降低风险，下一步还可以考虑对不同区域、不同价值、不同类型的住房贷款实施不同的首付比政策

赋予不同首付比住房贷款一些市场化的约束和调整机理。一是指导商业银行针对不同首付比的住房贷款制定区别的利率标准。二是协调银监会针对不同首付比的住房贷款制定不同的风险权重、风险拨备要求。三是在今后对不同首付比的住房按揭贷款证券化（MBS），政策上进行区别对待。

探讨推动我国住房抵押贷款保险市场发展。我国在2005年前曾要求住房贷款购买商业保险，但此保险主要针对抵押房屋发生火灾等意外的财产险，与国外房贷信用保险意义完全不同。为促进房地产市场消费，特别是解决年轻人购房首付困难问题，可以推动保险业发展房贷信用保险业务，或是研究具有政府背景的机构设立专门发放房贷信用保险的按揭贷款保险公司，在一定限度内由商业银行自主决定购买房贷信用保险的住房贷款的首付比要求，缓解首付比政策对市场流动性和交易活跃度的抑制。

[1]哈特.企业、合同和财务结构[M].上海人民出版社，2006.

[2]卢克今,薛恒新.贷款价值比对商业银行风险管理决策的有用性-会计准则和实物期权的结合[J].管理世界，2012（11）.

[3]Krainer John，Stephen Leroy,O Mungpyung. Mortgage Defaut and Mortgage Valuation[J]. Working paper,Federal Reserve Bank of San Francisco and University of California,Santa Barbara:2009.

[4]丁彦皓.中国住房抵押贷款证券化信用风险的波动特征检验-基于ARIMA-ARCH模型的论证[J].金融经济学研究，2013（7）.

[5]李永胜.兼具宏观和微观审慎监管功能的LTV限制[J].统计与决策，2013（17）.

（责任编辑：武 亮）

袭 希（1986-），女，辽宁抚顺人，哈尔滨商业大学管理学院讲师，博士，研究方向：金融创新管理与技术创新。

本文系哈尔滨商业大学博士科研启动基金（项目编号：14RW17）

2015-06-07

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