关于房地产开发企业土地增值税筹划探究

上海云峰集团投资有限公司　任晓冬

关于房地产开发企业土地增值税筹划探究

上海云峰集团投资有限公司任晓冬

摘要:当前在我国有许多房地产的开发企业都面临着比较沉重的税收压力，其整体税收负担占本企业营业额的比例达到百分之二十。此外，在土地的增值税中营业额的收入比例也占百分之三。对于大部分房地产的企业来说，过高的税收会成为一个重大的资金负担，但是其土地的增值税仍然对企业的增值税筹划留有一定余地。基于此，本文从土地增值税筹划的手段与具体的筹划过程、筹划过程中存在的问题以及筹划的目标等进行相关论述，并针对房地产的开发企业在土地增值税提出相应的筹划改进对策。

关键词:房地产开发企业土地增值税筹划方法

土地的增值税作为房地产的开发企业当中一个重要的缴纳税种，对于企业的经营与收益有着重要的影响作用，因此，有效的开展土地的增值税筹划对策，对于降低企业的缴税负担与提高企业的经济效益等有着非常重要的促进意义。所以，必须对土地增值税所有相关的理论知识有效的掌握，并根据企业发展实际与工作经验，对房地产的开发企业在土地增值税的税收筹划工作进行详细分析，从而为探讨出有效的筹划策略，提高企业经营效益等做好基础准备。

一、以筹划的目标对企业增值税进行分析

土地增值税指的是将已经转让的土地使用权与建筑物出售，并对出售所获取的价格增值税进行征收的一种税种，也就是说，房地产的开发商对已经转让之后获取的利润再减去相关规定的用在开发房地产成本与费用等所剩下的利润金额，下面对房地产企业的增值税进行详细分析：

(一)延迟房地产商税额缴纳的时间

在我国所制定的相关土地增值税条例当中明确的支出，若是因涉及到成本的制定或是一些其他的因素而造成企业的土地增值税难以准确计算出来时，则需要对企业的土地增值税实施预征。而对于房地产的开发企业来讲，在不同的发展阶段都可以对自身土地预缴纳1%至3%的增值税，而房地产企业实际上所需缴纳的增值税额都会比根据该预征的比例所获取的数额要多出许多。因此，房地产相关企业能够在项目完成之后再实施清算与汇集工作，这样才能够实现房地产企业的税额延长缴纳时间的目的。

(二)以节税的目的对土地增值税筹划

一是房地产作为一项受到国家的政策时刻影响的热门产业，其开发企业必须对我国在土地增值税当中的政策与规定时刻关注与研究，尤其是要及时的了解关于增值税的优惠政策；二是房地产的相关企业要将发展的眼光投注在土地增值税征收的条款当中，对于土地的增值税通过不同征收率进行适当合法的利用，通过在销售的价格上合理调整房地产产品的手段，对土地的增值税额做出主动调整，可以采取认为降低增值税率，在对比哪一种增值税率的计算方法所获取的税率更低，从而帮助企业做出选择，进而有效的实现少交税与节税的目的。

(三)提升企业在防范税务的风险能力

如果房地产相关企业能够先行研制出有效的税务筹划，在整体上对房地产商自身土地的增值税进行全盘考虑，事先采取更为恰当合理的部署，细致周到的考虑部署手段的合理性，可以有效的防止因欠缺细致的考虑而造成房地产相关企业发生税务风险的状况，同时还可以对土地增值税所产生的税务风险等其预防性作用。因此，房地产的相关企业在实施土地增值税的筹划工作过程当中，在一方面对法律知识、会计知识以及税务知识等的运用必不可少，在另外一方面对分工合作与交流沟通以及团结协作等工作必不可少，通过这些相应的手段与方法，不但可以不断的提高房地产相关企业的高层管理人员对土地增值税筹划工作的重要性认识，还能有效的提高房地产相关企业中财务工作人员对税务进行筹划的能力。

二、土地增值税的税务有效筹划对策

(一)纳税递延的筹划方式

纳税递延的筹划方式在实施之前要首先坚持国家相关法律法规作为参照的原则，接着才能实施税务的筹划工作，从而最终达到延期纳税的目的，同时获取更高的利益价值与节约更多的税额。例如合理利用土地的增值税预征手段，使得房地产的相关企业能够通过这个方式作出相应的增值税税务筹划工作。

(二)优惠政策的筹划方式

优惠政策的筹划方式指的是对国内相关税务的优化政策施行动态能够随时关注，接着根据政策内容的变化而作出相应适应变化的反应，从而让企业的节税工作能够随时顺应国家优惠政策的发展而发展。例如，按照国内土地增值税相关法制规定，我们能够了解到，若居民住宅的增值额不超过20%，那么久不需要进行土地增值税的缴纳，从而可以看出国家优惠政策所发挥的作用，并将其当中是一种税务的有效筹划对策，主动合理的利用国家的优惠政策。

