我国物业服务合同的性质辨析

崔令之,周 睿

(湖南师范大学法学院，湖南 长沙 410081)



我国物业服务合同的性质辨析

崔令之,周 睿

(湖南师范大学法学院，湖南 长沙 410081)

物业服务合同的性质在学界存在着不同的观点和看法，主流观点是将其定性为一种委托合同，认为其是业主将物业管理事项委托给物业服务企业管理而签订的合同；还有将其定性为服务合同、混合合同甚至是纯粹的无名合同等。虽然学界对物业服务合同的性质存在不同的看法，但将其归类为民事合同的一种确是上述所有观点的统一看法，因物业服务合同约定的管理、服务事项具有较强的专业性、公益性，且物业服务企业的经营活动具有特殊性，因此，应当将其定性为一种独立的民事合同。

业主;物业服务企业;物业服务合同

房地产行业的兴起和发展，催生了物业管理这一新兴行业的产生，尤其十八大以来，国家加大对房地产的调控和改革，虽然一定程度上抑制了房地产行业的迅猛发展，却使得业主和物业服务公司之间的矛盾日益凸显出来。为了有效的缓和两者之间的矛盾，更好地处理业主和物业服务公司的关系，如何正确地对待物业服务合同就成为了一个重要的课题，而这一课题中的一个最重要的核心问题就是如何定性物业服务合同。

群体大小对保育阶段猪的采食、饮水、排泄等影响不大，但对活动、争斗影响明显，以40头组发生打斗行为最少，20头组次之，10头组最高。

在2003年6月国务院颁布《物业管理条例》之前，我国的物业服务合同一般都称为“物业管理合同”，深深地打上了行政干预的烙印，物业管理合同重在“管理”二字；而国务院于2007年8月修改后再行颁布的《物业管理条例》中(下文中所称《条例》为2007年版《物业管理条例》)，则将此类合同统称之为“物业服务合同”，着重强调“服务”二字，明确了物业服务合同成为一种调整私法关系的民事合同。值得注意的是，尽管通过国务院颁布的条例统一了此类合同的名称，但对物业服务合同如何定性，立法者并没有给出明确的观点，致使理论界在探讨物业服务合同时存在着一定的争议。物业服务合同由于其服务的事务具有很强的专业性和综合性，其合同主体业主和物业服务企业具有特殊性，服务的职责和事项具有一定的公益性，经营活动具有特殊性，因此，本文认为应当将其定性为一种独立的民事合同，成为《合同法》中有名合同的一种。

一、学界关于物业服务合同的性质争论的不同观点

第一种观点认为物业服务合同属于委托合同*夏善德.物业管理法[M].北京：法律出版社， 2003.158.，这一观点也是大多数学者的观点。最高院在2009年7月6日就建筑物区分所有权中的相关问题答记者问时，也是支持了此种观点，明确物业服务企业与业主之间的关系是委托与被委托的关系，业主将物业服务事项委托给物业服务企业，将物业服务区域的管理权交与物业服务企业，期望其利用其专业性来维护业主的利益。因而这一委托关系存在一定的特殊性。持这一观点的主要理由为：

第一，物业服务合同和委托合同的行为对象相同，都是提供劳务性的服务。在物业服务合同中，物业服务企业根据合同约定，受业主委托为业主在小区内的生活提供便利性的服务，维护小区内的安全、清洁等，并提供物业管理、服务等其他相关劳务，这一点与委托合同的特征吻合。第二，物业服务合同与委托合同都是双务、诺成性合同。业主享有合同赋予的权利，有权要求物业服务企业按照合同内容约定的标准，及时对小区事务进行管理和服务，同时，业主也要履行其义务，如不得在小区内违建和违停、违规影响其他业主生活、按时向物业服务企业缴纳物业费等；物业服务企业同样有收取物业费的权利，并妥善处理物业管理事务的义务，因此符合双务合同的特征。物业服务合同的诺成性主要表现为只要业主与物业服务企业就物业管理和服务的范围和事项达成合意，即成立合同。而委托合同在学界是公认的典型的双务合同和诺成性合同的一种。第三，委托合同说的观点认为，由于物业服务合同涉及的服务事务如小区治安维护、绿化和环境卫生、电梯和楼梯等公共设施的管理、对违停违建行为的劝阻等，服务事项具备多样性，包括了承揽、保管、服务等多种委托性法律关系，因而应将其视为一种综合性的委托合同*高富平，黄武双.物业权属与物业管理[M].北京:中国法制出版社, 2002. 174.。

