“营改增”对房地产的影响及对策分析

洛阳市规划建筑设计研究院有限公司 邵改范

伴随着全国经济的不断发展和交流，怎样提高企业自身的劳动效率，降低运营成本，最终在市场的发展中占据主导地位。这是企业所要考虑的重要问题，除了从自身出发改变现状外，国家的大环境也是非常重要的。因此，国家通过对税制改革为试点对象，方便企业的缴税步骤，降低企业税收成本，达到降低企业重复缴税的目的。“营改增”政策实施以来，很多行业和企业在缴税方面都有了极大地降低，换句话来说就是企业的成本降低了[1]。这样的改革在方便大家的同时，也不可避免的带来了许多问题，因为“营改增”试行时间较短，还有很多需要考虑和完善的方面，只有将“营改增”合理运用在房地产企业，才能更好的帮助企业在市场竞争中取得优先地位。

一、房地产企业面对“营改增“的机遇和挑战分析

(一)“营改增“究竟能为企业带来什么有利影响

营业税改增值税是一项非常重要的税收制度的革新，它的推行和试点对于各种行业都是一次大的革新。同时它也是优点与缺点共存的，当然，对于不同的行业来说，这项政策所带来的优势也会有所不同[2]。从大的方面讲，“营改增”有利于改善增值税制度，将新的观念注入这项政策中，同时也更加有利于使国家跟上世界潮流的步伐，进一步加快国家的经济发展。其次，它有利于二三产业的增值税之间的搭接，使其更加融合。而对于房地产业来说，最关注的当然是如何在建设期和销售期内做好税收控制，达到节约成本的目的。

(二)“营改增“具体实施中所发现的问题的讨论

1、“营改增”过程中房地产税收变化所带来的问题

房地产建设工程的税种繁多，例如土地增值税、企业所得税、城建税、印花税等[3]。要把握好这些税种在不同阶段的成本控制，将是一个大的问题。首先，将这些税种按不同时期应缴纳的内容进行分类（见图一）

图一

从表中可以看出，房地产业在建设的各个阶段都有很多税种需要缴税，尤其是营业税和印花税这两个税种，几乎涉及房地产的整个阶段。因此怎样把握好这些税种在各阶段的合理缴税成了一个大问题。虽然说各种税率可以在接下来的环节中相抵扣，但是如果不能很好的处理缴税过程中的新变化，不仅会使缴税额度有增无减，还会使企业面临许多困难，使其无法做好接下来的各项任务。

2、“营改增”过程中企业缴税结构发生变化所出现的问题

在改革前，缴纳营业税主要是以营业额作为主要根基来计算营业税的缴纳金额。但是在改革后，营业税计算就相对复杂了许多，因为这项改革要求在缴纳下一项税额之前先进性在可抵扣范围内进行抵扣，然后再综合计算。其中更是涉及了增值税税率的变化。因此，企业要计算增值税就不得不采用新的方式方法，建立新的税金核算账目表来进行账目的核算。这对于房地产业来说，是一项不得不重视的变革，因为房地产业建设周期较长，但是突如其来的变革打乱了原有的结构模式，使在建建筑和已建好建筑的缴纳税款成了难题。拿在建建筑为例，在建建筑的前期所缴纳的税额是一定的，后期在建项目的缴纳方式却发生了变化，但是若前期的税额缴纳不是按照规定新方式来进行计算和缴税，那么在后来的在建建筑缴税中就不能做到很好的抵扣，这无形中就增加了房地产企业的成本。

3、“营改增”过程中劳动力和小构件的购买所面临的问题

“营改增”的实行对于房地产行业来说，还有许多含待解决的问题。首先需要考虑的就是劳动力运用的问题，建筑行业本身就是一个劳动力密集的行业，它需要大量的工人来完成建筑各阶段的施工工作，数量的庞大性是其最明显的特点，但是如此庞大的建筑劳务用工却在结算中无法提供增值税的发票，如果这个环节缺少发票，那么在接下来的环节中就没有办法进行税率的抵扣，这相当于没有降低税款反而有可能增加税款。若是企业能寻找到适应相应改革的劳务企业，那么在需求量如此之大的基础上有可能会出现劳动力供应不足的现象，这样一来，虽然在税款上得到了降低，但是却大大增加了建设工期，还是对企业来说不利。在建设中也会经常使用到一些小构件，这些小构件虽然不算是主体使用构建，但是它却涉及到建筑的很多阶段，这些小构件的种类繁多，类型不一，因此经常是在小中型五金店分批分量购买，但是这些五金店却不能提供纳税所需的专业增值税发票，所以同劳务问题一样，都不能很好的享受“营改增”所带来的优势，因为实在是在这些问题上无法做到进项税扣除。

