大力开发养老地产突围地产界困境的探究

美国弗吉尼亚理工大学 刘雅茹

一、前言

随着我国人口老龄化速度的加快，人们逐渐将视野转向老年人的养老问题之上，尤其是“以房养老”概念的提出，充分说明养老房地产的发展具有很大的空间，需求也比较旺盛。然而，虽然养老地产市场就像一块还没有被瓜分的蛋糕，味道鲜美，但是采取怎样的形式来吞食这块蛋糕还需要面临许多问题——如何进行市场开发，该开发怎么样的产品，广大的消费者们的喜好优势怎么样的，都需要进行详细的分析。对此，笔者认为在进行相关产品的开发，相关商业策划前，还需要对我国广大老年的实际情况进行分析，通过对他们的自身具体条件的了解，开发出适应当前我国老年社会需求的养老地产形式。

二、养老地产的概念与特征

(一)养老地产的概念

养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下，由房地产开发企业或社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，在一定程度上能够促进老年人健康生活，提供基本的健康养老设施的新型养老地产产品。它的基本形式有以下几类：老年福利院、养老社区、养老公寓、养老住宅、养老度假村等等。

(二)养老地产的特征

养老地产与现今存在的商业地产形式相比，存在非常大的不同，在进行开发的过程之中，需要对产品进行以下定位：

首先，养老地产的地理环境要求相对较高，其不仅需要设置于交通便利的区域，同时，周边的生活环境、自然条件等方面都要满足老年人居住的要求；其次，与普通住宅相比，养老住宅在局部和整体的设计规划中，需要考虑到老年人群行动不方便，身体机能衰落等问题，要设计出适合老年人生活起居，方便出行的具体设计形式，比如，二十世纪七十年代所提出的无障碍设计形式就是比较适合的开发规划形式，另外，还有人提出在养老地产的开发过程中科学的安装一些紧急呼叫系统，以便于预防一些突发问题，为老年人的养老提供安全保障；

再者，除了养老住宅以外，还需要考虑到日常生活中所需要的硬件配套设施，包括医疗、娱乐、饮食，社区人工服务等等。

三、养老地产兴起的背景

早在2011年，我国的国务院就已经对老年人养老的发展做出了指示，并且还出台了相应的文件——《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》。该文件指出：在十二五计划发展过程中，要逐步建立适应于人口老龄化并和经济发展相协调的社会养老服务体系，该体系的主要目的是致力于为老年人提供相关的养老服务，并依据社区为基础，以社会组织机构为存在形式，这样既保障了老年人养老生活的基本要求，给其以精神上的补充，让他们感受到“家”一样的关怀，还能将社会其他领域融入到养老服务的过程中，促进社会的和谐！

另外，在2013年9月，国务院又针对养老这一问题给出了一些指导性的发展意见——《关于加快发展养老服务业的若干意见》，该文件指出未来新建城区和新建居住（小）区要按人均用地大于或者等于0.1平方米的标准配套建设养老服务设施，与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用，老城区和已建成居住（小）区要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施。这充分说明，随着国家对养老的重视以及相关政策的出台，我国的养老房地产会作为首要发展对象，并得到迅速发展。

四、我国养老地产的产业环境分析

(一)住宅房地产市场低迷催生特色地产的兴起

近年来，随着房地产行业竞争的日趋激烈和市场政策调控趋紧，房地产行业的投资回报率在不断下降，房企的利润不断变窄。据权威机构发布的2013年199上市房地产企业发展研究报告显示，企业的总资产利润回报率和净资产收益率于2009年以来一直处于下滑的情况之中，具体数据如下：2012年这两项指标分别为5.21%，11.23%，而2013年这两个指标数据分别为5.15%和11.09%，2009年这两项指标分别为8.15%和17.09%,2009年与2013年相比，这两项指标数据分别已经下降了三个百分点和六个百分点。

再者，根据我国统计局最新发布的调查数据显示，我国的家庭住宅销售面积在今年第一季度同比下降了5.7个百分点，相应的住宅销售额也下降了7.7个百分点，住宅建设用地新开工面积也同比下降了27个百分点。在住宅地产市场低迷的情况下，诸多房地产企业开始着力于产品和业态转型，将大力发展特色地产作为产业突围的的重要选择。在这种环境之下，许多地产企业已经将未来的发展方向转向于养老房地产的发展。