第二种观点认为物业服务合同属于服务合同。主要理由是：1.从名称来看，物业服务企业本身就包含“服务”二字，因此物业服务企业主要提供的是一种物业服务，这种服务是一种专业化、技术化并且相对其他服务而言也是比较复杂的一种服务，并且物业服务企业所提供的服务是一种有偿服务。2.在物业服务法律关系中，由物业服务企业提供的针对小区周围的环境及全体业主的技术化、专业化和社会化的有偿服务或称“劳动”，并非业主自己所能承受，业主依物业服务合同的约定向物业服务企业支付的是劳动报酬，因而符合服务合同的基本特征。

第三种观点认为物业服务合同是两种合同的混合，因而属于混合合同的一种。至于是哪两种合同的混合，在学界依然存在不同的观点，其一，认为物业服务合同是行纪合同与委托合同两者的混合*张小红，韦人.物业管理服务合同的法律特征[J].法学,1998,(7).，支持此观点的主要依据是：1.委托和行纪合同订立的基础是合同主体之间的相互信任，一般委托人和被委托人或者行纪人和委托人之间都有一定的关系，或亲属关系、或生意上长期的合作伙伴等；而在物业服务合同中，业主信任的是国家对物业服务企业所制定的管理标准，如物业服务企业的资质、等级、服务质量评价等。因此三者均属于典型的基于合同双方当事人的信任而建立的信赖合同；2.委托合同与行纪合同、物业服务合同都属于诺成性、双务合同(前述理由已说明)； 3.在合同的有偿性方面，物业服务合同更偏向于行纪合同。在行纪合同中，由委托人向行纪人支付报酬，行纪人以自己的名义从事委托贸易活动，因此行纪合同毫无疑问属于有偿性的合同；而物业服务合同提供服务也是以业主交纳物业费为前提；但委托合同既可以有偿也可以无偿，支不支付报酬只会影响委托人应承担的法律责任；4.行纪人与行纪合同第三人签订的其他协议无法对委托人直接发生效力，并且他只能以自己的名义从事民事活动；物业服务企业与第三方签订的其他协议也不能约束业主，物业服务企业只能以自己的名义从事物业管理活动，即使其委托给第三方的物业服务事项，如果服务不合格，业主也只需要追究物业服务企业的责任，而不应该由业主代位向转委托方追究责任。

同样，物业服务合同属于服务合同的说法，笔者也不是很认同。服务合同在《合同法》上属于无名合同，理论界也没有对服务合同的定义和特征进行界定，实际操作中也仅仅只是根据《合同法》的总则来处理服务合同的相关问题；而物业服务合同在《条例》中共出现了18次，也对合同的内容、解除、终止及违约责任做了较为详细的描述。

(一)合同约定的物业管理和服务事项具有很强的专业性和综合性

至于有学者认为物业服务合同属于一种纯粹的无名合同，从目前的立法来说是有一定道理的，《合同法》第124条有一个兜底条款，即“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”物业服务合同属于民事合同，但又不在《合同法》明文规定的15种合同之列，而《物权法》和《条例》中虽然有此合同的相关内容，但也只是散见于各条款中，没有对物业服务合同做系统的规定。然而随着社会的进步及十八大提出的加快城镇化建设，商品房的需求会越来越多，因而所引起的物业服务合同纠纷也会层出不穷，再加之物业服务合同有其服务的专业性、独立的人格性等特征，根据立法需要有一定的前瞻性的道理，因此，笔者认为将物业服务合同定性为一种新型的独立民事合同比较合适。

第五种观点认为物业服务合同因其复杂性、服务事项的专业性，仅仅适用《合同法》总则的相关内容来处理物业纠纷，已远远不能满足实际的需要，因此，需要将物业服务合同从无名合同中独立出来，将其视为一种独立新型的民事合同*郝杰.物业服务合同法律问题浅论[J].经济与法,2015,(2).。该说认为，一般民事合同都有一个很明确的客体，如买卖合同中的提供货物支付价款、代理合同中的代理法律行为、或是雇佣合同中被雇用人提供劳务行为等。而物业服务合同的客体是包含多种行为和服务的，如物业服务中提供清洁劳务的行为、代为交纳水电费的代理行为、承揽公共区域的水电气管道铺设等行为；因此，物业服务合同是一种独立的、新型的合同，如仅仅将其作为一种无名合同，由于其调整的物业服务关系的复杂性，将不足以解决实务中所带来的种种困难和矛盾。

