夫妻共有房屋隐名共有人权利保护探析

张兰芳

（华东政法大学研究生教育院，上海200042）

一、问题的提出：隐名共有人大量存在，但权利得不到保护

夫妻共有房屋隐名共有人是指：夫妻双方根据婚姻财产制的规定取得房屋所有权，但房屋在进行登记时，仅登记在一方名下（称为显名共有人），另一方的姓名未在不动产登记簿中显示的婚姻当事人。在我国，隐名共有人大量存在，其存在的原因主要有两个：

第一、法律制度的冲突。

《婚姻法》对夫妻的身份关系和财产关系作了规定，其中，关于夫妻共有财产的规定是财产关系的体现。如果夫妻双方未约定财产分别所有，则财产关系认定为共同所有。夫妻财产的共有具有相对性和秘密性，因《婚姻法》没有规定明确的公示制度，使共有只具有对内效力，如果夫妻不对外揭露，第三人无从所知。而《物权法》却规定了严格的不动产登记制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭须经登记才发生效力，从而使权利的归属具有排他性和公开性。登记作为不动产的权利外观，只有登记方才享有不动产的所有权，未登记方只能作为隐名共有人而存在。因此，就出现了共有人从《婚姻法》中获得的共有权无法在《物权法》的不动产登记中得以公示的情况，导致了隐名共有人的存在。

第二、传统社会观念的影响。

从古至今，我国都很重视家庭观念，男女双方一旦成为夫妻组成家庭以后，在人身和财产上就成为了一个共同体。夫妻之间基于情感的忠诚和相互信任，认为将共有的房屋登记在一方名下，是理所当然的事，双方并不会因为另一方的姓名未在不动产登记簿中体现就否认该方的所有权。相反，若双方将所有的财产利益都划分得非常明确，反而伤害了彼此的信任，影响夫妻感情及家庭和谐。况且，夫妻在经济利益上具有同一性，将共有的房屋登记在一方名下，既方便管理，又不会给家庭生活造成损失。同时，我国公民在夫妻共有财产权属上的法制意识较为淡薄，只要双方事实上承认房屋的共有，就不会再进行法律确认，因此双方对共有房屋都登记的情况较少。

虽然我国存在大量的隐名共有人，但是他们的权利却处在保护的边缘，受到各种侵害。一方面，由于夫妻共有房屋仅登记在一方名下，当夫妻间出现矛盾时，显名共有人极有可能会利用其登记优势或者伪造隐名共有人的相关证件，擅自出售房屋。另一方面，夫妻往往被视为一个经济共同体参与市场交易，第三人因信赖夫妻间感情上的亲密关系以及登记的公信力，选择一方进行交易，忽视隐名共有人的处分意见，容易给隐名共有人的权利造成侵害。

二、隐名共有人权利保护面临的困境

（一）善意取得制度过度保护第三人，忽视隐名共有人的保护

《物权法》第106条规定了善意取得制度，该制度旨在维护交易安全和效率，保护第三人的权利。不动产的善意取得需要满足四个条件：（1）处分人是无权处分；（2）受让人是善意的；（3）以合理的价格转让；（4）已经办理物权变动登记。其法律效果是善意第三人在满足上述条件后，依法取得该不动产；而不动产的原权利人则丧失所有权。不动产善意取得制度极大地保护了第三人的权利，在法律法规的许多规定中都有体现。如《婚姻法司法解释（三）》第11条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。又如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第5条规定：“出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。买受人符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，不予支持。前款中出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定的，应当优先适用该规定”。这些规定都毫无例外地优先保护第三人，对房屋共有人尤其是夫妻共有的救济却远远不够。善意取得制度的极大适用，使其成为保护第三人的一张“王牌”，只要能够证明第三人符合该制度的构成要件，出现争议时就会首先考虑是否为善意取得，以至于对隐名共有人的保护在善意取得面前变得软弱无力。

也许有人会觉得善意取得只保护第三人的利益有些断章取义，因为《物权法》106条第二款中还规定了受让人依善意取得制度取得不动产所有权后，原所有权人可以向无权处分人请求赔偿损失。乍一看这个规定似乎也顾及到了原所有权人的合法权益，但是在夫妻共有财产无权处分的情境中，这条规定根本不能使夫妻中丧失权利的一方得到有效保护。因为在夫妻关系存续期间，根本不存在夫妻间相互赔偿的问题，这样的赔偿也毫无意义。只有当夫妻双方离婚时，才会请求损害权益的一方赔偿另一方的损失，如果夫妻间因无权处分的赔偿而破坏了婚姻关系，影响了家庭和谐，那这样的赔偿代价也太大了一些。纵观《婚姻法》、《物权法》等规定中对隐名共有人的保护，可以看出保护力度远远小于对第三人的保护，一方面，从法律条文的数量上看，保护隐名共有人的法条较少；另一方面，从法律规定的质量上（或者说保护的实际意义上）看，对隐名共有人的实际权益保护不力。

