浅谈房地产“营改增”对行业的影响

重庆上丁房地产开发有限公司 张玲莉

浅谈房地产“营改增”对行业的影响

重庆上丁房地产开发有限公司 张玲莉

摘 要:“营改增”重点将解决税收征收过程中存在的货物和劳务税制重复征税的问题，通过试点改革以期实现简化房产企业税制，凸显税收调节针对性，优化政府对房产企业调控机制，实现规范房产投资，最终实现国民经济良性发展。因此，本文将以房产“营改增”为切入点，分析改革后房产企业面临的机遇和挑战，探析房产企业的未来发展之路。

关键词:房产行业 “营改增” 发展

经国务院同意，财政部和国家税务总局于2011年共同颁布实施《营业税改革增值税试点方案》，并计划2015年将房产企业纳入试点工作之中。一般情况下，现行税制中涉及房产行业有14项，各种费种类有几十种，涉及房地产行业开发、销售、持有、交易的各个环节，实际运行中其显现出目前房地产行业税费存在税种繁琐、税率重、存在税收中央地方分配不均等问题。审时度势将房地产行业纳入“营改增”的试点范围之内，对于进一步规范房地产行业发展，稳定国民经济发展起着举足轻重的作用。

1 何以“营改增”

所谓的“营改增”简言之就是将所缴纳的营业税应税项目转变为增值税，增值税只针对在产品和服务中发生增值部分进行纳税，计税方法：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额。举例简单解释，一产品在生产环节已经缴纳50元税金，再次销售中交易价格为100元，而首次交易时50元已缴纳的税金便可以在这一环节抵消，只针对所产生的增值，另外的50元进行纳税。显然，“营改增”以增值部分纳税的原则计税，也就是说增值税只对各个流通环节中产生的增值进行征收，而营业税是以全部营业额为征收对象。现行税制规定，按照5%的标准征收房地产业营业税、按照3%的标准征收建筑业营业税。据业界人士推测，“营改增”房地产行业的增值税可能调整为11%。

2 “营改增”对房地产业未来的影响

关于“营改增”试水房产业，业内专业和相关人士作出了不同角度的论述。从整体的态度来看，有学者认为房地产行业实施“营改增”有利于房地产业发展，另一方面学者认为“营改增”会给房产企业发展带来不利影响。

2.1 “营改增”对房地产的积极影响分析

首先，从房地产行业的整体发展趋势来讲，实施“营改增”有利于稳定房地产企业平稳发展。增值税作为流转税的一种，以商品或者服务流通过程中价值增值作为计税对象。我国与国际发达国家采取增值税计提方式类似，产生的进项税额是由根据企业或者组织实际销售所得的销项税额去除该商品或劳务时所支付的增值税款，即进项税额，从而所得的差额便是应交税的部分，从财务核算角度出发，实施“营改增”有利于降低房地产行业税负。2012年以来国家不断加大对房地产企业的宏观调控，并以上海为试点区域。在试点区域内成绩明显，而且最为突出的有利影响便是避免了对营业税的重复征税、不能抵扣和退还的弊端。对于房地产行业来说，实施“营改增”一方面降低了房地产企业税负，另一方面有利于改变房地产行业价格体系，实现了房产行业由“价内税”转变为“价外税”，从而形成了增值税进项和销项的抵扣关系，有利于优化整个房地产行业企业自身的内部构架和整体产业结构。

其次，有利于激发房地产行业发展。从企业购买房产角度来看，以目前房地产行业中企业购买不动产为例。“营改增”之前，企业不能够进行相应的抵扣。而通过改革以后，企业可以凭其增值税专用发票来抵消所发生的销项税额的部分，从而使得房地产企业可以实现规模经济效益，活跃房地产行业气氛，有利于促进房地产市场健康、理性地发展；另一方面从普通消费者角度分析，“营改增”将优化房地产企业分工与专业化，使得消费者在购买商品房时承担的税负降低，刺激市场需求，最终活跃房地产市场气氛。

最后，有利于促进房产企业优胜劣汰。从具体的单个房地产企业来看，国家通过税制改革来实现对房地产企业的宏观调控，激发企业重视内部控制。随着税改力度加大，房产企业的财务、税收构架将发生彻底性的改变，从而房产企业需要重新制定经营流程，由粗放式向精益化方式转变，而这对于个别小房地产企业而言，因为跟不上步伐它最终将会被市场淘汰。