二、对上述观点的分析与探讨

(二)服务职责和事项具有一定的公益性

平心而论，与白丽筠相比，叶霭玲实在只能算是只丑小鸭，她的相貌跟白丽筠根本不在一个档次上。白丽筠高挑腿长，胸脯子挺挺的，脸上白皙光洁。叶霭玲呢，矮矮胖胖的，肉眼睛，皮肤远没有那么白……但是叶霭玲很纯，人际交往简单，就像九寨沟的水，让人一眼看到底。白丽筠的人际关系就复杂了，让人摸不着边沿。

物业服务合同也不是委托合同和行纪合同的混合：首先，委托合同及行纪合同是基于人身性质的信赖关系，具有很强的人身性质。物业服务合同是基于企业的资质等，具有浓厚的商业性质；其次，双务性、诺成性合同是民法上对合同理论上的分类，物业服务合同、委托合同、行纪合同在理论上来说属于双务合同、诺成性合同*郝杰.物业服务合同法律问题浅论[J].经济与法,2015,(2).，但这并不能成为物业服务合同属于委托、行纪合同的混合合同的理由；再次，行纪人以自己的名义对外实施行为的效力不能直接及于委托人，但物业服务企业做出在物业管理范围内的行为可以及于全体业主。

其二，认为物业服务合同是委托、代理、承揽、服务等多种合同的混合。此观点认为，物业服务合同是包含多种法律关系的复合性合同，不是单纯某两类或三类有名合同的混合。在物业服务中，不仅包括对公共物业的管理，还包括对共有物业设施的维修、保养等。因而物业服务企业根据合同的约定所承担的合同义务的范围相当复杂，涉及到许多有名合同和无名合同所规定的法律关系，主要有雇佣合同、保管合同、委托合同、承揽合同等，混同了雇佣、保管、委托、承揽等多种法律关系。因此，其法律性质应该既不是我国现行法律中规定的某一有名合同，也不是无名合同，而是比较复杂的混合合同的一种*许步国.对我国物业服务合同的性质与法律效力问题探讨[J].前沿,2006,(6).。

第四种观点认为物业服务合同是纯粹的无名合同。在民法学中，区分有名与无名合同的意义在于处理这两类合同所带来的民事纠纷时，适用的法律原则和规则存在一定的差异，有名合同的处理在《合同法》上除了应当适用合同法所规定的普遍原则之外，还应当适用《合同法》分则中所规定的每一种有名合同的细分规则，而无名合同只需不违反《合同法》总则中的原则即可。此观点认为在实务处理中，现阶段《合同法》总则已足以适应物业服务合同所引起的纠纷，无需再规定更细化的规定或者将物业服务合同有名化来处理物业纠纷，因此，将物业服务合同作为无名合同的一种适用《合同法》总则来处理即可。

三、物业服务合同是一种新型、独立的民事合同

综上所述，物业服务合同是随着物业行业的发展而产生，由于房屋业主对住宅小区的共有部分的自我管理不能，而法律承认业主与物业服务企业的合法交易性，因此这是物业服务合同产生的现实基础，而这一合同和《合同法》中规定的有名合同都存在一定的区别，其有自己的独特的性质，应当将其独立出来。现就物业服务合同定性为独立合同的相关理由阐述如下。

在现有价格下，联通和移动各自获得的支付都是50。当联通选择涨价时，如果移动采取跟随策略同时涨价，则两家公司的利润都会提高，都可以获得更大的支付70。联通涨价时如果移动采取不涨价策略，则会因为有部分联通宽带用户转而使用移动宽带获得额外支付变为90，移动则会损失市场份额导致获得的支付减少降为10。反之亦然。

