探究房地产财务管理中的问题与建议

新沃置业有限公司 张爽

时至今日，企业已不再是只注重外部发展就能够立于不败地位的了，经济的多元化和飞速发展决定着企业必须转型。越来越多的管理者注意到企业内部发展的重要性，财务管理的核心地位日益突显，生产经营投资与回报等一系列问题都引发人们的深思。迅猛发展的房地产行业更应适应环境的变化，财务管理不能停滞不前，局限于传统的记账、报税职能中，而是要加强对各项财务活动的有效控制和监督，并且进一步发挥其潜在价值，从而达到财务管理在企业经济效益与社会效益双方面增值的效果。但是房地产行业涉及面广，投资周期长，资金回收慢，投资风险大等各个因素都影响着财务水平的提升，财务管理过程中突显的矛盾让人们不得不重视。

一、房地产财务管理的重要性

(一)企业财务管理的核心地位

在现代企业管理中，财务管理渗透于企业管理的各个方面，对企业的影响比较广泛。企业规模越大，经济活动越复杂，财务风险就越大，这时，更要清楚地认识到财务管理在企业的地位，要想适应新形势的需要，必须加强财务管理工作。财务管理在企业组织机构中层次较高，是对企业价值的综合管理。所以说财务管理在管理控制、资源分配、业绩评价中起主导作用。财务管理之所以能成为企业管理的核心，主要有以下两点原因：第一，财务活动贯穿于企业的购、产、供、销等经营活动中，是企业经营活动的基础。财务管理掌控了资金的供求关系，为企业经营活动提供保障；同时，财务管理提供的资料可供整个经营活动参考，财务信息是影响公司决策和各部门相互协调一致的重要信息。其二，财务管理可以利用自身职能通过预算、投资、决策和分配为企业创造更多的获利机会，能促进企业目标的快速实现。

(二)企业风险决定了财务管理的重要性

由于各种不可抗力因素，企业收益往往与预期目标差距较大。风险贯穿于企业的整个经济活动，而财务管理可以通过对财务资料进行分析，建立风险预警机制，提前预知风险，及时把风险降到最小甚至完全规避。

(三)房地产行业财务管理的现状

财务管理是企业管理的重点，然而我国目前房地产企业受政策、营销等因素的影响，将重点逐步转化为如何满足消费者的需求，如何提高销售业绩，从而降低了对对内部财务管理的重视。加上我国的房地产业不够规范，金融系统也不够完善，房地产行业一边迅猛发展，一边承担着巨大的财务压力。因此，如何识别、评价、防范企业的财务风险，提高自身的财务管理水平，以保持自己的核心竞争能力，是企业管理者必须思考面对的难题。

二、房地产行业财务管理中存在的问题

(一)企业财务管理控制力不足

由于房地产企业是以各个项目为中心进行开发的，这样形成的财务数据就以各个项目为核算单位。企业缺乏系统性的管理制度，管理力度不强，各个子公司各自为政，财务管理系统难以统一集中。虽然一些公司运用统一的财务软件与核算科目，却并未制定统一的核算标准，各子公司进行会计核算时往往只依据自己的经营情况，使得管理者最终看到的财务报表不一致，没有可比性。特别是对于新成立或是股权结构比较复杂的子公司，在财务体制和组织结构等方面比较混乱，使得企业对子公司的具体情况缺乏了解，对具体财务活动分析不全面，难以从管理战略的高度统一合理安排企业的财务活动。

(二)企业财务缺乏动态管理

目前许多企业对财务动态成本管理和动态资金控制缺乏认识，在决策前没有对各个项目计划和前期预算进行详细、科学、合理的评估；实施过程中没有及时了解把控项目建设的成本和资金流等重要环节，外加经常调整计划，对子公司成本控制与管理质量的考核也成为空谈，事后分析方面，虽然基于绩效考核能取得一定的效果，但无法弥补已发生的成本，也挽不回不必要的资金流出，这对财务管理来讲是失败的。