2.2 “营改增”对房产企业的消极影响

任何改革背后都将存在潜在的阻力和风险，同样，在房地产企业内部实施“营改增”也必将面临着不小的挑战。

首先，实施“营改增”将增加房地产企业账务处理难度。实施“营改增”房地产企业必须具备规范的账务处理才予以申报。而目前房地产企业财务工作将在新旧税务制度衔接、财税政策转变适应以及具体业务操作中都将面临着问题。而很多房产企业内部财务队伍中，个人业务素质和职业操守同样是不可忽略的瓶颈。政策理解、会计核算等都存在差异，从而制约着政策实施发生偏差，进而使得业务处理不合规。

其次，营业税账务处理较为简便，只需增加一个会计科目便可处理好该项目，且核算模式简便。而改革后，采取增值税抵扣核算，由销项税额减去进项税额，但从会计科目上就需要增设十个会计科目，明显增加业务核算难度。开票系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳等都将面临着挑战，容易诱发潜在的财务风险。例如，虚开、代开发票将使得财务人员和相关企业触犯刑法，将使得企业误入歧途。

此外，“营改增”后企业难以取得抵扣凭证，进项抵扣将大打折扣。增值税专用发票等为进项专用票据，抵扣凭证在获取上是非常严格的，这就使得增值税难以获得抵扣凭证。以房产企业所支付的土地转让金为例子，企业会相应取得国土资源相关部门出具的财政监制专用票据，抵扣进项税额是比较难确定的。由于在企业实际运行中会遇到政府规范票据，但是该类票据的抵扣也成为摆在房地产企业运营面前的难题。

3 积极应对“营改增”

率先在上海展开“营改增”试点取得良好成效，证明方案设计合理，推行全国具有可行性。因此，对于房地产企业而言，应对“营改增”趋势当务之急就是要以与时俱进的思路，大刀阔斧地进行改革创新，以机制体制创新确保“营改增”顺利实施，具体需要通过以下措施。

3.1 审时度势，枕戈待旦

在试点开始前，房地产公司要及早熟悉掌握国家出台的有关“营改增”相配套的法律法规，完全依照国家倡导的“统筹设计、分步实施，规范税制、合理负担，全面协调、平稳过渡”原则，结合自身公司运营实践，结合国家颁布实施的《营业税改征增值税试点实施办法》等营改增相关政策法规，并积极在企业内部开展涉税风险排查，及时清理往期欠税以及纳税户交接工作，做好税务统筹工作，一般建议房地产企业对过往3年营业税中所包含的涉税风险一一进行有效排查，及时进行处理。因此，房地产企业要不断提高税务管理水平，严防税务风险，重点放在增值税专用发票的管理实践中去。在整个过程中，房地产企业要加强对业务相关各部门人员的培训、学习，并进行定期考核。

3.2 运筹帷幄，积极开展税负测算

在充分了解“营改增”政策的基础上，房地产企业要对企业税负进行科学测算，重点对企业收入、利润、税负、现金流等因素进行数字模拟。以充分整合企业资源，优化税负流程，实施转变企业的运行策略。在流转环节增值税税负水平的决定因素主要是依靠税率、可抵扣项目以及增值税税负能否转嫁的三个因素决定，通过企业实际的盈利、税负、现金流等入手，准确测算出改革前后企业所承受税负的差距，切实转变业务流程、会计系统、税务申报等各个流程工作，积极形成行之有效的税务管理形式。

3.3 积极应对，反映行业诉求

认真做好税务筹划与业务规划，以“营改增”税制改革为契机，以进项税额抵扣为突破口，整合产业资源，突出优势，加快业务转型升级。房地产企业目前业务范围不仅仅局限于传统的住宅产业格局，逐步开始向物业、零售商业、保障性住房、旅游房产等一系列业务渗透。房地产企业混业经营的策略使其利润空间不断增大，对于抵御市场风险更具有竞争优势。在营改增过程中，要重视改革过程中遇到的各种诉求和建议，房地产企业要及时向行业监管部门，协同相关部门联合调查，对于出现的问题进行及时处理。

总之，“营改增”以系统性的影响作用于房地产企业，处于试点初试阶段，政策是利好还是利空在近期是不能绝对肯定的，但是就整个经济形式来看，房地产企业必须要做好充足准备，及早进行财务规划和税收策划。营改增在房地产行业中试点，是房地产企业传统纳税方式的改变，它有利于确保房地产开发、销售等各个纳税环节清晰，因此需要在实际操作中趋利避害，争取实现房地产企业新时期的跨越式发展。

参考文献

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[2] 徐芸.浅谈“营改增”税制改革对产业发展的影响[J].时代金融,2012(21).

[3] 吴楠.“营改增”后的企业纳税筹划研究[J].经济研究导刊,2015(06).

[4] 韩春梅,卫建明.论“营改增”税制改革对企业的影响[J].辽宁省交通高等专科学校学报,2011(06).

中图分类号：F272

文献标识码：A

文章编号：2096-0298(2015)06(a)-144-02