物业公司收入管理办法之探索

北京房地兴业投资管理有限公司 张洁

一、物业公司收入管理概述

收入管理属于物业公司内部管理的组成部分之一，而物业公司的内部管理一般是由财务核查与人员值守两个方面组成，这两个方面不能单一的划开，因为一般人员负责了小区的各项工作，其中也包括了对物业费的收取。专职人员直接对业主收了管理费之后，再逐级上交，由专人进行管理。这笔费用是物管公司绝大部分管理人员的工资收入，更是物业公司利润的重要来源。因此，物业公司就必须要搞好财务的核查制度与人员值守的服务质量，双管齐下，用切实可行的方法改善现有的问题。

二、物业公司收入管理现状

(一)缺乏有效稽核

一般情况下，物业公司的收款存款都是由项目出纳与公司财务会计共同合作完成，其具体过程是项目出纳把每天的收款，出账情况做出总和，把各种细碎的数据做出整理，并把收到的钱款与相关资料交给公司财务会计，由公司财务会计对每天的各项支出与收入进行分类与登记处理，之后进行相关的账目上的核算。一切完成以后，公司的财务会计与项目出纳进行核对，然后这一过程才算结束。但是物业公司收入管理上会在这一流程暴露出很多的问题。一般公司的财务出纳只对财务情况与相关的账目进行核对，而对与业主相关的物业情况没有系统的登记。一旦业主与物业公司人员有任何财务上的问题，在时间比较长的情况下，相关的情况就会变得支离，不够系统，进一步导致真实情况没办法查出来，促使物业公司的管理出现纠纷。

(二)缺乏有效监控

这主要表现在没有办法真正对物业人员做到监督。一般物业前台工作人员素质参差不齐。加上物业费上交时间相对不固定，前台人员流动性大，更增加了物业管理的难度与资金统计的困难。部分工作人员对小区情况不太了解，与业主沟通不够，也会造成一定的纠纷。如果物业公司没有有效的监管措施，很难在这些方面提出什么整改办法有效地改善物业公司的管理问题。

二、物业公司收入管理办法

(一)加强稽核

针对物业管理公司出现的稽核方面的问题，物业可以作出以下的整改。首先在项目核查上具体把每一份款项的收缴单汇总登记，并一式两份，再把资金与相应的登记册交给物业公司的财务会计，并且统一装订认真的保管在一起。一般过一段时间可以把公司可公开的相关收费的情况公示出来，让业主也能了解相关的情况，这些都也有助于推进物业公司的管理工作。

(二)加强监管

监管的重点是要促进收款的合理化，这要求对收费人员的有效监管，对日常使用单据与印鉴的情况进行严格的管理，一般单据要有合理的原因才能使用。做好台账制度，保证入库的合理记录，对每一笔记录的账目必须严格。在相关资金经公司财务会计登记审核之后，相关工作人员要将存款回执单、物业管理费收据等与记账有关连的有效凭证交回企业财务管理部门盖章签收，使用合理的物业管理软件，对入账出账做系统化的管理。以防止日后出现物业公司与业主的纠纷或者是物业公司内部的纠纷。也可以建立起物业公司的电话回访制度，确认业主每一次缴费具体情况，并通知业主，让业主对缴费情况有所了解。所以，对相关数据的处理工作一定做好。

(三)加强应收账款的管理

如果企业的应收账款没有处理好，一般会导致企业资金使用率降低的问题，从而影响企业利润和营业的周期，降低了企业资金的流转率，这些对一个正在发展的公司来说都是非常不利的。因此，物业管理公司在应收账目上必须建立较为完备的收账管理制度，要对已收账目做好应收账的管理，对收款日期，金额等方面做出必要明确的记载。

(四)定期进行清算

对已收项目的资金一定要做好处理工作，物业公司的财务问题在公司管理上占据着重要的地位，只有管理好公司的财务问题，对公司用人上存在的问题才有办法解决。定期清算公司收到的钱款，一般要把相关的单据与资金存入情况进行具体的整理，明确时间、资金、收款明细等具体的问题。同时还需要把相关数据进行合理的保存。

(五)优化月末管理

月末一般要预备财务资金与物业公司的交接。一般月末的工作都要进行汇总。所以，物业公司要把月末的管理做到系统化，并作为以后月末管理的固定程序。财务部门把财务资金进行汇总与相关的核算，交接给物业公司，物业公司对财务情况进行审核统计。此外，物业公司在每个月末还要总结这个月的资金收入，对人员的管理作出一定的调整，并对相关发生的事做出处理。

(六)实施会计核算

要对每一笔账目进行核算，对上交的单据进行处理。这要求物业公司要把出账与入账的金额写好，对有关要求进行专业化的处理，对资金进行核算，对有问题的单据或票务金额做好对账，处理好有关的问题，最后把资金入库。当然，在这一过程完成后，还要进行复查工作，并具体到业主的信息另行入账。

四、结束语

物业公司要搞好对每一次收账的处理，具体登记业主信息，做好资金的储备管理，做好对前台人员的稽查监督。当然，最重要的是把二者协调起来，物业管理才有可能提高服务的质量，促进管理水平的提高。目前企业管理正在发生巨大的变革，要在新形势下把握好公司发展的大方向，做好公司内部的管理，严格促进资金的收取与核查，有效的提高服务质量，保证小区每一位业主的资金安全，提高对小区整体的服务水平。

[1]耿祥建,邵晶.物业公司收费管理存在的问题与对策分析[J].财政监督,2008;12

[2]黄俊莉.浅议我国物业公司的财务管理[J].商,2013;20