(三)流程、制度规范不到位

政府对于房地产业调控丝毫不松懈，战略转型成为房地产行业的一大核心主题。然而，战略转型并非易事，需要相适应的规划管理制度和流程与之配合，当企业管理要落实计划时，往往因没有相应的制度保障，使得执行结果与计划相去甚远，最后造成管理者执行不力，计划落空。因此，业务流程的规范化是管理概念得以有效应用和执行的基础。只有制定符合管理需求的制度和流程，管理者执行能力才能得以有效发挥，完整的管理体系和简单高效的管理流程才能得以执行。

房地产企业各部门之间的关系虽然不是紧密相关，但各个部门协作关系对于房地产企业来讲尤为重要。房地产商品销售需满足一定的预售条件方可进行，如工程进度无法满足办理预售证，公司就可能错失销售的良机。而房地产企业受国家宏观调控及消费者心理因素影响，如果错失良机，可能在相当长一段时间内销售业绩萎靡不振。这样的话，公司的现金流就可能受到较大的影响，使得公司面临极大的风险。因此，房地产企业对公司的营销策略和投入策略进行调整时需要时刻关注市场情况的变化，以防占用过多的资源、无法快速收回资本，造成公司风险增大。

(四)尚未形成有效的资金管理体系

各子公司各项目所处的开发阶段均存在差异，导致公司内部资金配置不均衡，如有些子公司资金闲置，而另一些子公司却资金紧缺，企业无法合理分配资源，无法对资金进行集中管理，致使资金使用效率低下。外加融资渠道比较单一，贷款主要依靠四大国有银行，随着国家宏观调控政策的出台，存款准备金率的上调，银行融资监管较严格，融资成本增加。如果能调配好内部资金，则可以减少贷款金额，从而降低融资成本，提高利润。

三、优化房地产企业财务管理的建议

(一)建立统一明确的业务授权制度，统一财务管理

房地产企业要想稳步发展，首先必须建立一套明确的业务授权制度，各层管理者要权责分明，细化各项业务流程，提高管理的规范化与科学性。只有合理利用统一的财务管理体系，才能更好更快地实现对房地产开发项目全过程资金和成本的监控，对各个职能部门重要经营和业务活动进行预测、控制、反馈，并紧密联系绩效考核。

(二)合理选择融资方式，优化融资渠道

任何一个项目的开发，都需要投入大量的资金，如果仅仅依靠企业内部财务而不借助外在融资手段，项目举步维艰。房地产企业应根据自身财务状况、开发进度、建设周期、盈利预测等综合情况，合理选择融资方式，调整公司资本结构，规避财务风险，缓解资金链压力，降低融资成本和融资难度。公司财务部门要将财务数据和各种运营数据相结合，向企业决策者提供公司风险的状况，积极努力对各种风险进行识别、发现和上报，务必做到及时准确，保证财务风险的可控性。

(三)树立以财务管理为核心的理念

在现代经济管理工作中，财务管理在履行传统财务会计职能的同时，还要服务于企业内部管理，对资金运动全过程开展全方位的策划、组织、控制、分析和评估，全面协调内外财务关系，以实现企业社会经济效益的最大化。受传统观念支配，财务管理一直处于配角地位。现在要转变观念，最关键的是思想统一求得共识，使全员都意识到资金运动管理的重要性，真正把资金视为企业的血液。若观念不转变，具体的财务管理工作将面临重重阻碍，难以落实。

(四)加强财会队伍能力素质

首先，企业要为财务人员提高自身素质创造条件，积极组织财务人员进行培训学习，不断提高其自身专业技能；其次，提高财务人员的思想素质，加强团队精神的建设；最后，财务人员要对整个企业业务流程进行一定了解，在这个科技腾飞的时代，要求财务人员能够与时俱进，熟练使用各种相关软件，熟悉网络操作。

四、结束语

财务管理能反映企业的生产经营活动的成果。要想快速实现以财务管理为核心的管理理念的转变，必须从多方面分析传统财务管理中存在的利与弊，根据时代和企业发展的要求制定合理完善的财务管理流程，只有不断创新，才能推动我国房地产行业财务管理工作不断前进。

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