房屋拆迁评估与补偿的几个问题研究

邢小博，毛玉萍，付玉丹

（黑龙江工业学院 经济管理系，黑龙江 鸡西 158100）

1 拆迁房屋的评估问题

根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。第二十五条规定：实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换差价。根据以上规定，不论是货币补偿，还是房屋产权调换，都要根据市场价格进行评估，确定各自的价格后，进行补偿或结清差价；评估是房屋拆迁补偿安置的前提。如果对所有的被拆迁房屋都进行评估，也存着以下的问题：一是对拆迁范围内的所有房屋都进行评估，需要投入大量的人力、物力，一家评估机构短时间内完成有一定的困难；二是在发放房屋拆迁许可证后进行评估，由于评估工作滞后，影响了拆迁工作的进度；三是双方当事人对评估结果有疑义时，需进行复评和专家论证，最后确定评估价格，这要一定的时间，会延长拆迁期限；四是房屋权利状况不清时，会致使评估工作无法进行；五是县（市）级的房地产评估机构、注册房地产估价师少，不能在短时间内满足大量的拆迁评估的需要。

2 拆迁货币补偿基准价格制定问题

是否需要制定房屋拆迁补偿的基准价格，各地的情况各不相同，也存在着一定的争议。在市场化程度高的城市认为不需要。对市场化进程慢的城市，笔者认为是需要的，只有这样做才能更好地保护拆迁当事人的合法权益，又能规范房屋拆迁补偿和房地产评估市场行为。制定的房屋拆迁补偿基准价格，要依据当地的房地产市场实际情况，真正体现出房屋的区位、用途、结构、楼层、朝向和建筑面积等因素构成的房地产价格，笔者所在的县在制定房屋拆迁补偿基准价格时，委托二级资质以上的房地产评估机构对基准价格进行评估，对评估结果邀请了部分房地产开发商、普通居民、物价、土地、房屋等部门的专业人员参加的论证会，用论证会上提出的合理建议，对基准价格进行修正，出台了客观、公正、符合市场规律、可操作性强的房屋拆迁货币补偿基准价格，制定了具有一定幅度的区位、使用、楼层、沿街等系数。

3 评估时点前置与后置问题

在旧城区实施拆迁改造时，办理规划、用地等相关手续后，到拆迁管理部门审核时，尚需一定的时间。在这段时间内，评估机构就应当和拆迁管理部门一起到现场摸底调查，了解规划区域的房地产市场情况，所在城市的区位、地段以及房屋结构、建筑年代等情况，并对不同结构、使用性质、建筑年代的房屋入户抽查，做好记录，掌握第一手资料。房屋拆迁许可证发放后，不论什么时间进行的分户评估，评估时点都应确定在拆迁期限内的某一天，这样做的目的：一是有利于拆迁评估的公平、公正，切实保护拆迁人当事人的合法权益；二是不受拆迁当事人的后期各种因素影响；三是节约评估所需的时间，有利于拆迁工作如期完成。

4 分类评估与分户评估相结合问题

在规划定点的拆迁范围内，评估机构在前期摸底调查的基础上，结合规划区域的房地产市场情况，根据基准价格，按照房屋结构、用途、建筑年代及所在区位等因素进行分类，制定出分类评估的参考数据，由拆迁人和被拆迁人在针对每一户房屋的个别因素，在评估参考数据的幅度内进行商谈，达成协议的，签订房屋拆迁补偿安置协议书；不能达成协议的，申请评估机构进行分户评估。一是有利于拆迁顺利进行，减少分户评估的数量，节约大量的人力物力；二是给拆迁当事人一定的商谈空间，有利于达成协议，减少纠纷。

5 房地产估价师紧缺问题

县（市）级城市房地产评估机构和人员不能适应大量的拆迁评估业务的需要，这是短时间内无法解决的问题。为了及时地做好房屋拆迁评估工作，就要发挥房地产估价师学会的作用，由房地产估价师学会牵头，组织安排好房地产评估机构，在某一城市需要拆迁评估时，提供2家以上房地产评估机构供拆迁当事人选择，这样既解决了评估机构和人员少的问题，又为其他的评估机构解决了业务量不足的问题。

6 房屋确权工作的相互配合问题

对房地产权利状况不清和权利状况相互矛盾时，土地、建设、规划、房地产各部门要相互配合，实事求是地做好房地产权利的认定工作，对《规划法》实施前建成的房屋没有办理相关证照的，土地、规划建设、房地产等部门根据各自职责进行确权，出具书面确权文件；在《规划法》实施后建设的房屋没有办理相关证照的，由规划建设部门进行确权，属合法建筑或违章建筑，都应出具书面文件，有利于房地产评估机构的评估。

［1］莫海明.城市旧城改造的房屋拆迁补偿问题研究［J］.广西师范学院学报，2008，（4）.

［2］杨小艳.城乡统一的不动产拆迁与征收制度构建研究［J］.中国农学通报，2012，（2）.