商业地产项目造价控制有效手段分析

摘 要：本文针对商业地产项目开发建设造价控制管理，首先分析了地产项目造价控制管理的主要内容及其管理特点，进而详细论述了商业地产项目造价控制的具体可行手段，可以为商业地产开发建设项目造价控制管理工作的实施开展提供合理的参考。

关键词：商业地产；项目建设；造价控制

提高商业地产项目开发建设的收益，最主要的途径就是降低地产项目开发建设的成本投入，这也是在日益激烈的地产项目开发建设市场环境下，提高地产项目开发企业市场竞争力的有效手段。降低项目开发建设的成本投入，就必须依靠强有力的造价控制管理，通过在项目开发的各个阶段进行全过程的造价控制，确保项目开发建设阶段人、财、物投入的最高效使用，进而在确保商业地产项目建设质量的前提下，实现费用支出的有效控制与效益的最大提升。

一、商业地产项目造价控制特点分析

商业地产项目开发建设的造价控制主要是通过在地产项目实施阶段按照相应的管理方法，对项目建设实施阶段实际产生耗费的控制，尤其是对不必要的浪费与损失的控制，确保项目建设造价目标的实现。商业地产项目造价控制的特点主要表现在以下几方面：

1.商业地产项目开发建设造价投入巨大。商业地产开发项目作为大型的固定资产投资开发项目，项目建设的投资规模巨大、项目开发建设周期较长，长时间、大规模的资金占用情况下，如果造价控制管理不力，很容易造成商业地产项目开发出现效益上的亏损。

2.商业地产项目开发建设造价控制管理的差异性加大。由于不同的商业地产开发建设项目无论是在项目的区位、功能、规模以及用途上都有着较大的差异，项目的外观造型、功能配置、装修装饰以及空间设计上的差别也较大，这就会造成在项目造价控制管理上必须针对性的采取不同措施。

3.商业地产项目造价控制管理具有明显的动态特性。由于商业地产项目周期相对较长，从商业地产项目的投资决策直至竣工使用阶段的各种不可控的影响因素也非常的多，因此在对商业地产项目开发建设上，同样应该遵循动态管理的原则，结合实际情况的变化对应的制定各项造价控制管理措施。

二、商业地产项目造价控制管理措施

1.商业地产项目开发准备阶段的造价控制

（1）制定商业地产项目开发造价控制实施方案。在造价控制管理实施方案的制定上，重点是根据不同项目开发建设的实际情况，明确造价控制管理的总目标，成立项目管理组织结构，并对不同阶段的造价控制办法、工程付款方法以及风险管理进行明确的规定。

（2）完善商业地产项目开发造价控制管理组织。合理的组织商业地产项目造价管理机构是开展造价控制管理的前提基础。在组织实施上，应该成立项目管理部门，并由项目负责人作为造价管理的责任人，造价总工负责造价控制管理的具体工作。

（3）确定各个阶段的造价控制管理目标。在完成方案制定以及管理组织结构的完善以后，应该根据项目实施的不同阶段，细化造价控制管理工作的具体工作方案以及不同时期的分解目标。

2.项目决策阶段的造价控制

商业地产项目决策阶段的造价控制是造价控制管理的源头，对于项目的整体造价具有决定性的作用。在项目决策阶段，造价控制管理工作的重点任务是根据商业地产项目的工程标准以及工程规模，准确的计算项目开发建设的投资估算额。对商业地产项目开发建设的建筑工程费、设备与器具购置费、安装工程费以及工程建设其他费用进行估算确认。

3.项目设计阶段的造价控制

在商业地产项目开发的设计阶段，为了控制项目的总体造价投入，首先应该实施设计招投标制度，通过在设计上的招投标降低设计费用，同时引入竞争机制确保设计部门积极采取措施优化设计方案。其次，在商业地产的项目设计方法上，应该采取标准设计以及限额设计的方式，既要确保商业地产项目功能的实现，同时确保设计方案的科学合理，控制项目建设的整体造价投入。此外，对于设计方案除了设计单位以外，还应该积极的组织专家进行评审论证，以便于最大程度的优化设计方案，降低项目的整体造价。

4.商业地产项目实施阶段的造价控制

在商业地产项目实施阶段的造价控制，应该将造价、质量以及进度作为整体目标进行控制管理，通过三者的有机协调，确保项目建设整体目标的实现。在具体的造价控制手段上，首先，应该强化合同管理，确保项目实施阶段监理、施工单位等严格按照合同规定的相关内容执行，避免由于合同管理不当造成的效益损失。其次，在商业地产项目的具体施工阶段，由于材料费用占到建筑工程造价的60%左右，因此应该严格控制材料使用量，避免材料使用浪费行为的发生。同时，在项目实施阶段，应该严格控制工程变更以及现场签证，避免由于工程量的变化等造成造价投入的增加。第三，应该合理运用完工百分比法，按照合同约定及时的核算工程量，并作为支付工程进度款的依据，以免占用过多的投资资金，降低投资效益。

5.商业地产项目结算阶段的造价控制

在商业地产项目的造价结算阶段，应该组织审计部门，通过现场审计计算以及与施工单位进行对账等措施，重点对工程造价结算的所有原始资料的真实性以及完整性进行全面的审核，对工程量以及变更项目等进行审核，对所有项目的定额单价等进行计算，以确保所有造价项目的真实。

三、结语

在商业地产项目开发建设的造价控制管理上，商业地产项目开发建设部门应该根据项目实施不同阶段的实际情况，有针对性的制定相应的项目开发建设造价控制措施，进而确保商业地产项目开发建设造价控制管理目标的实现，提高项目建设开发建设的经济效益。

参考文献：

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[2]张冬凌.如何进行全过程造价管理[J].金融经济，2008（2）.

[3]刘伟，陈进.对商业地产的工程造价审核问题探讨[J].现代商业，2008（9）：81.

作者简介：周梅（1974.10- ），女，中介房屋建筑工程师，现供职于鄂尔多斯市东胜区城市建设局，研究方向：建筑领域