房地产企业会计成本核算问题分析

云南中和房地产评估有限公司 刘孟黎

房地产企业会计成本核算问题分析

云南中和房地产评估有限公司 刘孟黎

房地产企业在其经营过程中想要使经营利润最大化就必须对成本进行严格地控制，因此在成本核算过程中，正确而规范的成本核算就显得十分重要。合理的成本核算能为企业提供全面可靠的会计成本分析信息。本文初步分析了房地产企业中的会计成本核算的组成成分以及存在的一些问题，并提出相应的解决策略，以供参考。

房地产企业 会计成本核算 问题及对策

近些年来，房地产企业发展迅猛，已迅速成为与人类社会紧密相关的支柱型产业。在房地产企业迅速发展，市场竞争不断增加的态势下，房地产企业对成本也越来越关注。房地产企业通过科学、合理的会计成本核算能够从较为客观的角度来反映企业的经营成果以及经济效益。通过成本核算，既有利于企业自身的发展，同时对国家甚至社会普通百姓来说都起着十分重要的作用。当前，我国房地产相关的政策、法规都在不断地补充、完善当中，企业在遵循相关规定的前提下，如何对成本核算进行规范，提高会计信息的准确度与可信度，增加企业经济效益，降低成本，已成为房地产企业高度重视的问题。

一、房地产企业会计成本核算的组成

(一)土地、前期工程以及建筑安装工程费

土地、前期工程以及建筑安装工程费是房地产企业在房地产开发前期工作所需要支出的费用，是房地产开发前期成本的主要组成部分，大约占到总成本的80%。其中，土地费用数额最大，这笔费用是用于房地产企业为取得相关土地使用权所需要支出的开支，包括土地征用费、转让费、租用费以及耕地占用费等多项费用。前期工程费主要是用于开发过程中进行地质勘探所需要指出的费用，如进行规划、设计以及测绘等费用支出。建筑安装工程费是指房地产企业在承接建筑施工以及相关设备安装中需要支出的费用。若房地产企业将这一项目外包给一些承办单位，则需要支付相关的工人费、各项措施费以及材料费等。

(二)与施工相关的配套费用以及其他费用

这部分费用主要包括相关基础设施建设和公共配套设施的费用支出，大约占项目总成本的10%。基础设施建设费主要是涉及水，电，气以及照明和道路等一系列基础设施相关建设所需费用；公共配套设施费用指的是商店、学校以及公共场所这一系列项目建设所需要支出的费用；其他费用则主要涉及了房地产企业在其项目的开发过程中需要支付的费用，包括基础设施的建设、公共配套设施所需费用，约占项目总支出的10%左右。

(三)筹资成本及管理费用

筹资成本，指的是房地产企业在进行项目开发的过程中，为解决其资金短缺问题而向银行借贷期间所产生的利息支出。管理费用指的是在项目施工过程中对现场进行管理所产生的费用，例如施工人员的工资、房屋等相应设备的折旧费及修理费等。

二、房地产企业会计成本核算中的问题

(一)房地产企业成本核算对象模糊

房地产项目所使用的土地大都属于成片开发，这就需要进行分期分批进行成本核算，并且产品种类也有商业、公寓以及别墅之分，这就要求在进行会计成本核算时采用分期分批的方法来处理。但是对于这类情况会计准则中却没有相应的较明确的划分。成本核算划分足够明确方能合理进行会计核算。在实际工作中，核算对象划分过粗或者过细都不利于核算工作的进行。划分太细，就会出现需要合理分配的公共费用过多，从而增加会计核算工作量；而划分得太粗，又不能充分反映开发项目所需的实际成本水平，也不利于企业的成本分析和成本控制。

(二)成本费用的分配方法与归集欠规范

根据成本会计的相关原理，产品生产过程中所直接产生的费用应当归为该产品的成本中，但是，如果生产多种产品并共同产生了这些费用则应该先通过一定规则对费用进行归集而后再使用合适的方法来进行分配，从而能间接地归集到该产品的成本中。如此，房地产企业在开发过程中所支出的建筑安装工程费属于直接开发成本，而关于配套设施以及拆迁补偿费等相应间接成本应当采用何种标准来对其进行归集与分配，目前尚无科学明确的办法。且由于成本分配方法较多，某些企业处于种种原因无视成本分配原则，随意转换对自身有利的成本摊销法，这也是影响会计成本核算信息不准确的因素之一。

