我国商业银行商用物业抵押贷款风险成因及防范措施浅析

我国商业银行商用物业抵押贷款风险成因及防范措施浅析

胡萍

（中国建设银行股份有限公司湖北省分行，湖北武汉430015）

摘要：信贷风险是商业银行面临的最大风险，信贷风险管理是当前商业银行风险管理的核心。面对经济发展“新常态”下客户信贷风险频发的现状，商业银行主动应对经营环境的变化，主动管控风险越来越重要。本文针对商业银行推出的创新业务-商用物业抵押贷款的发展状况，着重分析了该产品的设计特点，揭示了贷款管理的主要风险点，并提出实际操作中应采取的风险防范措施，从而促进商用物业抵押贷款业务的健康发展。

关键词：商用物业；抵押贷款；风险

商用物业抵押贷款是指商业银行向商用物业产权所有人或商用物业经营权人发放的，以其所拥有或正常经营的商用物业作为抵押物，主要依赖于该抵押物的经营收入作为第一还款来源的贷款。该业务是商业银行推出的创新业务，在为银行拓展客户、带动业务链条、增加综合收益、提升竞争力等方面发挥了积极的作用。但近年来，也出现了较多的不良贷款，不良贷款率持续升高，资产质量不容乐观。特别是在当前国内经济下行的大背景下，尤其要关注该业务的风险，并在实际操作中，采取有效的防控措施，促进商用物业抵押贷款业务的健康发展。

一、商用物业抵押贷款产品特点

近年来，我国商用物业市场发展迅速，已经形成庞大的商用物业存量资产。伴随着商用物业的日益增多，自2006年开始，商用物业抵押贷款在国内商业银行中开始推出，因其贷款用途宽、期限长等特点，深受市场和客户欢迎，特别是受到调控政策和放贷规模等条件限制的房地产及相关企业的亲睐，业务发展迅速。作为银行的一项创新产品，商用物业抵押贷款产品主要特点有：

（一）贷款对象宽

只要是拥有或正常经营商用物业的企事业法人均可申请，可以是商用物业产权所有人，也可以是商用物业经营权人，不论其所属行业，贷款对象范围相当宽泛。

（二）贷款用途广

不仅可用于该物业经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金需求，还可用于置换他行贷款或股东借款等负债性资金和超过项目资本金比例以外的资金。

（三）贷款期限长

贷款期限一般可达到10年，最高可到15年。

（四）有物业抵押

必须以其拥有或正在正常经营的商用物业作为抵押物，并办理应收账款质押手续。

（五）拓展客户群

通过营销，发挥链条作用，可发展抵押物业的承租户成为银行对公或个人结算和信贷客户，拓展新客源，同时还能更好地监控租金收入的归行情况。

二、商用物业抵押贷款主要风险点

（一）贷款用途风险

贷款用途宽泛且不易把控，虚报资金用途情况大量存在，贷款用途真实性存疑。

1.用途涉及范围大。贷款不仅可用于经营性资金需求，还可用于负债类和权益类等资金需求，贷款用途宽泛。

2.用途佐证材料难辨真假。贷款可用于装修、归还股东借款等，但装修合同的真实性难以识别，股东借款的佐证材料更是难以取得。

（二）抵押物风险

因贷款金额的大小由抵押物评估价值确定，为了多取得贷款，商业物业价值高估的情况必然存在。尽管可设置贷后押品估值下降重估、追加抵押物的要求，但从操作实践来看，事后补充抵押物的可能性微乎其微。而且如借款人不愿承担抵押物价值重估的相关费用，则重估抵押物的操作可能落空。

（三）还款来源风险

贷款期限设计较长，该贷款最高可到15年，受市场、经营者经营持续性等不确定性因素影响大，还款来源的稳定性不好把控。

1.对商用物业未来运营状况的判断具有不确定性。该贷款第一还款来源和第二还款来源均维系在商用物业上，故商用物业的持续健康运营至关重要。但受到银行营销人员知识水平、专业背景及利益驱动等因素影响，对商用物业现实及未来状况的判断不一定准确和客观，而专业评估机构仅仅对抵押物的价值进行了评估，对该抵押物的运营前景并未涉及过多。受近些年国家房地产调控政策影响，商业地产特别是商业综合体大量建设入市，同质化产品过多。一旦因相同业态竞争激烈或商用物业运营商经营不善，物业商业价值必然下降，招商情况必然受到影响。

2.新商业业态的影响。随着网上购物日趋被大众接受，受到电商等多种商业业态的影响，传统的商业模式正在受到

冲击，商用物业的运营风险逐渐显现，其未来的发展状况不好把控。纵观近些年兴起的商业综合体经营状况达不到预期的情况大量存在，经营惨淡者也不乏其人。

3.断租风险。一旦承租方出现经营困难，租金将不能按时收取，如公司无其他收入来源，该物业一时不能找到新的承租人，则贷款还款来源不能有效落实，贷款可能出现断供的风险。

（四）贷后管理风险

1.租金监控困难。银行虽与商用物业所有权人和经营权人签订了协议，要求物业所有经营收入或物业销售收入优先偿还银行贷款，但实际操作中，不易监控，封闭运行困难。一方面银行对承租人的约束有限，特别是零散承租人更是不易管理，将租金直接划转银行还款账户的要求有可能形同虚设。另一方面银行对商用物业所有权人和经营权人约束有限,如果物业所有权人或经营权人有意挪用租金，可与承租人串通，租金不进入银行监管账户，银行束手无策。

