房地产企业成本核算的若干问题

天津市承亿置业有限公司　李杰

房地产企业成本核算的若干问题

天津市承亿置业有限公司李杰

摘要:随着经济的飞速发展，人口城市化的加速，房地产企业在过去的几年里已经发展成我国国民经济的支柱产业，逐渐在我国经济中具有了基础性和主导性作用。但是房地产企业中存在的问题也日益凸显。其中，成本核算中所存在的问题在众多问题中尤为突出。由于房地产企业的特殊性，企业要想获利必须严格成本控制，因此本文围绕成本核算中的一些问题进行客观的分析。

关键词:房地产企业成本核算问题

一、房地产企业中成本核算的重要性

房地产行业本身规模大，涉及的金额多，需要实施的环节繁杂，在整个经营管理过程中绝大部分是与成本核算紧密相关的，如何科学的界定房地产企业成本尤为重要。房地产企业成本主要包括直接成本和间接成本的归集，一般说来，土地成本、设计成本、建安成本、融资成本等均计入直接成本。土地成本一般在招拍挂过程中确定，一旦拿到地，它的成本就确定了；在不考虑建筑材料上涨的因素下，建安成本在设计风格确定、建筑级别确定的情况下就可以做出比较精确的预测，相对稳定；融资成本指银行贷款利息，这种成本还是与项目的进展密切相关，不断变动。开发间接成本是由各项目负担的开发管理费，每月月末，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。

二、房地产企业成本核算的若干问题

(一)成本核算对象建立不统一

房地产企业开发产品规模大、周期长、形态存在多样性，诸如高层、多层、商业、别墅、公建配套等等类型，存在一定的复杂性。分期滚动开发和产品形态多样的特点，客观上使房地产成本核算对象难以统一。

而依据现状来看，房地产的开发需要获得土地使用权、调整规划设计、工程施工、销售、竣工验收和物业管理交接这几个方面。当获取的土地范围较大，紧接着对其实施开发管理时，房地产企业的资源很可能无法进行及时的跟进工作，对人力、物力、财力方面造成一定的损失，甚至会延长开发的期限，使房地产企业的运作效率降低。所以，房地产企业往往会进行分期滚动开发的方式，把以前在销售过程中获取的资金利润转变成未来投资金额的来源，把所有的资源累积在一起从而再次获得利用价值。

(二)归集口径缺乏规范和约束

在许多房地产企业的成本核算中，在归集口径这个环节上经常会出现不合理不符合标准的现象。主要表现为以下几个方面。首先，对成本的控制需要具有非常强的专业性，而一般的财务知识缺乏建筑方面的知识技能，往往不能够胜任。而对于像基础建设费用、前期工程费用和安装工程等费用的概念不够清楚，把握不够，很容易造成混淆。与此同时，在实际操作过程中，资金在进行分期时，时间期限比较长，而财务人员本身对其工程资金支出方面又不太熟悉，很可能把资金的支出和收入归集在不同期间或者类别。而归集口径的不统一，而成本核算出现偏差的现象，不能客观反映房地产企业的真实盈利状况，还能给土地增值税的全盘清算留下后患，甚至降低房地产企业利益。

(三)资本化利息支出存在问题

依据现状来看，因为国家宏观调控房地产行业的整体发展，使得房地产行业迅速增长的速度有所减慢，房地产企业可以进行融资的渠道也随之减少了，同时，融资的成本加高了，其中一部分房地产企业不能很好的获得银行贷款，从而利用信托等方法来解决这些难题。而国家对房地产企业实行了调控政策，其金融政策等方面不断实行紧缩性贷款政策，使其他的辅助性金融政策的地位随之升高，而其贷款利率相对银行贷款利率来说较高，成本也会有所增加。而有的房地产企业毫不考虑成本提高这个问题，为了得到融资金额，不惜花重本投资，实际的融资成本远远超过了预期的融资成本，使资本化利息核算存在问题。

(四)成本预估导致利润不实

在许多房地产企业中，因为成本预估不够准确，致使最终利润出现了偏差。因为房地产企业本身使用的金额比较大，如果在成本预估的过程中无法得到准确的依据，其成本稍不留神就会出现误差，最终影响利润的真实性，无论是现在还是未来，利润的波及是非常长远的，使得前后的利润率出现严重的差异，造成了企业收支不平衡，从而影响企业的发展,挫伤企业的积极性。