(三)分劈技术的筹划方式

在采取分劈技术的筹划过程中，也必须要遵循合理与合法的法律原则，把所获取的财产利润在两个或者超过两个的纳税体中分劈，从而达到直接有效的节税税务筹划目的。根据这个筹划对策，若是房地产的相关企业借助成立房地产链公司，则可有效实现节税筹划目的。

(四)房地产相关开发企业在筹划土地增值税时面临的问题

第一，对于国家相关的宏观政策重视力度不足，使得在筹划决策中受到极大阻碍；第二，税务筹划的目标不清晰明确，对于筹划全面性不重视；第三，没有深入透彻的去了解、吸收及消化增值税的筹划方法，使得筹划对策无法有效应用；第四，筹划对策的制定工作不受到重视，并缺乏一定的税务风险观念意识。

三、加强房地产的开发企业对土地增值税进行有效筹划的建议

(一)重视政府的宏观政策，主动寻求政策的支持

我国现阶段正在对产业的结构进行调整，每天都有可能颁布出新政策，而政策的改变对于房地产的发展具有显著影响，所以房地产相关管理人员必须时刻注意政策的动态，并及时掌握政策动态，同时在这个基础上和本企业的实际情况相结合，对已颁布施行的政策要有效的利用，对未颁布的政策则具有一定预见性，特别是对土地增值税方面的内容，必须要足够的重视，从而变被动接受政策为主动迎合政策，主动寻求政策的支持，从而促进企业顺应政府的宏观政策动态而发展，进而进一步更好的去利用政策。

(二)明确税务的筹划目标，强化系统的筹划工作

对于一个房地产企业在未来发展与资金流转来说，土地增值税具有极其重要的意义，所以房地产企业的相关管理人员一定要充分的重视增值税资金，并明确税务的筹划目标，强化系统的筹划工作。只有明确了目标，才能给筹划工作指明放线，企业在对所涉及项目进行处理时才能够抓紧明确的筹划目标进行筹划工作。此外，在事前有效展开增值税筹划工作，能够占据着主动的位置，抢占先机。但是当前有许多房地产企业习惯于项目实施之后才考虑增值税的筹划问题，这样就难以明确筹划的目标，并且这个时期的筹划工作已经失去了最佳筹划期，筹划空间进一步缩小，甚至是难以实现筹划目标。因此，在筹划土地增值税过程中，必须坚持这“三个筹划”的原则，也就是事前筹划、事中筹划和事后筹划，只有遵循这个原则，才能够在筹划工作当中确保全面性与系统性，从而促进房地产相关企业的筹划工作目标实现。

(三)充分考虑企业的实情，增强筹划使用熟练性

除了上述论述的房地产相关企业筹划对策中的纳税递延的筹划方式、优惠政策的筹划方式及分劈技术的筹划方式之外，还需要根据企业的实际发展情况探索各种适应企业发展的筹划税务方法。同时企业还应该不断提高自身税务筹划的工作能力，提升筹划人员的专业技能与职业素养，在筹划土地增值税的过程中不断注重与本企业实情进行紧密联系与紧密结合，根据不同企业的发展实情差异，选择不同的税务筹划对策，并且只有在充分的了解企业的实际发展情况之后，增强筹划使用熟练性，才能够让税务的筹划工作更加顺利稳定的开展。

总而言之，在房地产的开发过程中，对土地增值税所具有的税收负担进行降低的方式多种多样，但是前提必须于合法开展的基础上进行，因此，要以房地产企业的整体实际利益作为出发点，结合企业的发展实际，对企业各个发展因素进行综合考虑。并在合法合理的基础上，根据企业的实际发展情况与政策支持现状，控制与降低企业的土地增值税，从而为企业争取利润实现最大化，进一步促进企业的健康发展。

参考文献:

[1]胡亚元.论房地产开发企业土地增值税的筹划[J].财经界(学术版).2010,14(06):14-16

[2]杨培淑.房地产土地增值税税收征管研究[J].现代商贸工业.2011, 05(22):65-66

[3]王艳东.浅议房地产开发企业土地增值税纳税筹划[J].企业研究.2012,08(22):25-26

[4]陈培.我国房地产企业土地增值税的税收筹划思路[J].商业经济.2012,19(14):87-89

[5]蒋志刚.浅议房地产企业土地增值税税收筹划的方式[J].现代经济信息.2011,25(20):99-100.

[6]王炳荣,李开永.房地产开发企业土地增值税税收筹划案例分析[J].会计师.2011,35(03):61-63.

[7]孙海波.房地产开发项目土地增值税纳税筹划浅析[J].行政事业资产与财务.2012,42(02):20-23.