《条例》第4条明确规定：“采用新技术、新方法，依赖科技进步提高物业管理和服务水平”。从该条中用两个“新”字及“依赖科技进步”来提高物业服务和管理水平，可以看出从立法本身就承认了物业管理及服务的事项具有专业性和综合性。物业服务合同确实也涉及很多领域，客体范围相当之广，主要包括小区的供水电气热、绿化、治安、公共道路养护、停车场的规划和维护、规范业主可能影响小区公共利益的行为等。这些内容体现服务事项的综合性，而单独来看每一项事务，又都具有很强的专业性，如小区的道路养护，需要规划好何时养护，道路应用何种材料，请什么样的施工队等等，都具有很强的专业性。《合同法》分则中确立15种有名合同的主要原则，是以该种合同标的是否为某个领域或者某个行业的合同约定的特殊事项为标准，如建设工程合同、承揽合同、货运合同等，都是因为其在特定的行业中具有特殊的合同标的，且在民事活动中形成了一种固有的交易模式。正因为如此，具有特殊合同标的的物业服务合同，现已经成为一种普遍的城市现象，形成了一种业主与物业服务企业的固定的交易模式，因此也应当被确立为一种独立的有名合同，从而有利于物业服务关系的稳定，更好地发挥合同的作用。

本文作者认为，仅通过对物业服务合同法律特征的分析，将物业服务合同归为委托合同的观点是无法成立的，物业服务合同与委托合同的本质区别主要如下：1.法律责任后果不同。这是物业服务合同不属于委托合同最大的原因所在。在委托合同中，受托人以委托人名义为委托人代为处理委托事务，由委托人直接承受法律后果，受托人在主观上只要没有恶意，不需要承担委托事务的任何法律责任，同时也不享受委托事务所带来的任何利益，这是法律基本原则中权利义务对等性的体现；而在物业服务合同中，物业服务企业处理小区内事务的权利是全体业主所赋予的，它并非受业主委托，而是以物业服务企业自己的名义行使权利和提供服务，它对合同约定的管理事项有自主权利，并承担相应的法律后果。2.是否具有自主性特征的情形不同。依据《合同法》规定，受托人对委托人应尽忠实义务，其在处理委托人的委托事务时，必须按照委托人的指示行使，除紧急情况外，不得遵从自己的意愿；而在物业服务合同中，业主与物业服务企业只会约定物业服务及管理事务应达到的目的，物业服务企业的服务质量应该达到的程度，即合同的目的，而不会约定达到该种管理事务的目的、服务质量的好坏应该如何行为，简单说来，就是物业服务合同只管服务结果而不管服务过程，这点与委托合同的差异较为明显。由于物业服务合同的独立性，只要服务企业按照合同的约定从事民事行为，没有带来损害业主利益和相关事项的后果，物业服务企业在合同约定范围内有完全独立的权利决定如何做好物业服务，而不需要按照业主大会及业主委员会的指示办理，更不需要遵从个别业主的指示，但需要接受业主、业主大会及业主委员会的监督。3.委托的范围不同。根据合同法的规定，委托人在获得受托人的同意后，可以将同一委托事项同时转委托给第三人，即转委托是不受限制的。而物业服务合同约定了物业服务的事项只能由一个物业服务企业来管理，一个住宅小区不能同时引入两个物业服务企业，否则会引起管理物业的纠纷。另外，在委托法律关系中，只要经委托人同意的事项，受委托人是可以全部转委托的。而在物业服务合同中，业主之所以聘任物业服务企业，是因为业主缺乏统一的管理，也没有物业管理的专业知识，因此物业服务企业不得随意将服务事项转委托给第三方，除非对于物业服务中的某一专项事项，如通信设施修理等，具备很强的专业性质，物业服务企业可以将其委托给第三方专业人士，其他牵涉全体业主利益或者小区整体的事项不得转委托。4.任意解除权不同。在委托合同中，合同双方当事人都享有任意解除权。这是因为“委任的前提是信赖关系，一旦发生当事人的人格在客观上无法信赖的情况时，委任关系原则上亦应终止。”*邱聪智.新订债法各论(中)[M].北京：中国人民大学出版社,2002.184.即委托合同的基础就是双方当事人之间的信任关系，一旦丧失合同成立的基础，即双方之间不再相互信任，那合同关系也随之终止。物业服务合同中双方却不能随意行使解除权，根据《物权法》第76条和《条例》第12条的规定，业主团体对物业服务合同的单方解除权只有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意时，方可成立。如此立法的目的是因为物业服务合同不仅只是涉及普通的单个合同主体利益，而是涉及到相关的全体业主的利益，关系着整个建筑物住宅小区内日常秩序的稳定，法律从安全角度出发，严格限制此种解除权，有助于维护全体业主的利益和安全。5.费用承担情况不同。受托人为委托人处理事务时，委托人应当预付受托人处理委托事务的费用；没有预付费用的，受托人所垫付的费用应全部由委托人承担，并且委托人应当承担此笔费用的利息。而物业服务企业在处理物业管理事项时，是通过向业主收取物业服务费用来实现的。而且，一旦收取了物业费，物业服务企业不得再向业主加收其他费用，至于物业服务企业在处理物业管理事务中所支出的费用由物业服务企业自身通过经营来控制，既物业服务企业既要保证服务的质量，还要保证自己企业的正常运营。6.归责原则的区别。违反委托合同采取的是过错责任原则，如果是有偿委托关系，只有受托人存在处理委托事务的过失，给委托人造成损失的就要承担赔偿责任；而如果是无偿委托关系，因受托人在处理委托事务时存在故意或者重大过失，给委托人造成损失的才需要赔偿责任。而从《条例》第36条的规定来看，违反物业服务合同的责任采取无过错责任原则，即无论物业服务企业是否存在过错，只要其提供的服务不符合合同约定的质量或标准，就必须承担相应的法律责任。

