影响工程项目前期管理质量的因素及对策

□ 刘 洋 李斯淇

在一般工程项目建设的全过程中，项目决策的核心阶段在于前期工作，其质量的优劣对于项目的决策胜负、功能的定位以及项目最终愿景的实现将产生决定性的影响。所以，前期工作很重要，直接影响工程项目的工期、工程的开工节点及后续工作的推进顺利与否。

一、工程项目审批

工程项目的前期管理，是指工程项目的决策阶段和计划阶段的项目管理。通俗地讲就是从意向的积聚到提案列进计划，一直到工程正式动工之前所做的各种围绕项目的管理工作。在前期管理工作中，项目建议书和可行性研究与分析是关系到工程项目建设整体的两个关键要素。工程项目建设要按照相关规定办理审批手续。根据2004年国务院颁布的《关于投资体制改革的决定》，如果工程项目是不使用国有资金投资的，无需再按照审批制操作，取而代之的是核准制和备案制。若工程项目是使用国有资金投资的，必须由政府进行审批。另外，既不在国家禁止和核准范畴，也不使用国有资产的其他投资项目，不论规模，均实行“备案制”。建设单位应向项目地主管投资的政府部门报备。各级地方政府主管投资的部门仅对报审项目作“合规性”审核。工程项目应按照国家制定的流程步骤进行推进，具体推进步骤是构想、选项、评估、决定、设计、实施、运营或交钥匙的建设项目全过程。上述工作必须遵循固有的先后次序，环环相扣。

二、工程项目建议书

工程项目建议书是项目筹建单位或项目法人提出的针对某一具体项目的建议性文件，是针对拟建项目提出的整体轮廓和构想。项目建议书是由项目建设单位向其主管部门报审的书面资料，已普及用于项目的政府立项审批工作中。呈报的项目建议书可供项目审批单位作出初步判断，经上级主管部门审查、批准。

三、工程项目可行性研究与分析

项目的可行性研究与分析是对拟建项目从技术指标和经济指标上判断项目是否可行而进行的分析论证与评价。技术上主要研究是否先进、合适、成熟，建设规模大小上是否合适，经济上是否能获得预想效益、收益周期等各方面作体系性分析与论证，通过不同的方案进行比较，作出评议。通过可行性研究与分析报告，向项目所在地政府和项目建设者推荐最优方案。可行性研究与分析报告必须足够反映出项目可行性研究工作的成效，内容全面并能暴露问题，评判的结论要明确，所列数据准确，充分论证，需满足决策者选取项目方案要求。在经审批的项目建议书基础上更加具体化地收集资料与展开研究，对项目进行更深入的论证，通过权重比选，判断技术上至优越，经济上可负担，条件上更成熟，实施上更便捷的优选方案，从而有力支撑项目的决策。

(一)工程项目的评价。

1．工程项目的经济评价。建设工程项目财务评价是建设项目经济评价的主要组件，是基于现有财会制度、税务法规和市场经济价格体系而预估项目收益及成本。通过编制财务报表，核算评价指标等手段，进行财务盈利能力研判和偿债能力研判，以此判断项目在财务上是否可达到预期。在建设方案、投资估算和融资方案初步确定后方可进行财务评价，财务评价的结果又反过来影响着方案设计，在方案比较、选择以及方案的优化中起了重要的参考作用。项目经济评价中的又一重要组件是国民经济评价。评价中要重视对标的物影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等一系列经济数据的运用，推算出建设项目的国民经济净贡献，是恰当性评价的又一依据。

2．工程项目的社会评价。对拟建项目所在地的社会周边影响和当地社会客观情况抗拒度和合适度的研究，从而判断项目的社会可行性即为项目的社会评价。社会评价的宗旨在于通过体系性的调查从而预测拟建项目的建设、运行所产生的社会作用与社会效果。通过分析项目所在地的社会环境对项目的适应性和可接受程度，分析项目所涉及的多种社会因子，来评价项目的社会推进可能，从而为政府和建设单位提出项目与当地社会和谐发展，降低社会不利点，确保工程项目得以顺利实施，稳固社会安定的方案。

3．工程项目的环境影响评价。环境影响评价是指人类活动对环境的作用以及因此致使环境的跟随性变化，又由于环境的跟随性变化而引起的对人类社会和经济发展的反向影响。环境影响评价是独立的，自成体系的，是投资项目决策分析与评价阶段中极其重要的一项工作。可行性研究报告需经过专家论证和主管部门批准，根据建设单位现实条件得以实施。基于项目特点配置资源是项目能否保质保量达标的关键。同时，需制定相应的项目组织管理规定，要明确职位职责，以压力和动力的方式激励项目团队。

(二)工程项目的选址评价。以下结合某汽车4S店的前期，对选址的可行性研究归纳选址的要素:

1．城市规划要求。项目选址必须符合所在城市的总体规划、控制性详细规划的控制条件。不自行变更用地性质，不得为了自身利益侵占规划绿地、规划道路和公用设施等规划用地。也应避让市内高压线网通道、防泻洪区等。城市的边缘地区一般具有良好的路网硬体条件，而且土地价格远低于市区，用地指标更为充足，投资的土地成本可降低，比较适合汽车4S店此类容积率低建筑的建设。

