个人信贷业务在房地产市场的作用及风险规避

秦 莉

（中国建设银行股份有限公司韶关市分行住房金融与个人信贷部，广东韶关512026）

个人信贷业务在房地产市场的作用及风险规避

秦 莉

（中国建设银行股份有限公司韶关市分行住房金融与个人信贷部，广东韶关512026）

个人信贷业务对推动房地产业的蓬勃发展，具有较大的促进作用。但也不可避免存在一定的市场风险。通过对个人信贷业务在房地产市场所起的作用以及存在的风险进行分析，从中可以研发出规避和防范个人住房信贷业务风险的若干策略，用以做好银行的个人住房信贷业务工作，避免遭受因个人住房信贷业务风险带来的损失。

个人信贷；房地产市场；风险规避

随着我国市场经济的深入发展，不管是在国有银行，还是民营银行，个人信贷业务都得到了迅速的发展。特别是在当今全国各地房地产业遍地开花的情况下，个人信贷业务的发展更是达到了历史的最新高峰。个人信贷业务在房地产市场发展中所起的作用是巨大的，也是空前的。然而，凡事都有其两面性，自然规律是这样，经济规律也是如此。因此，对个人信贷业务在房地产市场发展中起到怎样的作用、存在怎样的风险以及如何去有效规避和防范风险进行深入细致的分析研究，就显得十分必要和重要。

一、个人信贷业务在房地产市场所起的作用

个人信贷业务是运用从负债业务筹集的资金，将资金的使用权在一定期限内有偿让渡给个人，并在贷款到期时收回资金本息以取得收益的一种金融业务。而用于购房按揭贷款业务的个人信贷业务，就是个人住房信贷业务。在当今中国房地产业正发展得如火如荼的情势下，个人信贷业务得到了长足的发展，个人住房信贷业务在房地产市场中起到了巨大的作用。

一是刺激了多数人的购房需求。个人信贷业务介入房地产市场，促使广大民众的消费理念渐渐发生变化，开放型的消费理念逐步取代了传统型的消费思想。近半个多世纪以来，通货膨胀问题日益成为人们所关注的焦点和热点［1］。随着我国通货膨胀逐渐上扬的影响，在存款与购置房产的问题上大多数人毅然选择了后者。特别是随着全国各个大小房地产公司的遍地开花，全国各地的商业楼盘如雨后春笋一般拔地而起，当各式各样美轮美奂的洋房、别墅充斥着整个房地产市场的时候，许多原本在观望、徘徊的只有一部分购房资金的人们，便经不住房地产销售部门强大的宣传攻势和售楼人员的悦耳推介，几经思想斗争后纷纷加入了按揭购房大军的行列。正是个人信贷业务的积极介入，才极大地刺激了广大消费人群对购置房产的强烈欲望，同时增强了广大消费人群对购置房产的信心和决心。可以想象，如果没有金融机构的支持，没有个人住房信贷业务在房地产市场发挥作用，许多工薪一族在购置商品房上也就只能望房兴叹。

二是增加了商品房的销售份额。在银行等金融机构及个人信贷业务进驻房地产市场之前，各大小楼盘的销售份额是十分有限的。当国家放宽商品房销售有关政策，银行等金融机构及个人信贷业务大举进驻房地产市场之后，形势马上发生了根本性的转变，全国各地大小楼盘的销售份额立刻呈几何式增长。笔者在有关部门了解到，一个人口20万的县城，在个人信贷业务进驻房地产市场之前，每年销售商品房不到500套；当个人信贷业务进驻房地产市场之后，平均每年销售商品房超过1 000套，同比销售额翻了一番。在北上广深等超大城市，这种现象就更加明显。在一线城市，凝聚了更多的打工一族，他们在一个城市工作、生活的时间长了，就逐渐产生对这个城市的认同感，加上国家户籍政策的调整和准入城市门槛的放宽，许多打工一族选择了在打工城市成家、买房、置业，这样就大大增加了商品房的销售需求。而许多打工一族手上的资金有限，就只能求助于银行等金融机构。因而，个人住房信贷业务无疑是广大需要买房成家的打工一族的“救世主”。

