论婚姻领域内不动产登记制度

吴海燕

（集美大学诚毅学院，福建厦门361021）

论婚姻领域内不动产登记制度

吴海燕

（集美大学诚毅学院，福建厦门361021）

《物权法》规定了不动产登记制度，但婚姻领域内不动产物权变动具有特殊性，不能完全适用《物权法》的规定。本文结合《婚姻法》及其司法解释，分析婚姻领域内不动产登记制度的立法价值，对完善婚姻领域内不动产登记制度提出相关建议。

不动产登记；婚姻；立法价值

根据产生不动产物权变动的法律事实是否属于法律行为，可将不动产物权变动区分为基于法律行为和非基于法律行为的不动产物权变动，我国立法分别对两者进行了规定。《物权法》第9条规定,对基于法律行为的不动产物权变动主要采取登记的公示形式，实行登记生效主义。同时，《物权法》第28条至第30条明确规定了，因法律文书、征收决定、继承、受遗赠、合法建造或拆除房屋等事实行为是非基于法律行为产生的不动产物权变动，无需登记即生效，不动产物权变动始于法律事实确定之时。

一、不动产登记的性质

性质体现事物的本质，是一个事物能够区别于其他事物的根本属性。不动产登记的性质，就是指不动产登记法律行为的根本属性。关于不动产登记的性质，学术界主要有三种观点：公法行为说、私法行为说和双重属性说。笔者同意私法行为说。首先，从登记的原因和过程看，不动产登记属于私法行为当事人自愿设立、变更、转让和消灭不动产物权，不动产登记是反映当事人真实意思的民事行为，体现当事人的意思自治。现在人口迅速增长，不动产资源更加紧张，民事主体双方为了更高限度地利用不动产资源而进行自由约定，对不动产物权变动订立书面协议，以实现不动产物权变动，促进不动产的有序流转和高效利用。只有当事人申请登记或变更、异议登记，登记机关才可以且应当进行相应的登记。即登记机关经当事人的申请必须进行登记或变更、异议登记，但未经当事人申请不能主动进行相应的登记。另外，从登记的效力看，不动产登记属于私法行为。不动产物权变动经常涉及到利害关系人和第三人的利益，不动产登记正是以公示的方式反映不动产物权变动的结果，具有公示效力。《物权法》第6条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”利害关系人和第三人完全有理由相信不动产登记簿上记载的物权归属与事实物权相符，不动产登记具有推定效力。利害关系人和第三人可以要求登记机构提供并查阅登记资料，获得不动产的相关信息，从而掌握不动产交易的风险，最后决定是否进行相关法律行为，即不动产登记具有警示效力。

二、婚姻领域内不动产登记的特殊性

不同于一般的不动产物权变动，婚姻领域内涉及的不动产物权变动具有特殊性：第一，动态发展性。婚姻内的不动产登记不仅包括婚前的不动产，还涉及婚后相当长时间的夫妻购买或者受遗赠的不动产。婚姻内的不动产登物权不是静态不变的，而是动态发展的，处于不断变化的过程中。第二，人权性。《物权法》调整的是平等主体之间因不动产的归属和利用而产生的财产关系。《物权法》是以物为中心，体现的是物文主义精神。《婚姻法》及其司法解释应把人权作为立法的绝对考量因素，而物权则应当放在次要的地位，作为相对考量的因素。婚姻领域内的不动产物权变动虽受《物权法》、《合同法》等财产法的制约，但更重要的是婚姻关系是一种身份关系，婚姻领域内的不动产物权变动应当张扬身份法的人文主义精神，尊重夫妻的人权。

三、完善我国婚姻领域内不动产登记制度的相关思考——以夫妻不动产登记制度的立法价值为归依

（一）自由价值

法律虽是承载自由、效率、秩序、正义、利益等多种价值的规范综合体，但自由是法律最本质的价值。没有自由，法律就只是以国家强制力为后盾限制人们行为的规范，无法实现其在维护人的尊严和提升人的价值方面的作用。因此，法律必须尊重人的自由权利，满足人性最深刻的需要。自由在婚姻领域内主要表现为夫妻能够按照自已的意愿约定不动产物权的归属。笔者认为，在婚姻领域内，不动产登记不应作为确定不动产最终权属的标准。夫妻间进行的不动产约定，只要是夫妻的真实意思表示，不涉及善意第三人利益，即使不动产物权变动未经登记，也已经生效。只是不动产物权变动未经登记，不得对抗善意第三人。并在不涉及善意第三人利益的情况下，夫妻间的不动产约定可推翻原不动产登记簿的推定效力，成为司法机关确定不动产物权归属的证据。