（二）我国法律尚未明确夫妻间的家事代理权

所谓家事代理权，是指“夫或妻一方在因家庭日常事务而与第三人为一定的法律行为时，享有代表配偶他方的权利，该法律行为视为夫妻共同的意思表示，对配偶他方具有连带约束力”[1]。目前我国尚未建立家事代理制度，而《婚姻法司法解释（一）》第17条似乎又默认了家事代理权的存在，“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的该条规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。家事代理权设立的目的是方便夫妻处理家庭生活中的日常事务，节约婚姻生活和社会生活的成本，是配偶权的一项重要内容。

但是，由于法律未明确规定家事代理权，《婚姻法司法解释（一）》第17条的规定又比较模糊，因而极易给隐名共有人的权利造成侵害。首先，法律没有明确“日常生活需要”的范围，每个家庭的情况都不一样，其日常生活需要也往往不一样，对夫妻共有房屋的处置是否属于日常生活需要还有待商榷。其次，第三人的“善意”难以举证。夫妻双方因身份关系使得该种共有比较特殊，第三人在与夫妻一方交易时，往往会信赖夫妻间的密切关系而相信对方的处置决定是经过双方同意的。而实践中，第三人的善意与否由隐名共有人来举证[2]，在这样的举证责任分配下，隐名共有人难以提供有效的证据来证明第三人是恶意的。再次，家事代理权作为一种权利，夫妻双方都应该得到保护；但由于解释模糊，使其规定体现不出对隐名共有人的保护，反而成为双方相互伤害的工具。最后，《婚姻法》及相关司法解释应该是为保护婚姻家庭关系而服务的，即使涉及到夫妻与第三人之间的关系，也应该从维护家庭和谐的目的出发，给婚姻当事人双方提供足够的救济，但事实却非如此。况且，《物权法》等相关法律已经给第三人提供了较为全面的保护，如果《婚姻法》对第三人的保护仍重于对隐名共有人的保护，那么，隐名共有人的维权之路就变得异常艰辛。

三、隐名共有人权利保护的路径

（一）完善不动产登记制度

在我国，不动产的公示形式是登记，“登记的核心功能在于公示所有权的归属的状态，并为不动产进入交易市场提供信息平台”[3]。正是由于登记具有如此强大的功能，因此完善不动产登记制度就很有必要。

首先，当房屋进行初始登记时，夫妻双方都应该到房屋登记部门进行登记。根据《房屋登记办法》第13条规定，“共有房屋，应当由共有人共同申请登记”。申请登记是共有人的权利，隐名共有人应改变传统观念，积极行使自己的权利，以明确房屋在形式上的归属。若只有夫妻一方进行登记，则登记机关需要登记方出具房屋是否为夫妻共同财产证明书；如果确定是夫妻共同财产而只有一方登记，则需要隐名共有人的书面同意才能予以登记。同时，房屋登记机构也要积极履行职责，尽实质审查之义务。按照《房屋登记办法》第18、19条的规定，房屋登记机构应当对申请登记的材料进行查验，并询问申请人登记事项是否为申请人真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋，房屋登记簿记载的权利人是否同意更正等事项。对房屋所有权的初始登记，还应当实地查看。这样就能尽量避免夫妻共有房屋因登记在一方名下而损害隐名共有人权利的情况发生。

其次，如果夫妻共有房屋进行初始登记时只登记了一方，另一方仍然可以通过更正登记和异议登记的形式挽回自己的权利。夫妻双方若出现分居、感情不和等情形，或者隐名共有人预见到另一方有处分财产倾向时，应及时到房屋登记部门对房屋进行更正登记，以宣示自己的权利。房屋登记部门在查清事实的基础上，及时为其办理更正登记。若显名登记人不同意变更登记的，隐名共有人可以申请异议登记，并于异议登记之日起十五日内起诉。这样就能有效阻却第三人的善意，减少善意取得的发生。