2.抵质押权手续不规范的风险。如应收租金质押手续未落实或未取得承租人放弃优先购买权和租赁权的承诺，一旦发生贷款拖欠，借款人或关联企业被第三方起诉，则抵质押物处置可能存在不确定性风险。

3.保险的后续费用问题。如在贷款前财产保险费用采取趸缴方式则不存在问题；如采取年缴的方式，在贷款存续期间，借款人如果不愿续缴，则保险责任可能中断，可能存在风险隐患。

三、商用物业抵押贷款风险防范措施

（一）优选客户是基础

虽然该贷款第一和第二还款来源主要依附于商用物业，但贷款客户本身的经营及财务状况仍然至关重要。在选择贷款对象时，应优选经营管理能力和财务状况及信誉良好的客户，特别是股东实力强、在其他投资项目运作成功、运营商业绩良好的客户作为借款主体，一方面防范客户因经营管理不善或其他项目运作失败影响本贷款的偿还；另一方面如本项目经营出现困难，该客户能有其他稳定、合法的收入来源来弥补本项目还款能力不足，以及时偿还到期贷款。

（二）核实用途是前提

1.用于物业改造、装修等用途的，除提供双方签订的工程协议外，必须核实其具体工程进度、按进度付款等情况，深入分析其额度的合理性，并跟踪其工程进展情况，按规定需采取受托支付的，必须使用受托方式，按进度支付，谨防贷款资金挪用。贷款发放前，借款人需向银行提供建造或装修合同、材料采购合同、付款通知等作为发放贷款的依据；工程完结后，需向银行提供工程造价发票或装修发票等印证贷款用途的资料，确保贷款用途合规。

2.置换他行贷款的，需要提供他行贷款放款凭证及最近期银行贷款对账单等佐证材料，贷款支用后，需提供他行出具的偿还该行贷款凭证，以证明其贷款用途的真实性。

3.偿还股东借款的，除提供双方借款协议外，需查实经审计的财务报表“其他应付款”科目，是否有该笔借款，并查验借款的进账凭证，核实其股东借款的真实性，确保贷款用途真实合理。

（三）评价押品是关键

由于第一还款来源、第二还款来源均维系在该抵押物上，贷款前对抵押物现时经营状况和未来经营前景的评价判断是未来能否顺利经营贷款的关键。

1.做好贷前调查。信贷人员需进行充分的市场调查，了解商户的经营情况、租赁协议的签订情况及租金的支付情况，查阅近年租金进账凭证，核实租金的价格趋势及稳定性；调查周边现有其他商业项目的市场情况及新建商业项目的建设情况，了解竞争对手对本项目的影响程度，判断本项目的发展前景。

2.慎选评估机构。选择规范且信誉良好的专业评估公司合作，结合抵押物的现时状况、发展前景及变现难易程度进行客观、准确地评价，为银行贷款决策提供真实可靠的参考依据，谨防物业评估价格虚高及抵押物难以处置等情况的发生。

（四）监管账户是重点

加强物业租金、广告位租金等经营收入的资金和账户监管，严防操作风险。

1.租金账户封闭监管。开立资金监管专户，实行封闭管理，确保物业租金、广告位租金等经营收入专项用于归还贷款。尽量采取收益全额还款法，即每期的物业经营净收益（经营收入扣除约定的费用支出后的收益）全额用于偿还贷款本息。

2.租金变动情况下的监管。如租金处于上涨趋势，监管账户资金需留足下期贷款本息额；如租金处于下降趋势，应及时跟踪租金收入变化情况，提高还款频率，如将半年还款改为季度还款或由季度还款改为按月还款等，以应对因租金下降带来的不能及时还款的风险。

（五）完备手续是保障

1.办妥合法合规的应收账款质押登记手续，并要取得承租人放弃优先权（购买权和租赁权）承诺，否则，根据《物权法》，一旦出现客户违约，即使签订了租金监管协议，该租金也不能取得对抗第三人的物权效力，则抵押物的处置存在不确定性风险因素。

2.办理合法合规的抵押物登记手续，确保贷款银行为第一顺位抵押权人。如用途为置换他行贷款的，因置换原因暂时不能办理抵押登记的，必须提供银行认可的阶段性足额保证金或其他足额担保措施（在商用物业抵押手续办妥后可解除），并在他行抵押解除后，及时办妥该物业抵押登记手续，确保抵押手续合法合规。

3.办理抵押物的财产保险，银行应作为优先受偿人（第一受益人），并在贷款期间不得变更受益人，且需采取趸缴的方式，以免日后发生银企纠纷。

可以看到，商用物业抵押贷款有别于银行传统的资产业务，是具有创新意义的业务品种，也是商业银行提高市场竞争力的有效渠道，拥有其他贷种无法比拟的优势，但业务的发展也伴随着风险无处不在。

充分利用好产品优势，规范业务操作，切实防范经营及管理中的风险，提高资产质量，商业银行才能在激烈的市场竞争中抢抓机遇、抢占市场份额，在控制风险的前提下更好地推动业务健康快速发展。