《婚姻法解释（三）》第6条规定婚前或者婚姻存续期间夫妻间赠与不动产，赠与方在赠与不动产变更登记之前可以按照合同法撤销赠与。笔者认为，这条规定应区分婚前当事人之间的赠与不动产和婚姻存续期间夫妻间的赠与不动产，分别规定两者的物权变动生效条件。婚前当事人之间的赠与不动产应当按照《物权法》实行登记生效主义，未经变更登记，不发生物权变动效力。但对于婚姻存续期间夫妻间赠与不动产，以变更登记作为发生物权变动效力的根据，法律物权优于事实物权，不利于保障婚姻法的自由价值。尊重夫妻的意思自治应优先于国家法律的干预。在夫妻意思表示真实基础上，夫妻间赠与不动产，夫妻书面约定时就发生不动产物权变动。只是为了保护市场交易的安全，赠与不动产未进行变更登记，不得对抗善意第三人。因此，建议对《婚姻法解释（三）》第6条进行部分修改，严格区分婚前和婚姻存续期间的夫妻间赠与不动产，对于婚前的夫妻间赠与不动产，可以按照原规定，但对于婚姻关系存续期间的夫妻间赠与不动产，自夫妻书面约定时生效，赠与不动产未进行变更登记不影响不动产物权变动的效力，赠与方在赠与不动产变更登记之前不能撤销赠与。

（二）效率价值

随着我国社会主义市场经济的发展和依法治国的全面推进，依法治国成为发展社会主义市场经济的客观需要，法律和市场经济的联系更加密切，法学的领域也逐渐引入经济学领域的效率观念。经济分析法学的一个重要思想便是效率?以价值得以极大化的方式分配和使用资源，是法的宗旨:所有的法律活动和全部法律制度,说到底都是以有效地利用自然资源、最大限度地增加社会财富为目的。[1]婚姻法也不例外，婚姻领域内不动产登记制度应当积极引导夫妻双方尽可能地抓住不动产交易机会，应当通过最大限度地认可不动产买卖合同，并承认不动产买卖合同的效力，最大限度降低第三人的交易风险，提高夫妻不动产交易效率，促进夫妻不动产这种社会资源的高效利用，产生更多的社会经济效益。根据《婚姻法》第19条的规定，夫妻之间可以实行约定财产制，即夫妻之间可以采用书面的形式，对婚姻关系存续期间所得的不动产以及婚前不动产进行约定，从而排除《婚姻法》第17条和第18条法定财产制的适用。为了使夫妻间不动产物权变动能够兼顾夫妻之间的隐私权和善意第三人的交易安全，笔者认为，我国婚姻法可以制定夫妻约定财产制的自愿登记制度。夫妻将不动产约定进行登记公示后，善意第三人可以查阅不动产登记簿，了解夫妻不动产的具体权属状态和交易存在的风险，快速作出是否交易的决定，从而提高不动产交易效率。

《婚姻法解释（三）》第11条第1款对夫妻一方擅自处分共同共有的不动产登记效力进行了规定。这条规定是在婚姻领域内对物权法的善意取得制度的适用。善意第三人只需信赖登记簿上的不动产物权登记，无需承担其他的注意义务，体现了婚姻领域内不动产登记制度的效率价值取向，维护了夫或妻作为产权登记一方与善意第三人的交易安全，促进了夫妻不动产流转效率的提高，有利于夫妻不动产的增值。

（三）公平价值

法律是生活的调节器，能不能实现公平这一目标，在很大程度上取决于立法是否体现了追求公平的精神及是否设置了实现公平的法律途径。[2]婚姻法中的财产关系与商品经济中的财产关系的价值取向应当不同。婚姻法应当体现民法的公平价值取向，在婚姻领域内不动产登记制度的基本价值序列中，公平价值应当优先于自由和效率价值。