二、对于“营改增”的不利方面，国家和企业应该如何改进

(一)从宏观上国家用有形的手进行调控

税制的改革在试用过程中会不断出现新的问题，这就需要国家的宏观调控来解决主要的方向性问题，企业自身解决好结构调整问题。但是国家这双有形的手是最重要的一点。只有国家给企业指向一个正确的方向，企业才能在改革中摸清方向，做到迅速应对的反应。因此，国家在实行“营改增”的过程中应组织好各项领导者的学习工作。首先使各省市领导者明确改革的具体流程和主要内容，这样才能使所下达的政策和指令不出现重要偏差。其次还要做好宣传和培训任务，只有与主流媒体合作进行合理的宣传，才能让广大群众接收到政策信息，以最快最便捷的方式方便群众了解政策的主要内容。最后，要做好信息搭接和技术设施到位，信息的传递和反馈是进行企业试点的重要内容，只有在政策实行过程中保持畅通的信息渠道，才能让领导者应对各种问题，快速作出决策。当然，同样不能忽视的就是技术的应用，“营改增”的实行需要启用新的税收软件，同时还需要发行新的票据，这些技术工作的完善与否，也影响到政策是否顺利实行。

(二)从企业上不断完善自身的结构并制定相应的策略

改革创新是国家发展不变的动力和灵魂，对于企业来说，适应新的变化，从企业自身内部结构出发改革创新同样是非常重要的。尤其对于房地产行业，“营改增”的实行在建设过程中涉及一项不得不着重考虑的内容，那就是在过渡期内怎样使建筑企业在缴税过程中降低缴税额，达到降低成本的目的。解决这个问题最有效的方法就是把握好获取土地、建设项目、销售结算中选择能开具发票的正规企业，将扣减税额最为重点考虑内容，以此为中心投射到建筑建设和采购物料的各个阶段，大致估算好这些阶段的抵扣比率，有重点地将抵扣税款的工作做好。同时还需要加强企业的综合治理水平，尤其是要做好阶段性的管理，这样才能够保证及时获得有价值的专业性增值税发票，并将其整理归纳，最好后期抵扣的准备。

(三)着重把握房地产建设过程中零星工程问题的研究

对于零星工程，其中涉及各种物件的购买，只有购买方式和渠道正规才能得到相应的增值税发票，做好后期的抵扣工作。要解决好购买零散物料和零件的发票问题，可以从两个方面解决，其一，国家应制定相应的解决政策，帮助和扶持中小型零构件企业的发展，让更多的企业具有可以开具专业发票的权利，这样不仅解决了房地产企业在购买物件方面难开发票的问题，同时还促进了建筑材料业的发展。其二，企业要规范自身的行为，主动到具有正规资格的材料批发企业购买建材和零部件，同时预先计算好这些物料的使用量，并将其分门别类，只有做好了以上准备工作，才能开具专业发票，做好下一阶段的抵扣工作。零星工作不同于整体大量的工作，零星工作繁杂而种类繁多，但是这些工作做好了才能使建筑行业在“营改增”的大潮流中站稳脚跟，不至于落后于社会的发展，所以不仅是国家要重视在这个方面的调整和扶持，企业自身也应做出积极响应，为企业带来优势。

总之，房地产业是一个特殊的行业，它有建设、宣传、销售等多个流程，耗时时间长。因此，在国家推行“营改增”政策时，就不得不考虑到这些流程中对于如何报税所产生的问题，并得出相应的解决方法。当然，有些规范是要国家和政府来完善改革的，但是更重要的是房地产企业从自身问题出发，找到问题关键点，做到缴税的各个流程环环相扣，最终达到抵税的目的。

[1]毛苍龙.“营改增”改革对房地产企业的影响及对策分析[J].现代交际,2015,(3):34-34,33

[2]冼少军.“营改增”对房地产的影响及对策[J].经济视野,2013,(15):341-341,342

[3]冼少军.“营改增”对房地产的影响及对策[J].经济视野,2013,(17):209-209,211