2.2.1 供试品的制备 （1）切片：取姜黄样品切片（干品），每个样品任意选取10片，备用。（2）粉末：取姜黄样品粉末（60目），称取约2 g样品，装入自制的玻璃测色皿中，盖上测色皿盖，备用。

物业服务合同所确立的公益性是该合同成为独立合同的另一理由。我们知道，一般民事合同是以合同双方约定的私利为构成前提，主要是解决民事主体的私法上的关系，如买卖合同，一方提供货物、一方提供货币，相互交易，并不会为公共卫生管理、环境带来一定的影响。但物业服务的职责是以全体业主为服务对象的，它服务所带来的影响不仅仅只针对业主个人，还会对周围的环境以及社会带来很大的影响。物业服务企业所服务的对象除了专属于业主的个人事项，如水电费的交纳、业主的房屋专有部分地修缮等，会对业主个人带来影响外，还包括公共所有部分的维修和管理。因此，物业服务企业是从全体业主的角度出发，来行使物业服务事项的管理职责的。

(2)功能现代化。①节能：外墙有防火隔热层，采用导热系数低的外墙材料，节能降耗；②隔声：内隔墙均采用隔热隔声处理；③防火：使用阻燃材料，防止火灾的波及和蔓延；④抗震：大量使用轻质材料，降低了建筑物自重，增加了装配式软性连接。

最后，要推进人才培养内容的改革，加快独立学院教育内容与人才培养定位的结合，实现“三位一体”的人才培养目标。加快独立学院人才培养制度改革，围绕“三位一体”人才培养定位，在夯实专业基础知识教育的同时，切实加大实习实践环节的教学，同时，还要增加职业精神培育与道德素质教育的内容。充分体现涵盖专业素养、职业技能、职业精神构成的核心职业能力的“三位一体”的人才培养模式的优势，不仅要加强知识教授的全面性，更要建立和健全综合素质的测评体系，保证毕业生在走出校园、走上岗位的时候，能够胜任岗位要求，成为符合时代要求的强技能、懂专业、能科研、讲追求的技术技能型高层次人才。

这里我们所强调的物业服务合同的公益性，需要与我们平时所理解的公益性及免费服务相区别，这里的公益性并非否定了合同的有偿性，我们所缴纳的物业费就是合同有偿性的最直接体现。这里的公益性主要体现在个人的私人利益与小区的公共利益发生冲突时，物业服务企业应当根据物业服务合同所赋予的维护小区公共利益的权利，来履行好小区公共利益管理的职责，如个人阻止物业服务企业通过其家中维修公共水管。虽然物业服务企业的公益性权利相较于业主对其专有部分的权利而言是从属性的，但《条例》却做出了明确规定，“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”*2007年版《物业管理条例》第46条。。小区业主有时为了个人的利益或者专有部分的利益，在小区内所为的一些行为，没有考虑到小区其他业主的利益，可能会影响到其他业主的生活，甚至影响小区周围居民的生活和环境，如不按小区规定在高空悬挂重物，可能掉落砸伤经过的路人等，故法律赋予物业服务企业制止及报告的职责，就远远超出了合同双方当事人利益的狭隘范畴，而具有明显的公益性质。另外，“要求在物业管理区内开展文化教育，医疗卫生、体育健康、计划生育等社区服务活动，以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，物业管理服务企业应当给予协助配合”*2009年《山东省物业管理条例》第 89条。，“要求物业管理服务企业协助公安机关做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作”*2008年修订《天津市物业管理条例》第36条。，这些地方性立法中，出于对公共利益的考虑，都将物业服务企业的公益性行为具体化，而超出了物业服务合同当事人直接经济利益的相关权利和义务。