三是推动了房地产业迅猛发展。如果说国家实行职工住房货币化和商品房政策是催生我国房地产业的土壤，银行等金融机构在房地产市场积极推行个人住房信贷业务则是促进房地产业蓬勃发展的强心针。我国自20世纪90年代初实行商品房政策后，建设银行、工商银行等银行便成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法。但当时的个人住房信贷条件是比较严苛的，既要求提供双重抵押担保，又要求借款人的存款金额不少于房款的30%，最高借款期限为10年。因而，严重影响了房地产业的发展。20世纪90年代末，国家进一步放宽了个人住房信贷的条件，不但取消了双重抵押担保和存款要求，还相应延长了借款期限。特别是进入21世纪以后，中国人民银行降低了个人住房公积金贷款利率水平，各机关事业单位及大中型国有企业不断调高干部职工的住房公积金比率，这可以说是我国实行住房商品化政策的又一次革命。个人住房信贷条件的放宽，以及广大干部职工个人住房公积金的提高，有力地推动了我国房地产业的迅速发展和可持续发展。

二、个人信贷业务在房地产市场中存在的风险

在市场经济发展的大潮中，个人信贷业务在房地产市场所起的作用是巨大的。但是，正如所有的经济规律一样，不可能只有纯粹的利好一面，而没有负面影响。在房地产市场中，个人信贷业务同样也存在风险。

一是世界经济大环境发生深刻变化产生的风险。金融全球化是当代世界经济的重要特征［2］。当今世界经济的主流是市场经济，目前全世界有160个国家和地区加入了世界贸易组织（WTO），我国也于2001年12月11日正式加入世界贸易组织。市场经济是一种自由市场经济体系，在这种经济体系下，产品和服务的生产及销售完全由市场的自由价格机制所引导，而不是像计划经济一样由国家或政府所主宰。在市场经济体制下，大市场小政府现象十分明显。各种经济成分和经济链条主要由自由市场来完成，各种资源配置也由市场自发实现。不管是人们，还是资本，都是趋利避害的。投资者大多会选择利润高、效益好、见效快的行业，即热门行业，而冷门则很少有人问津。这样，当行业或产业经济达到一定饱和时，朝阳经济就会向夕阳经济转变。一旦发生大规模的经济变化，就会出现产品过剩、大量产业工人失业、银行等金融机构以及投资者紧缩银根等经济现象，这就是马克思在资本论谈到的经济危机。在当今世界经济全球化、区域经济一体化的现实情况下，随着世界经济大环境的发生变化，必然会对房地产市场中的个人信贷业务即个人住房信贷业务产生深远的不可估量的影响。例如2008年世界金融危机爆发后，素有“世界工厂”之称的东莞，“三来一补”企业受到了巨大的冲击，许多中小企业被迫裁员、降薪甚至是倒闭，从而对该市房地产业带来了巨大的影响，该市房地产业至今还在萎靡徘徊不前，房价跟临近的广州、深圳、珠海相差甚远。经济大环境的持续低迷，必然导致个人住房信贷客户经济收入水平的下降，从而产生信贷风险。

二是国家房地产宏观政策发生变化形成的风险。我国虽然实行市场经济制度已经多年，但是对于一些涉及国家经济命脉或是对民生影响极大的行业，国家仍然牢牢把握宏观调控这个杠杆，密切关注这些行业的走势和大势。在我国，货币分房制度已经实行了20多年，全国各地的房地产业一度空前发展，各地房价一度持续升高，广大老百姓为此叫苦不迭，许多人都说“住房难，买房更难”。当房地产热到达一定程度的状态下，政府必然会挺身而出，通过宏观调控或改良政策等方式，对房地产业进行必要的控制。政府通过调控土地使用政策、限制各地使用土地指标、限制外地居民购房或者提高购房首付标准等办法，实现对房地产行业发展的有效控制。当国家的宏观政策发生重大改变时，必然会对房地产市场中的个人信贷业务产生难以估算的影响。例如“央行限贷”、“央行调息”等政策的实施，对房地产市场的个人信贷业务均产生不小的影响。