(三)账簿设置不够合理

在我国，会计法对房地产企业的规范目前并不是很具体，导致许多企业的账簿设置不够合理，在成本方面的账簿则过于详细，预收款方面则过于简洁。房地产作为一个特殊的产业，其工程期相对较长，往往跨越几年，而这种特殊性也使得账目分布在不同账簿中，这就极大地增加了核算工作量。项目成本内容是产品成本结构的客观反映，合理的成本内容则有利于企业成本的降低。我国现行的行业规定中，“开发成本”是作为一级科目，企业可以根据自身需要设置相应的下级科目来进行明细核算。然而现在的房地产企业将所有的支出费用都设为“开发成本”，这也使得账簿反映的经济活动不够明确。

(四)核算周期不稳定

我们知道，房地产企业开发的产品周期较长，而成本核算必须严格按照生产周期进行核算，企业方能及时地计算出经营利润及应交的税金，以便能够恰当地对经营业绩作出评价。然而，现实中许多项目在工程竣工和验收后都未进行竣工结算，并且小区内相关配套设施常常延迟安装，这些因素最终影响开发项目的结算周期。此外，很多房地产企业只注重工程决算而忽视了项目结算。这也是由于工程款一般能在施工完成后较短时间支付，时间上也相对更确定，因此较之于项目结算，工程决算往往更确定。

三、房地产企业会计成本核算问题相应对策

(一)核算对象明确化

在进行成本核算时，应当将当前开发工程地点、结构、用途、装修及施工队伍等因素充分考虑进去，并采用科学合理的归集与分配对相应的费用承担体予以确定。在进行核算时，应当对每一独立编制的设计进行预算或者将施工图纸中列出的单项开发工程进行成本核算。当遇到结构类型大致相同的系列开发项目，且开发地点、开/竣工时间以及施工队相同的条件下，在进行成本核算时则可将其合并成同一核算对象；对于规模大、工期长的项目工程可结合经济责任制原则，按照不同开发项目、不同分类或是不同区域来进行成本核算。例如同一开发项目中，既有公寓、写字楼，同时又有商业区时，他们彼此之间虽属于同一开发项目，却由于功能的差异而使得设计不同，因此其成本方面也存在较大差距。基于这种情况，在进行成本核算时，应根据功能不同单独核算，方能使得成本与收入相匹配。

(二)归集与分配成本费用准确化

在对复杂工程进行成本核算的过程中，因其核算对象较复杂，因而很多成本费用不能够将其直接进行归集核算。对于这种情况，可以先运用合理的方法进行成本分配，然后进行成本费用的归集，通过这种方式可有效避免位降低成本进行直接分摊导致的不公。例如对基础设施建设费用进行核算时，应当采取因果分析法对其进行合理分配；而对公共配套设施建设费成本核算，则应当按照相应的收益比例或预算面积来分配给受益的对象；在对前期工程费和基础设施费用等进行成本核算时，应根据建筑面积比例来进行合理分摊。

(三)对成本核算科目及会计账簿进行合理设置

对成本进行科学、合理的划分既有利于客观准确地反映工程项目的成本结构，还有利于企业进行会计成本控制与成本管理。我国现行的关于房地产企业的相关会计制度规定开发成本属于一级科目，在该科目下房地产企业应根据自身经营特点以及管理需要来确定相应的成本项目和进行明细核算，因此发生次数较少或单笔发生的费用可适当进行合并；对于经常发生或数额较大的费用应设立单独科目进行成本核算。因此，在进行会计成本核算实际操作时，应设置开发成本明细账目，可将施工合同中的开/竣工时间、施工队、建筑面积等明细项目以多栏式的格式对项目开发过程中所有成本费用进行详细记录，这样既可以提高核算的效率，又有利于房地产企业对投资进行分析，对工程施工进行监督，从而有效对开发成本进行控制。

(四)明确核算周期

一方面，相关部门应当健全、完善房地产企业的会计成本核算的相关规章制度，让会计成本核算有章可循、有法可依；另一方面房地产企业也应当成立专门的成本核算工作组来进行专业的成本预算。在开发工程项目尚未完全竣工之前，企业就应当着手相应的结算工作，对于项目尚未完工的工程，可通过设置“预提费用”科目将预算支出费用计入开发成本，项目预算便能按计划进行，成本核算周期也能更为固定，降低核算的工作量，提高核算效率。

四、结束语

房地产企业的迅猛发展促使其成本核算更受重视，合理准确的会计成本核算能够使房地产企业的经营利润更大化。房地产企业的会计成本核算工作无疑是复杂而艰巨的，这也要求会计成本核算工作人员具备较高的专业知识水平和较强的判断力。在成本核算中，通过对核算对象的明确以及准确合理地进行归集与成本费用分配，对成本核算账簿进行合理地设置以及明确核算周期等方式来是成本核算更加规范，以期提高成本核算效率与会计质量信息，并为企业提供准确合理的会计信息资料以供分析。

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10.16266/j.cnki.cn11-4098/f.2015.22.136