(三)物业服务企业经营中的特殊性

笔者认为物业服务企业在经营过程中所体现的特殊性更能凸显其独特的商业模式，从而进一步确认物业服务合同为一种独立的民事合同。众所周知，随着房地产行业的兴起，物业服务成为了一种重要的产业，物业服务与管理的有偿行为也日益规范化和专门化，从而使该行业出现了激烈的市场竞争，这就使该行业内的管理服务事项在全面借用现代管理与服务理念之下走向了标准化阶段。

总结《物权法》和《条例》对物业服务行业特殊性的规定，物业服务经营的特殊性主要表现在：首先物业服务企业必须是符合国家规定的相关资质和等级的企业，必须到工商局取得相关的服务资质；其次服务企业向小区提供的是综合性和专业性的法律服务，并不是一般的普通服务；再次服务的行为主要受到物业服务合同的约束，同时还受到公益性职责的约束，但同时也不得违反法律的强行性规定。在一定的情况下，政府行政主管部门也拥有监督指导的权利。这也正是物业服务合同与其他类似的民事合同的最显著的区别。物业服务合同尽管不是《合同法》加以正式使用的法律术语，但从契约自由、平等、有偿等重大的民事原则来看，可以肯定其民事法律关系的特性。

物业服务合同成为一种独立合同的本质是社会管理的介入。在法律出现初期，因为自然人之间的居住属于独栋的房屋，不存在两个房主之间的共有部分，当时存在的纠纷也仅仅限于相邻权纠纷，《民法通则》中关于相邻权纠纷的规定就足以解决矛盾。但随着城市化进程的加快，人们的居住方式带来了一定的变化，由一人或者一个家庭拥有独栋房屋变成了几十甚至几百个业主居住在一栋房屋中，而几栋房屋又构成了一个小区，这就导致业主与业主之间存在着公共部分和公共利益，影响着小区全体业主的生活，因此《物权法》第70条对业主的共有部分和专有部分做了明确地规定：“业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，区分专有权和共有权的目的就是为了除让业主行使专有部分的权利外，还需要区分所有权人就公共管理对外进行授权，维护小区的公共利益，这时就产生了物业服务企业的管理权。严格意义上，物业服务企业的管理权是一种准社会管理权，是为了弥补单个区分所有权人对公共部分的管理不能或管理不便，正因为其是一种准社会管理权，我们才能将小区内的公共环境卫生、治安管理等纳入物业服务企业的管理范畴。这一社会管理职能的赋予，给了物业服务合同更多的内涵，同样也让其有区别于其他合同的显著特征，因而将其定性为一种独立的民事合同是法律发展的必然趋势。

The Discrimination on Nature of Realty Property Service Contracts in Our Country

CUI Ling-zhi, ZHOU Rui

(LawSchool,HunanNormalUniversity,Changsha,Hunan410081,China)

The nature of the realty property service contract in academic circles there are different views and opinions, the mainstream view is its qualitative is an agency appointment contract, believe that education is the owner will matters entrusted to realty service enterprise management and property management contracts signed. And its qualitative for the service contract, mixing and even pure nameless contract, etc. Although academic views on the nature of the realtyproperty service contract are different, but it is classified as a kind of civil contract is a unified view of all of the above views, because of the realtyproperty service contract management, with strong professional, public welfare service items, and realty service enterprise management activity has particularity, therefore, they shall be as an independent civil contract.

owner; realty service enterprise; realty property service contract

2015-04-17

崔令之，女，湖南师范大学法学院副教授，法学硕士，硕士生导师，主要研究方向：民商法学基础理论；周睿，男，三一集团有限公司法务部部长助理，法学硕士，主要研究方向：民商法实务问题。

DF525

A

1672-769X(2015)04-0072-06