三是国家银行存贷利率调整变化后带来的风险。在市场经济体制下，无论是哪一个国家或地区，银行存款贷款利率都不是一成不变的，银行存款贷款利率会随着经济规律的变化而变化。一般而言，当银行存款贷款利率下调时，房地产业就会得到有利发展，房地产市场的个人信贷业务就会上扬；相反，当银行存款贷款利率上调时，房地产业的发展就会受到抑制，个人住房信贷业务就随之下挫。在银行存款贷款利率较低的情况下，许多拥有闲散资金的居民往往会选择购房投资，以获取现有资金的最大收益。当国家金融政策发生变化，银行存款贷款利率调高时，必然对投资炒楼群体造成一定的冲击，从而产生个人信贷业务的风险。

四是贷款个人的经济状况出现问题导致的风险。自我国实行货币分房政策以来，全国各地房地产业得到了迅猛的发展，全国城乡房价持续升高。在进入21世纪以后，全国各地特别是一线城市的房价一直居高不下。正是房地产物业存在较大的升值空间，一度吸引了许多市民热衷于投资购房和炒房。近二十年来，炒房一直是我国的热门话题，也催生了一大批“房叔”、“房姐”，拥有十几套甚至是几十套房产的市民大有人在，国家机关和企事业单位干部家庭每户拥有2套房产的十分普遍。但是，市场经济毕竟是存在一定风险的经济模式，市场经济培养造就了成千上万的富豪，但也导致了许多殷实家庭走向没落。不确定性是市场经济的一大特点。在房地产市场中的个人信贷业务高度发展的同时，必然也埋下了不可抗拒的金融风险。在各种经济因素的共同作用下，当个人住房信贷客户的经济状况发生下滑时，个人信贷风险便应时而生。

三、规避和防范房地产市场中个人信贷业务风险的策略

第一，建立银行国家宏观政策分析研判处置机构。开通个人住房信贷业务的银行等金融机构，必须增强掌握国家宏观政策变化的意识，时刻关注国家宏观政策的变化，切实掌握国家有关政策的具体条款。为有效应对国家宏观政策变化给个人信贷业务带来的影响，银行等金融机构必须建立健全专门针对国家宏观政策进行分析研判和制定正确应对方略及具体措施的相关机构，强化相关机构功能作用，切实做好应对国家宏观政策变化的各项工作。要选调思想政治素质好、政策法规水平高、工作责任心强的精干员工，组成银行应对国家宏观政策变化及分析研判处置机构，合理设立具体工作部门，明确各工作部门的具体分工和职责，切实把应对国家宏观政策变化及分析研判处置工作落到实处。要加强组织人员的业务培训，对组织机构不同职务的人员进行分类培训，增强培训的针对性和实效性。要善于学习借鉴国（境）外的有关先进经验，注重理论联系实际，有效开展应对国家宏观政策变化及分析研判处置工作，不断提高应对和分析研判处置水平。要善于从信贷业务部门挑选业务骨干进入银行应对国家宏观政策变化及分析研判处置机构，切实加强应对政策变化和分析研判处置工作力量。同时，也要善于在应对政策变化及分析研判处置机构中，选派有关人员到信贷业务部门跟班学习或交流挂职锻炼，以利于应对国家宏观政策变化及分析研判处置工作的有效开展和工作水平的进一步提高。要保障组织机构人员的福利待遇，培养组织机构人员对本职工作的认同感和荣誉感，让广大组织机构员工爱岗敬业，积极为组织作出应有贡献。

