谈谈房地产企业筹资方式的选择

吉林省东坤房地产开发有限公司 刘影

房地产企业比较的特殊，它有着较长的生产周期和较大的投资，并且存在着较大的风险，那么在企业的发展过程中，就需要大量的资金。我国宏观政策在不断调整过程中，房地产市场不断变化，企业之间有着较为激烈的市场竞争，那么就需要结合发展阶段，对筹资方式合理选择，以便促使房地产企业获得更好更快的发展。

一、房地产企业选择筹资方式的考虑因素

一是企业规模：企业规模会在很大程度上影响到筹资方式的选择，企业拥有不同的规模，在筹资构成方面具有较大的差异，对于小企业，有着较小的规模和较高的破产率，存在着较大的市场风险，没有足够的资信，那么通常将私人借贷或者租赁筹资的方式应用过来；对于中型企业，股票筹资是不错的选择，但是企业如果采取的是有限责任公司经营形式，股票难以发行。对于大型企业，可以对筹资方式自由的选择，不管是银行贷款还是股票发行，都是可以的，只需要权衡不同筹资方式的成本和风险即可。

二是企业业绩：企业业绩也会影响到企业的筹资，业绩较好，外部融资就比较容易获得，因为业绩较好，说明企业的发展前景较为明朗，企业的资信水平较高，因此，对于金融机构或者证券市场，对其充满了信心，可以有效的筹资；但是，如果企业没有较好的业绩，就需要将内源筹资方式给应用过来。

三是企业资金管理和运营能力：银行在对企业还款能力进行审查时，非常重要的一个指标就是企业的资金管理能力，企业的财力如果较为缺乏，财会制度不够正规，没有较高的资金管理能力，从银行获得贷款的难度就比较的大；而且，企业没有较好的资金经营能力，采用的筹资方式也不能具有较大的规模和较为复杂的技术，对于股票发行等，都是不适用的。

四是企业发展阶段：企业在不同的发展时期，也需要采取差异化的筹资方式。对于创业阶段的房地产企业来讲，因为形势不够明朗，有较大的风险，那么就需要个人投资。企业开始正常经营，业绩较好，就可以从银行贷款，或者从其它渠道筹集资金。企业规模得到了扩大之后，就可以将股票筹资和债券筹资的方式给应用过来。

五是资金的用途：资金有着不同的用途，也需要采取差异化的筹资方式。对于流动资金，可以将短期银行贷款和工程垫资的方式给应用过来，而将租赁筹资和银行贷款等方式应用到开发项目筹资中。

二、房地产企业筹资方式的选择

一是开发阶段筹资方式的选择：具体来讲，建设管理和竣工验收属于开发阶段，开放商希望能够统一筹资进度和开发进度，这样工程需求可以得到满足，但是不能过度融资，否则资金成本就比较的高。在这个过程中，建设项目拖延、原材料价格上涨等，都是存在着的风险，因此，在本阶段中，主要资金来源就是基建垫资，这样房地产开发企业就可以向承包商转移部分筹资的难度和风险，工程完成之后，用成品资金来替代生产资金。将夹层筹资的方式应用过来，有着较高的筹资成本，但是政策因素不会对其产生较大的限制作用，资金筹集难度较小，如果房地产开发企业具有良好的信誉，那么在衔接生产阶段和销售阶段的过程中，就可以将短期筹资券的方式给应用过来，它具有较低的成本和较快的周转速度，并且期限比较的灵活，可以促使短期资金缺口有效的解决。

二是不同房地产开发项目筹资方式的选择：对于别墅高等住宅区等住宅类房地产开发项目，高收入群体是其主要的消费对象，那么在筹资过程中，设计水准比较的高，需要较高的专业设计费用，在开发的准备期，有着较大的融资需求，那么就需要对融资渠道进行拓展，融资成本较高，存在着较大的销售风险，总体上来讲，有着较高的空置率，那么理想的筹资方式就是项目筹资、夹层筹资等。其次是普通商品房等住宅类房地产开发项目，中端客户是其主要消费对象，有着适中的筹资需求，地段和市场情况容易对其销售产生影响，有着较高的贷款比例，相较于高端客户来讲，有着较高的违约率，那么在筹资租赁的过程中，可以将零首付模式应用过来。然后经济适用房项目，中低收入人群是其主要的消费对象，这类住房往往没有构建于城市中心，有着较为便宜的地价，房屋设计水平不高，没有较大的筹资压力，并且国家出台了相关的优惠政策，但是也有风险存在，有着最高的违约率和贷款比例，那么选择的筹资方式主要是银行信贷，也可以辅助采用夹层筹资的方式。对于商业房地产项目来讲，写字楼、商铺和工业项目等是其主要消费对象，它的风险主要是有着较大的筹资需求和较长的时间，银行信贷难度较大，但是这类项目有着较为稳定的产权和现金流。可以采取联合开发的方式，对于有着较大规模的开发项目，也可以借助于海外资金。

三、对我国房地产企业筹资的建议

在未来筹资市场发展中，直接投资将会逐渐取代间接筹资方式，但是我国目前房地产企业中，直接筹资只占据了较小的比例，商业银行主要是将短期流动贷款提供出来，对于房地产企业来讲，通常需要的是长期资本，那么需求就无法满足。

一是在政策方面：房地产企业筹资难度较大的一个重要原因是法律制度不够完善，房地产企业的筹资市场不够规范和稳定。比如，至今还没有出台房地产基金法；法律法规的缺位，制约到了房地产筹资方式的创新，针对这种情况，就需要完善目前的各项法律制度，尽快出台专门性的法律法规。

二是筹资体系方面：房地产市场如果足够成熟，银行贷款和上市发行股票不能作为开发商的主要资金来源，在筹资方式，主要应该采取债券发行以及投资基金等方式。如今房地产企业贷款占据了较大的比例，显然不是一种良好发展的趋势。房地产项目的投资方应该是多样的，风险由多方面来承担，要对多元化的房地产筹资体系进行构建，这样方可以将坚强的资金链和多元化的股东结构提供给房地产开发，这样可以更加容易的筹集资金，还可以分散风险。

三是企业定位方面：在未来的发展中，国家为了对房地产开发市场进行调整和规范，会将货币政策给应用过来，这样可以避免有违法操作或者过度投机等行为出现。这样房地产企业在发展过程中，将会面临着更加激烈的竞争，涌现出一批新的优秀企业。那么，房地产企业在发展过程中，就需要准确的判断和把握时局，采取一系列的措施，如对自身产品进行优化，拓展资金筹集渠道以及强化管理等，促使企业的综合竞争力得到提升，整体筹资水平也可以得到显著提升。

四、结束语

综上所述，房地产企业在选择筹资方式的过程中，会受到诸多因素的影响，需要综合考虑自身的规模、业绩、信誉和发展阶段等，结合内外部形势，选择科学的筹资方式；另外，为了在激烈的市场竞争中获得优势，还需要积极构建多元化的筹资渠道，综合采用多种筹资方式，降低筹资难度，分散风险，可以推动房地产企业获得更好更快的发展。相关部门也需要积极参与进来，完善相关的法律制度，规范房地产企业筹资市场。

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