2．用地条件。就汽车流通市场而言，汽车展示、维修需消耗较多土地，目前在国内一、二线城市中心区内，因拆迁难度与地价成本的飙升已难以腾挪大规模的市场用地。因此，在城市边缘选址建设是较为合适的方案。单个汽车4S品牌专营店一般占地4～10亩，建筑面积一般在2000～5000平方米左右，建筑容积率一般为0．45～0．8，土地利用率比较低，若在市核心区建设投资成本高昂，应按实际情况作合理选择。基于土地成本上涨原因和汽车厂家期望能更贴近客户的愿望相互矛盾，现在各大汽车主机厂也在推进小店模式，或许这也是主机厂对市场情况日趋严峻的一种妥协。根据实际用地要求的不同，任一个品牌的汽车专营店在建筑设计上都会所有变化，因此在选址时宜结合所建品牌店的厂家视觉辨识标准，充分利用土地的形状与规模，以符合最低要求。

3．交通因素。汽车专营店的交通便利性与客流量呈正相关，交通便利性是汽车4S品牌专营店赖以生存的前提条件。汽车4S专营店的主要功能分为销售和服务两部分。交通的便利性差，对销售环节还可以通过广宣，城内设立二级网点的方式加以弥补，但于服务环节，在不考虑价格、维修技术这些主观因素外，交通的便利性至关重要，唯有当来店量达到一定的体量后，4S店的服务能力才能趋近最大化。因此汽车4S店须面朝核心区外围的城市快速路或城市干道建设。

4．客流因素。从利于长久营业和贴近客户的两个维度出发，结合市场行情和汽车流通建筑分布现状，布局宜采取“集中”的原则，在城市核心区外围交通便利处集中布局，判断合适的辐射半径，孕育集中而稳定的商圈，利用周围所形成的集群效应来带动自身的发展，与竞品形成集群效应，但避免出现自身品牌的网点过于密集而造成激烈的品牌内耗现象。

5．环境因素。汽车4S品牌专营店周围的环境对其影响是非常重要的，舒适的环境有利于给客户营造出人性化的服务空间。汽车4S品牌专营店作为商业与工业建筑的混合体，其建筑造形应力图别致和突出品牌个性。然而，作为汽车品牌个性主张与宣传阵地载体的建筑物也要受到周边环境的制约。因此，此类建筑不可完全离开周边环境而独自地存在，而应考虑周边的环境做出相应的协调设计。

四、工程项目的设计管理

我国的建设工程项目设计，按不同的专业工程划分为2～3个阶段:方案设计是解决建设项目总体布局和开发方案的问题，是城市规划法规规定的规划设计程序。

(一)初步设计阶段。初步设计阶段是根据批准的可行性研究报告、与建设单位签订的设计合同，结合工程地质勘察报告，从技术上和经济上，对建设项目进行系统而全面的规划和设计，包括:人车流的动线设计、功能设计、建筑美学设计、结构设计、节能设计等，论证其先进性和合理性，对概算投资、投资回报周期进行分析和财务评价，并编制出来的初步设计文件。一般来说，在完成方案设计的步骤后，就可以向项目所在的规划管理部门提请规划报建手续。

(二)技术设计阶段。技术设计是针对重大项目和特殊项目为进一步解决某类难点技术问题，或确定某些特殊技术方案而进行的研究，最终形成成熟的设计方案。

(三)施工图设计阶段。施工图设计是在初步设计的基础上进行详细的、具体的设计，目的是指导建筑安装工程的施工或非标准设备的加工与制造。施工图设计管理的目标是:保证建筑结构的安全可靠、建筑功能的适用以及建筑工程的经济性，以完善的施工设计来保障建设项目在质量层面、进度层面和投资层面的三大控制目标得以实现。

这三个阶段一般是由在当地有资质备案的设计院来完成。建设单位要与设计单位做好配合，对建设项目中的各个环节认真学习和沟通理解，将想法融入设计，结合集体智慧，联系具体情况，共同商议出项目的最优方案。

在编制项目设计计划时，务必排出大概的项目总体进度，如分项有多少、有什么、什么时间要做什么，然后有计划地安排。例如:什么时候要落实哪个环节的政府行政单位的审批、什么时候完成建筑场地的“三通一平”、什么时候开始打桩、什么时候订购主材、订购的数量是多少、什么时候确定哪些分部的施工单位以及施工单位什么时候进场、人员的生活区放置在哪里等等，要做一个尽量详细且科学的网络计划图，列出关键工作。针对关键工作作出独立而相互联系的保证策略。

五、组织好资金和物资的供应，落实招标和议标政策

工程项目所需的资金进行高效的组织和调度，以及把需求物资的供应和资金有效利用相结合同样重要，值得高度重视。资金都是有时间价值的，根据工程项目的各环节对于不同的物资要求时间的不尽相同，按轻重缓急使用资金，保证资金的机会成本最低，资金的使用有规可循，消除不正之风，免除了不必要的投入。

［1］杨金招，张志峰．建筑工程质量管理探讨［J］．河南建材，2007，6

［2］刘靖方．浅谈建筑工程质量监督［J］．中州建筑，1994，3

［3］陈惟，孟海宁，应四爱．汽车4s品牌专营店的基本设计模式［J］．建筑学报，2005

［4］朱彤舟．规划好汽车交易市场迎接汽车时代的来临［J］．北京规划建设，2002