(五)地下人防工程建成的车库

在房地产中，车库是不能计算进住宅销售面积中的，而是分开销售的，当作是辅助设施面积来计算。而车库建造的成本是比较低的，相对住宅面积其升值空间有限，价值不大。而关于车库分摊土地这个问题上，许多房地产企业并没有进行事前的规定和协议，在会计的相关核算中也没有相应的统一规定。如果，在土地增值税上，因为住宅成本已经加到了车库成本处，使住宅需要的增值税有所提高，税收成本有所增加。

三、房地产企业成本核算的措施

(一)对成本核算的确定和统一

对于房地产中的开发产品来说，其存在是具有不同性和复杂性的。分期滚动这个方式加上开发产品自有的特点，会使房地产成本核算的对象建立不统一。对此要确定好成本核算对象原则，深入了解成本核算对象，在项目开发前期就做好调研工作，这样有利于成本对象的统一。当房地产开发量不多时，可以只单单设置一个核算对象进行成本核算。如果开发量较多时，则把相同本质或者相同类型的核算对象放在一块进行成本核算。有了清晰的确立原则，就能划分出清晰的成本核算对象，提高成本核算效率。对于已经确实设置好的成本核算对象，不能擅自改变互相混淆，保证其一致性和连续性。

(二)规范约束归集口径

当成本核算出现偏差的现象，不但不能真实反映房地产企业的盈利状况，还会给土地增值税的全盘清算留下后患。所以，对归集口径这个问题要进行规范和约束，主要从以下这两个方面着手。第一，财务人员进行工程结款时，要在结款单上注明成本的具体类型，建立相应的备查资料，防止日后进行对账处理时，财务人员的归集口径不相符合。第二，建立合同台帐，会计核算人员针对房地产企业中特殊的成本进行相应的会计科目分类并说明情况，方便日后查账核对。

(三)严格对待利息资本化

严格按照会计准则把房地产开发中的借款费用给予资本化，对尚未开发的土地所发生的借款费用应进行具体分析：该土地为特制的房地产项目土地，应把借款费用给予资本化；若土地的利用方向模糊不定，不应该把借款利息资本化，因为土地在这个阶段不能实现资产的预定用途，不符合资本化资产的条件，只能暂时作为费用处理，待土地使用方向明确后，再归入到资本化资产的范畴。对于不同成本对象的资本化利息要严格区分，把资本化利息加以具体化和详细化，尤其是对于分期开发的成本对象，应区分具体融资条件、年限、以及项目完工情况，使资本支出和信息化进行配对，提高资本化利息的精细化核算，降低房地产企业的清算税收风险。

(四)提高成本预估能力

对于成本预估导致利润不实这个问题，需要提高财务人员的专业性和独立性，来提高成本预估能力及准确性。例如：预算管理、内部控制以及审计等。在期末结转利润时，要使施工合同中还未支付完成的，进行及时决算，还要对预估成本进行核算，建立规范的财务预算编制体系，发挥预算编制的作用，加强预算执行的控制，健全考核体系以及加强考核力度。同时，房地产企业可增加滚动预算成本控制,加强财务内部管理，及时对成本进行反馈。

(五)车库采取比例分配

关于车库分摊土地这个问题上，重点关注土地成本分摊方式利用人防工程建造的地下车库，具有一定的特殊性，不能按一般成本分摊方法来核算，可以根据住宅面积和车库面积的比例，对其进行20%到30%的速算乘数，地下车库应该承担的土地成本应是总成本乘以该成数，防止成本分摊的不公平，更符合公允、配比原则。除此之外，在利用地下人防工程建成的车库要严格依据相关规定进行，设计好现场施工条例，安排相关人员到现场进行安全监督工作，把条例规定和实地考察相结合。

四、结束语

随着房地产行业外部环境日益紧缩，相关政策法规日益健全，房地产行业应加强成本核算，提高财务人员自身专业素养，对成本核算进行科学管理，从而扩大房地产企业效益，提高企业在房地产行业中的竞争力，实现企业长期发展目标。

参考文献：

[1]袁灵红.房地产企业会计成本核算常见问题分析[J].现代商业.2011

[2]章轲.房地产企业成本核算存在的问题及对策浅析[J].现代商业.2014

[3]李晓艳.房地产开发成本核算中应注意的问题[J].中国乡镇企业会计,2011