首先，《婚姻法解释（三）》第7条对父母出资为子女购买的不动产登记效力进行了规定，但该条规定存在以下问题：第一，该条规定的第1款用不动产登记代替明确表示赠与一方的意思表示，将不动产登记等同于不动产权利归属，第2款却不用不动产登记代替明确表示赠与一方的意思表示，标准不一致。第二，婚后由一方父母出资为子女购买不动产，该出资是全部出资还是部分出资，如果父母只是部分出资，其他的购房款是由夫妻共同支付或者共同按揭还款，产权登记在部分出资人子女名下的，该不动产认定为夫妻一方的个人财产，这无疑是完全背离了婚姻法的公平价值取向。笔者认为，婚姻领域内不动产登记制度，不能盲目地遵循财产法的规定，而应重点体现婚姻法的身份法属性，夫妻是特殊身份关系主体，除了夫妻之间约定外，婚姻存续期间的不动产应当属于夫妻共同共有，才能彰显婚姻法的公平正义。《婚姻法解释（三）》第7条应当秉承以往的原则（《婚姻法》中第17条第4项和第18条第3项以及《婚姻法解释（二）》第22条第2款的相关规定），对于父母出资购买的不动产，除父母明确表示赠与一方外，应当认定为夫妻共同共有。

其次，根据《婚姻法解释（三）》第10条第1款的规定，对于婚前一方支付首付款婚后由夫妻双方共同还贷并登记在首付款支付方名下的不动产，离婚时由双方协议处理。不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。可见，该条规定是根据不动产登记推定不动产的权利归属。但是，按照中国的风俗习惯，缔结婚姻关系一般是男方购置房产，女方购买交通工具和家具电器。按照《婚姻法解释（三）》规定，如果离婚不能达成协议，不动产被认定为男方的个人财产。为了兼顾女方的合法权益，该条第2款规定了，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时按照照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。该规定违背了婚姻法的公平原则，对女方的保护力度不够。在现实生活中，相对于男方对家庭的显性贡献而言，女方对家庭的贡献是隐性的。女方在家庭中照顾老人和小孩，承担更多的家务劳动，影响了自身职业的发展和社会收入的提高，她们能够支付的共同还贷的还款额相对较少。按照司法解释的规定，男方对女方的补偿就相应少。另外，司法解释对如何补偿未作出具体详细的规定，给司法机关较大的自由裁判权，容易造成补偿的标准不一致，大多数司法机关作出合理补偿的判决。笔者认为，《婚姻法解释（三）》第10条第2款的规定对女方是不公平的，司法解释应沿袭现代婚姻法的公平价值取向，补偿时应考虑女方对家庭所作出的隐性贡献，承认家务劳动与职业劳动具有同等价值。在房价居高不下的今天，应由产权登记一方按照不动产的市场价格补偿另一方。

最后，根据《婚姻法解释（三）》第11条第2款的规定，在夫妻一方与善意第三人进行夫妻共有不动产交易并变更登记后，善意第三人取得产权，夫妻另一方只能在离婚时请求赔偿损失。可见，善意第三人取得产权后，在毫不知情的情况下，夫妻另一方的物权就直接被转变为债权请求权，并且只有在离婚的条件下才能行使权利，请求赔偿损失，对夫妻另一方而言，这是显失公平的。笔者认为，在保护夫妻一方与善意第三人的交易安全，实现婚姻领域内不动产登记制度的效率价值时，更要保障其公平价值的实现。司法解释应当不仅要求擅自处分夫妻共有不动产一方赔偿另一方的损失，而且还要加大对擅自处分夫妻共有不动产一方的惩罚力度，要求其对另一方承担惩罚性赔偿义务。

[1]刘利珍.法的效率价值与人的发展的关系[J].内蒙古财经学院学报（综合版），2010，（5）：99.

[2]谢鹏程.基本法律价值[M].济南：山东人民出版社，2000.117.

[3]李旭.论我国不动产登记制度的统一[D].广东外语外贸大学，2014.

[4]王崇敏.我国不动产登记制度若干问题探讨[J].中国法学,2003，（2）：46-52.

[5]王利明.试论我国不动产登记制度的完善(上)[J].求索，2001，（5）：47-52.

[6]金丽婷.论不动产登记制度[J].牡丹江师范学院学报（哲学社会科学版），2007，（2）：12-14.

[7]王双庆.我国不动产登记制度的缺陷及完善研究[D].天津商业大学，2008.