(二)中国老龄化程度的加剧增加养老地产的刚性需求

随着时间的推移，我国的人口老龄化趋势越来越严重，截至目前，我国处于65岁年龄及其以上的人口数量仍然处于上升趋势，预计到2050年的时候，我国的老龄人口占总人口的比例将大约为21.4%。中国传统崇尚家庭养老。但是，目前我国“421”型家庭已成为社会细胞的主流，大多子女追求个人生活空间，工作繁忙，而且需要照顾子女，肩上的担子比较沉重，完全抽不出额外的时间和充足的精力来照料父母的起居生活，这就使得家庭以前所起到的养老作用逐渐消失。另外，《社会养老服务体系规划（2011-2015）》提出：“到2015年，我国将基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系”。让老人的医疗、护理、养老休闲有效结合的全新养老服务模式将越来越受到市场的青睐。

五、开发养老地产的风险分析

虽然，巨大的养老市场已经呈现。但是依据当前国内的发展形势而言，我国的养老地产环境依然不够成熟，该领域的发展还存在诸多不确定的因素，企业相应需要承担的社会风险具有未知性，不可控性，例如：老年人群具有更高的风险意识，对于养老地产的选择或许会更加谨慎，这样就会使得老年地产的销售遇阻；再者，由于养老地产属于新兴产物，大众对其不够了解，也不会贸然去接受，因此，这些因素还无法促进养老地产的高速发展。

六、养老地产开发模式探析

(一)综合型养老社区模式

所谓的综合型养老社区，指的是能够提供老年人吃、住、娱乐、疾病治疗等老年人未来生活基本所需的新型居民社区。在这种社区中，老人群体能够享受到一体化的服务，无论是看病，身体保养，日常休闲娱乐，饮食，休息等都能在社区中进行，但是，对于这一类型的养老社区模式需要考虑到一个问题，就是老年人群体依然存在年龄不同的差异，身体条件都有所不同，因此，对于这种集体式的养老社区需要对不同身体条件的老年人群体进行考虑，规划出比较适合不同特性的老年人群体生活的综合型养老社区。

(二)社区中配建养老产品适时匹配人性化的配套设施

由于传统文化及其当前社会发展形势的变化，使得我国的老年人群还时常肩负着照顾孙辈的责任，这也是他们为子女分忧，享受天伦之乐的美事，但是，者之间还存在另一个问题，老年人在生活中长期会与其子女存在大大小小的矛盾，因此他们又不太愿意与子女居住在一起，对此，笔者认为，为了满足老年人对于下辈人的关怀，又不至于让他们生活在矛盾之中，可以在养老社区中准备一些特殊的产品或者设施，来满足其对生活的多样性需求，例如：在养老社区中可以准备一些非养老型住宅，这样就可以解决上文中存在的问题。

(三)社区周边插建多功能老年服务设施

据统计，城区老人无法选择靠近原来生活区域的养老机构。若能在几个社区之间利用零散地块新建，或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。

(四)医养结合养老模式

将养老和医院相互结合，能够让老人享受更加优质的医疗服务。当老人遇到突发疾病时，医疗机构可以做出迅速反应，使老人感到居住在其中较有安全保障。另外，已经有部分医院进行自主创新，将自身多余的床位用于养老用途，这样既能充分利用医疗资源，还能给需要的老人群体以帮助，是非常令人钦佩的事情，满足现代社会的发展目的。

(五)养老与养生休闲相结合

在一些与风景资源结合的旅游地产的开发中，加入养老养生理念，让养老居住产品既能适合单人、多人入住，又能满足举家外出度假、老人长期疗养的需求，同时又要针对老年人的特点，布置完善相应的配套服务设施，诸如多功能活动广场、楼顶花园、球馆、棋牌室、健身房、茶艺等，可以供老人与多位朋友结伴度假、娱乐休闲等，满足老年人在精神文化方面的需求，让他们生活的更加精彩。

七、养老地产的运营模式

(一)销售型模式

该模式也是目前房地产行业最常用的模式，对自己开发的产品直接进行销售，这样能够让企业的资金得到快速回收，基本不存在售后服务等问题，但对于顾客而言，需要考虑周全，后期使用过程中会有问题不断出现。

(二)会员制模式

该模式主要是租赁的形式，使用者只需要提供一定的定金，然后每月或者每季度按时交纳租金即可对养老住房进行使用，目前，上海亲和源便是此类模式的代表。

(三)反按揭模式

老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定生活费，直到其故世。届时，该住宅归银行等处置。、

(四)持有＋销售模式

眼下，越来越多的企业采用该种模式。万科集团“持有＋销售”产品比例是：出售型产品占据了五分之四的比例，剩下的均为持有型产业，其中就包括了养老型产品，该模式最具代表性的案例就是背景太阳城项目，将持有和销售两种模式进行了有效结合。

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