第二，强化银行应对个人住房信贷业务风险能力。在银行发展史上，金融基础比较薄弱的小银行应对信贷风险的能力较弱，而基础牢固、实力雄厚的大银行应对信贷风险的能力就较强。尤其是大型国有银行，不但应对信贷风险的能力强，而且经验也比较足。在市场经济的条件下，不管是大银行还是小银行，也不管是国有银行还是民营银行，在某些特定时期都难免会受到个人信贷风险的困扰。为此，银行等金融机构必须正视个人信贷风险，采取积极有效措施，切实增强应对个人住房信贷业务风险的能力。要对个人住房信贷业务风险有足够的估计，在个人住房信贷业务得到迅猛发展时，不可盲目乐观，更不可毫无防备和限制地盲目发展个人住房信贷业务，防止遭到泡沫经济的惨重打击。要针对个人住房信贷业务存在的不可抗拒的金融风险，制定行之有效的、可操作性强的应对措施和预案，以保证公司始终立于不败之地。要注重做好个人住房信贷客户数据信息管理工作，建立完善客户信息数据库，拓宽客户信息内部数据来源和外部数据来源［3］。要建立完善个人住房信贷业务台账，监测个人住房信贷客户的经济状况，一旦发现客户经济状况出现异样，便要及时采取有效的应对措施，尽最大可能减少银行的损失，把信贷风险降到最低水平。要加强与房企和个人住房信贷客户的联系和互动，密切掌握当地房地产业的发展状况和客户群体的经济状况和水平，注重搜集有关情报信息，为应对风险分析研判提供第一手资料。

第三，抓好个人住房信贷项目的审批和核查工作。规避和防范房地产市场中的个人信贷业务风险，不但要在宏观层面制定有效应对措施加以防范，还要在个人住房信贷业务的微观层面上进行管控规避。首先，要严格项目审批程序，切实抓好个人住房信贷项目的审批工作。要进一步建立完善个人住房信贷项目的申报和审批的制度机制，从源头上防止和规避房地产市场中的个人信贷风险。要把个人住房信贷项目审批权收回省级银行机构，加强银行信贷项目审批机构力量，确保各个信贷项目审批工作准确无误，防止项目审批工作流于形式、走过场，杜绝项目审批工作环节出现任何漏洞。其次，要认真做好个人住房信贷项目的审核检查工作。对每一个个人住房信贷项目，都要做好工作台账的细致审查。要组织业务精干人员，进行集体审核检查，发现有违规或不符合要求的项目，一律不予批准通过。可以采取异省交流审核检查的方法，防止人情审查，坚决不让不符合要求的信贷项目获得通过。再次，要做好个人住房信贷项目的跟踪服务和管控工作。在市场经济体系下，金融机构是一组专门为客户提供金融服务以满足客户对金融产品消费需要的服务型企业［4］。银行等金融机构对客户实行全程跟踪服务和管控是理所当然，同时也是十分必要的。许多个人住房信贷业务风险的案例说明，信贷风险并非发生在项目审批环节，而是发生在项目进行的过程中。究其原因，很大程度上是因为银行有关负责部门对个人信贷项目没有进行有效的跟踪服务和管控，从而导致部分信贷项目因服务不到位或管控不及时而发生死账、烂账现象。因此，要注重做好个人住房信贷项目的跟踪服务和管控工作，定期了解客户的经济发展状况，对于经济状况发生变化的客户，能够及时采取有效的应对措施，避免银行遭受个人信贷业务风险带来的损失。

［1］徐英富.货币银行学［M］.北京:机械工业出版社,2013:259.

［2］张友麟,杜俊娟.金融学概论［M］.上海:上海财经大学出版社,2013:221.

［3］安贺新,苏朝晖.商业银行客户关系管理［M］.北京:清华大学出版社,2013:27.

［4］逄俊杰,李剑.金融产品营销［M］.北京:中国财富出版社,2013:3.

The Function and Risk Aversion of Personal Credit Business in the Real Estate Market

QIN Li
（Section of Housing Finance and Individual Credit,China Construction Bank Corp., Shaoguan Branch,Shaoguan 512026,Guangdong,China）

Personal credit business for the real estate industry to promote the vigorous development,with a larger role in promoting.However,the personal credit business still carries some market risk.The author aims to makes a detailed analysis on the personal credit business plays in the role of the real estate market and the existence of the risk,and puts forward some countermeasures to avoid and prevent the risk of individual housing credit business,do a good job of individual housing credit business to work for the bank,avoid losses due to individual housing credit risks and provide a useful reference.

individual credit;real estate market;risk aversion

F832

A

1007-5348（2015）03-0139-04

（责任编辑：曾耳）

2014-12-23

秦莉（1971-），女，湖北丹江口人，中国建设银行股份有限公司韶关市分行住房金融与个人信贷部总经理；研究方向：银行信贷。