（二）建立完善的家事代理制度

由于我国在法律上并未明文规定家事代理制度，在适用《婚姻法司法解释（一）》第17条时还往往因法律界定不明确而出现滥用的情形。因此，我国应该通过立法建立完善的家事代理制度。首先，要明确家事代理的范围。家事代理的范围应该以日常生活需要为限，主要包括四个方面：第一是购买衣食住行等生活必需品而进行的家事代理，以保证家庭的基本生存需要。第二是在满足生存需要后为家庭的娱乐和保健方面的家事代理，如购买必要的娱乐、文化服务及锻炼、医疗保健等服务。第三是为家庭和个人的发展需要而进行的家事代理，主要包括个人或子女的教育、深造、家庭用工，以及基于家庭社交需要向亲友进行一定的财产赠与及接受馈赠等。第四是日常家庭生活的其他事项，如处分价值不大的动产，对家庭电器或日用品的维修以及夫妻间约定可由一方代理的行为等。由于社会生活纷繁复杂，法律的规定无法穷尽，因此可以通过设定一些排除性规定来加以概括。家事代理权的排除性事项也可以概括为四个方面：第一、人身专属行为，比如收养、送养子女、立遗嘱、接受或放弃继承和受遗赠等。第二、风险较大的投资行为，比如用家庭财产经营公司、投资证券等。第三、处分大额动产或与不动产相关的行为，该不动产主要是指房产，当对夫妻共有房屋进行处分时，必须有双方同意才可处置，排除家事代理权的适用。第四、其他明显超出家庭承受能力的购买、消费或赠与行为[4]。

其次，在家事代理中涉及到第三人，当法律明确了家事代理的范围之后，夫妻一方在与第三人为一定法律行为时，就能更好地认定第三人的善意与否。由于夫妻间可以约定家事代理的事项，因此，当第三人在与夫妻一方进行交易，尤其是对房屋等不动产交易时，应该做必要的调查，尽到合理注意的义务。比如要对房屋是否属于夫妻共有财产进行询问，若是夫妻共有，必须由交易一方提供隐名共有人的书面同意证明，或者亲自询问隐名共有人的真实意思。在办理房屋变更登记时，查看不动产登记簿中是否存在更正登记或异议登记的情形，并可要求查阅房屋权属证书、登记证明是否会与不动产登记簿不一致。如果第三人已经尽到相关注意义务，就能证明该第三人是善意的，其取得夫妻共有房屋是值得保护的。

四、结语

保护夫妻间隐名共有人的权利，小则关系到每个家庭的融洽与安乐，大则关系到整个社会的稳定与和谐。通过完善不动产登记制度，建立家事代理制度，实现对善意第三人与隐名共有人保护的平衡。这样，既能较好地维护交易安全，又能极大地保障家庭、社会的和谐与安宁。

注释：

[1]刘晓金，罗超群.顾此，不可失彼——夫妻共有房屋第三人善意取得与隐名共有人所有权保护的平衡[A].万鄂湘主编.探索社会主义司法规律与完善民商事法律制度研究——全国法院第23届学术讨论会获奖论文集（下）[C].人民法院出版社,2011.527.

[2]石丹.夫妻共有不动产项下隐名共有人的保护[J].西南政法大学学报,2009,(2).

[3]石丹.夫妻共有不动产项下隐名共有人的保护[J].西南政法大学学报,2009,(2).

[4]江滢.日常家事代理权的构成要件及立法探讨[J].法学杂志,2011,(7).

[1]刘晓金，罗超群.顾此，不可失彼——夫妻共有房屋第三人善意取得与隐名共有人所有权保护的平衡[A].万鄂湘主编.探索社会主义司法规律与完善民商事法律制度研究——全国法院第23届学术讨论会获奖论文集（下）[C].人民法院出版社,2011.

[2]石丹.夫妻共有不动产项下隐名共有人的保护[J].西南政法大学学报,2009,(2).

[3]蔡尔津.公示公信制度下隐名所有权人权利保护路径之探讨[J].法制与社会,2008,(8).

[4]林艳婷.论对夫妻共有房屋中隐名共有人的保护[J].法制与社会,2009,(12).

[5]江滢.日常家事代理权的构成要件及立法探讨[J].法学杂志,2011,(7).

[6]李明建.论夫妻日常家事代理权范围之界定[J].长沙大学学报,2007,(1).

[7]刘俊芳.利益衡量视角下的善意第三人与隐名共有人的出路探究[J].特区经济,2011,(8).